Переплатить вдвое, остаться без жилья. Какие ошибки мы совершаем с ипотекой

За полгода российские банки выдали 497,3 тыс. жилищных кредитов на сумму более 1,1 триллиона рублей, говорится в материалах Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Средняя сумма ипотечного займа составила 2,21 миллиона рублей.

Ипотека — кредит долгий и залоговый. Случись что, и банк может отобрать жилплощадь. Какие ошибки могут привести к такому сценарию, да и к крупным переплатам, АиФ.ru узнал у экспертов.

Краткосрочное финансовое планирование

Большинство ошибок заемщики совершают на этапе планирования и оформления ипотеки. Очень часто граждане переоценивают собственные финансовые возможности и умение экономить, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

«Нередко люди берут жилищный кредит, считая, что их текущее материальное положение как минимум не изменится, а возможно, и улучшится. В действительности же все может поменяться, и я говорю не о каких-то серьезных неурядицах (скажем, потеря работы или болезнь). Нужно понимать, что в нашей стране инфляция обгоняет рост доходов, поэтому год от года ипотечное бремя, которое когда-то казалось легким, может становиться тяжелее», — объясняет эксперт.

«Например, рождение и воспитание детей — это не только счастье родителей, но и финансовые обязанности, которые требуют увеличение дохода либо снижение расходов на иные нужды. При наличии ипотеки сокращаются все статьи расходов семьи, только ипотечные платежи остаются. Встает вопрос: тратить деньги на детей (одежда, болезни, питание, няня, развивающие занятия) или продолжать платить ипотеку? Поскольку «все лучшее детям», начинается сначала задержка оплаты кредита, а потом и прекращение. Только банк не волнует ничего, кроме своевременной и регулярной оплаты долга, и если такового не происходит, то в конечном итоге заемщик теряет квартиру и в лучшем случае переезжает в съемное жилье вместе с детьми», — рассказывает Пичугин.

Нет «заначки» на черный день

Эта ошибка вытекает из первой — неумения/нежелания планировать жизнь с ипотекой на длительное время. Эксперты советуют накопить сумму, равную как минимум трем ежемесячным платежам по кредитам, прежде чем оформлять заем.

Без такой подушки любой форс-мажор (например, временная нетрудоспособность) выбьет из колеи и лишит возможности вовремя гасить долг перед банком.

Первоначальный взнос тоже в кредит

Оказывается, некоторые граждане не то чтобы не стремятся сформировать финансовую подушку на черный день, они не имеют даже суммы в 20% от стоимости жилья, которое планируют приобрести. Как рассказал АиФ.Ru управляющий по стратегическому маркетингу ПСБ банка Андрей Бархота, эти граждане используют заемные средства, нередко потребительские кредиты.

«При этом значительно растет конечная стоимость приобретения жилья и стремительно ухудшается платежеспособность заемщика. Необходимо самостоятельно накопить средства, оценив тем самым собственные возможности по обслуживанию долга», — уверен эксперт.

Ожидание «дна» ставок

Ставки по вкладам и кредитам зависят от ключевой ставки Центрального банка РФ и постоянно меняются. Бывает, что потенциальные ипотечные заемщики ждут так называемого «дна» ставок», чтобы оформить кредит на самых выгодных условиях.

«На самом деле на стоимость заемного жилья еще большее влияние оказывает его цена, а не стоимость заемных ресурсов. Если ставка снижается, а стоимость жилья растет, то в конечном итоге цена вопроса окажется идентичной», — подчеркивает Бархота.

Игнорирование комиссии на снижение ставки

Большинство банков для снижения ставки предлагают заплатить единовременную комиссию, которая, как правило, не превышает 1,5-4,5% от суммы кредита, рассказывает ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета Банки.ру Инна Солдатенкова.

Заплатив эту комиссию, снизить ставку можно на 0,5-1,5%. «Имейте в виду, что чем длиннее срок кредита, тем большую выгоду несет эта опция. Но учтите, что при досрочном погашении кредита комиссия не пересчитывается и не возвращается!», — подсказывает эксперт.

Кредит на максимально доступный срок

Оформить ипотеку можно хоть на 20, хоть на 25 лет. Сумма ежемесячного платежа по «длинным» кредитам меньше, чем по займу, взятому, например, на 5 лет. И многие заемщики спокойнее воспринимают меньшую цифру, но забывают, что это спокойствие обойдется в кругленькую сумму переплаты по процентам, указывает адвокат по недвижимости Роман Лоторев.

Неиспользование мер государственной поддержки

Государство старается стимулировать граждан покупать жилье в ипотеку. Для этого предусмотрены всевозможные программы поддержки заемщиков, став участником которых, можно получить льготную ставку или ипотечные каникулы.

«Во многих банках действуют специальные условия кредитования для учителей, госслужащих, молодых семей, семей с несовершеннолетними детьми. В отдельных регионах встречаются льготные программы от АИЖК, а в некоторых областях можно даже получить субсидию из бюджета», — отмечает Инна Солдатенкова.

Чтобы избежать такой ошибки, отслеживайте новости социального законодательства», — говорит директор юридической службы « Единый центр защиты » Константин Бобров.

В ипотеку в гражданском браке

Граждане берут ипотеку, оформляя в кредитном договоре своих гражданских супругов в качестве созаемщика, рассказывает Бархота. Но не учитывают, что в случае разрыва отношений и расставания урегулирование принадлежности долга и характера его обслуживания будет проблематичным. «Жилищный вопрос имеет приоритетное значение. Кроме этого, он влияет и на личные отношения. Важно учитывать этот фактор при принятии финансовых решений», — предупреждает эксперт.

Неполное изучение договора

Зачастую заемщики под влиянием невысокой процентной ставки забывают об остальных условиях ипотечного договора — о дополнительных комиссиях, страховке и т. п. Все это самым непосредственным образом влияет на итоговую сумму долга, отмечает Константин Бобров.

В идеале прочитывать ипотечный договор максимально внимательно, а моменты, вызывающие вопросы, уточнять у банковского служащего. В конце концов, вам с этим кредитом «жить» несколько лет, и лучше знать о нем все нюансы.

Навязанные услуги

Кстати, о страховке. По закону, при оформлении ипотеки обязательно страхование залога (то есть недвижимости). Остальные риски (например, своего здоровья) заемщик может страховать на свое усмотрение. Банки, правда, об этом предпочитают умалчивать и неоднозначно намекают клиенту, что без страховки, оформленной в дружественной банку компании, кредит можно и не получить.

Однако, по словам Боброва, выбирать страховщика можно самостоятельно — банк не имеет права навязывать свою компанию.

«Да, банки усложняют условия ипотечного договора не в пользу заемщика из-за отказа застраховаться в предложенной им компании. Этот момент лучше уточнять у кредитной организации заранее», — говорит эксперт.

Кроме страховок, банки навязывают гражданам и некие юридические услуги по консультированию и составлению кредитного договора. По словам Вербицкой, этим чаще всего грешат провинциальные финансовые организации. «Эти банки обязывают заемщика заключить отдельный договор и подписать акт о якобы оказанных услугах юридического характера. Следует отметить, что существующая судебная практика позволят заемщику возмещать подобные затраты через суд, доказав, что факта оказания юридических услуг в действительности не было», — объясняет она.

Всё в дом: как не ошибиться ипотечному заемщику

По данным Центробанка, на начало осени россияне взяли кредитов более чем на 19 трлн рублей. При этом, как пишут «Известия», ключевым драйвером роста розничного портфеля остается ипотека. К слову, накануне правительство продлило программу льготного ипотечного кредитования по ставке 6,5% до 1 июля 2021 года, а значит, спрос на жилье в ипотеку в ближайшее время вряд ли пойдет на спад. О том, какие ошибки могут совершить ипотечные заемщики, читайте в материале «Известий».

Надейся на лучшее, готовься ко всему?

Быть уверенным в своих силах — полезная черта, а вот переоценка финансовых возможностей и перспектив может спутать все карты тем, кто берет жилье в ипотеку. Как отмечается в пресс-релизе компании «Метриум» (есть в распоряжении «Известий»), клиент не задумывается о том, что будет с ним через 5–10 лет, придется ли сменить или вовсе потерять работу. Чтобы быстрее выплатить кредит, заемщики берут ипотеку с крупными ежемесячными платежами. Особенно этим «грешат» молодые люди при первом опыте взаимодействия с банком.

«Исходите из худшего сценария развития событий. Чтобы не оказаться банкротом из-за сокращения доходов, не рекомендуется брать ипотеку с ежемесячным платежом больше 30% семейного дохода, — советуют специалисты компании. — В противном случае у заемщика не будет «запаса прочности» на ближайшие годы, если его достаток не увеличится. Сегодня переплата за длительный срок кредита при маленьком ежемесячном платеже лучше, чем «быстрая», но дорогая ипотека».

Хотя кто знает, что будет через 5–10 лет, волков бояться — в лес не ходить, напоминает в беседе с «Известиями» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. Впрочем, объективно оценивать свои возможности на рынке труда необходимо.

«Нужно оценить свои компетенции на рынке труда: насколько быстро ты сможешь найти работу, если ты наемный соцслужащий и потеряешь место, или насколько быстро ты можешь восстановить себя в бизнесе, если упадет спрос, пойти в другой бизнес или устроиться на работу, — отмечает эксперт. — Подумай, можешь ли ты брать ипотеку именно в этом городе. Многие берут ипотеку в моногородах, и это очень большие риски: предприятие закроется и работы больше не будет».

Кроме того, трезво оценить нужно и ситуацию в семье. Как отмечал в интервью управляющий по стратегическому маркетингу одного из банков Андрей Бархота, в качестве созаемщиков граждане оформляют в кредитном договоре своих гражданских супругов. Но в случае разрыва отношений урегулирование принадлежности долга и характера его обслуживания будет проблематичным.

Стратегия камикадзе

Еще одной ошибкой эксперты «Метриума» называют попытку бросить все свои сбережения на первоначальный взнос. С одной стороны, таким образом сокращают срок возврата кредита или уменьшают размер ежемесячных платежей, но, с другой стороны, редко сроки кредитования становятся меньше 10 лет.

«Создайте подушку безопасности. Не вкладывайте все накопления в первоначальный взнос. Запасите денег, которых хватит хотя бы на 3–6 месяцев выплат по ипотеке. Это поможет избежать просрочек и выплаты пени при форс-мажорных обстоятельствах», — предупреждают специалисты компании.

По словам Ирины Радченко, вложившись в первоначальный взнос, можно действительно существенно выиграть, но некий неприкосновенный запас на 2–6 месяцев должен быть, так что стоит всё просчитать. А вот что точно нельзя делать, так это брать потребительский кредит на первоначальный взнос.

«Так поступают финансово безграмотные камикадзе. Ипотека сама по себе достаточно обременительная, а еще и нагруженная потребительским кредитом — это две петли на шее», — замечает эксперт.

Так что лучше отложить покупку квартиры и продолжать копить либо найти вариант подешевле, на который хватит уже собранной суммы.

В погоне за низкой ставкой

Консультант по финансовой грамотности проекта «Вашифинансы.рф», эксперт Национального центра финансовой грамотности Александр Доржиев в числе частых ошибок называет попытку угнаться за низкой ставкой по ипотеке.

«Разница между ставкой льготной (6,5%) и обычной ипотеки (около 9%) составляет 2–3%. Люди не понимают, что сейчас зачастую гораздо выгоднее купить качественное жилье на вторичном рынке, взяв обычную ипотеку под более высокий процент. К тому же практика показывает, что практически всегда ипотечный кредит погашается досрочно, в этом случае ставка имеет не такое большое значение», — говорит «Известиям» эксперт.

Другой неверный шаг — покупать недвижимость по завышенным ценам.

«Государственная программа льготной ипотеки при покупке новостроек приводит к росту цен на первичном рынке при ограниченном предложении от застройщиков, — говорит Александр Доржиев. — В результате люди торопятся купить жилье, невзирая на то что цены значительно выросли, так как боятся, что затем придется покупать еще дороже. А страх обычно — плохой советчик».

Тактика страуса

Некоторые ипотечные заемщики, когда наступают нелегкие времена, могут жаловаться на свои беды кому угодно, но только не банку, избегая всяких контактов и пряча, как страус, голову в песок — «авось пронесет».

«Это самая идиотская стратегия. Если ты понимаешь, что ты не сможешь вовремя заплатить, пиши, звони банку, требуй ипотечных каникул, реструктуризации долга, вступай в контакт, говори о проблеме, пытайся найти решение. Чем активнее ты будешь на этой фазе, тем выше шанс, что какой-то компромисс вы все-таки найдете, — говорит Ирина Радченко. — Я часто участвую в передачах, где рассказывают слезливые истории: попала в автомобильную аварию, лежала в больнице и было не до ипотеки, а банк такой-сякой насчитал пени. И вот она вышла — мало того что потеряла работу и здоровье, а теперь она еще должна оплатить штрафы. Но банк здесь при чем? Если бы человек застраховал свое здоровье, тогда бы страховая компания разбиралась бы со штрафами и пенями. Люди экономят и не хотят оформлять страховку, а когда наступает страховой случай, то виноват банк».

Неприятные «мелочи»

Кстати, о страховках. Президент Международной академии ипотеки и недвижимости замечает, что на вашей невнимательности и забывчивости банк может хорошо заработать.

«Без страховки предмета залога кредит не дадут, но через год, если ты не предоставил новый полис, ставка автоматически увеличится на два процентных пункта. Многие забывают об этом, платят по-прежнему, а долг тем временем накапливается. Нужно обращать внимание на дату страховки. Если ты поменял место жительства, у тебя изменились адресные данные, но ты вовремя не сообщил об этом банку, штраф может составить 50 тыс. рублей. Внимательно читайте договор — банк на таких мелочах может очень хорошо заработать, — говорит эксперт. — Ипотечный кредит очень дисциплинирует — к документам, которые ты подписал, нужно относиться уважительно».

Еще один просчет — не смотреть на вид платежа. Их два — аннуитетный и дифференцированный.

«В первом случае размер платежа не меняется весь период кредитования. Но первые годы основная часть платежа идет на погашение процентов и лишь незначительная часть — на возврат основного долга. Во втором же случае сначала платеж большой, а потом он постепенно уменьшается, потому что заемщик каждый месяц гасит одинаковую долю от тела кредита», — замечает консультант проекта Минфина РФ по повышению финансовой грамотности Елена Потапова.

Приводит пример: вы взяли ипотеку на сумму 2,3 млн рублей на 10 лет под 9,2%. При аннуитетном графике платежа уплаченные проценты за весь срок кредита составят 1 225 005,14 рубля, во втором случае — 1 069 180, 44 рубля.

Не думай о рефинансировании свысока

Ключевая ставка Банка России и ставки по ипотеке постоянно меняются. Сейчас ключевая ставка оставлена на уровне 4,25% годовых. Эксперты отмечают: необходимо следить за движением ставок по ипотеке. Если банки уже предлагают кредиты по ставкам на два и больше процентных пункта ниже вашей, то заем лучше и выгоднее рефинансировать, то есть оформить новый ипотечный договор в том банке, который предложит более низкую ставку.

Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка отмечает, что помимо известных способов экономии средств (досрочные платежи, акции от застройщиков, рефинансирование) есть и менее известные: «К примеру, каждый россиянин может один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости. Государство возвращает 13% от стоимости квартиры с лимитом 2 млн рублей».

Источник https://aif.ru/money/mymoney/pereplatit_vdvoe_ostatsya_bez_zhilya_kakie_oshibki_my_sovershaem_s_ipotekoy

Источник https://iz.ru/1077826/elena-motrenko/vse-v-dom-kak-ne-oshibitsia-ipotechnomu-zaemshchiku

Источник

Источник