Потребительский кредит под залог недвижимости или ипотека — в чём разница и что выгоднее?

Купить жилье можно либо за счет собственных накоплений, либо за счёт кредитных средств. И ипотечный займ — не единственный вариант. Для этих целей подойдет и обычный потребительский кредит под залог недвижимости. Разберемся, в чем же их отличия и какой вариант будет выгоднее.

• Ипотека, плюсы и минусы
• Потребительский кредит под залог недвижимости, плюсы и минусы
• Отличие потребкредита от ипотеки
• Потребительский кредит под залог недвижимости или ипотека: что выгоднее погашать

Не все могут позволить себе приобрести недвижимость за счет собственных накоплений. Самым приемлемым вариантом кажется ипотека. Но по ряду причин она подойдет далеко не всем. Выходом может стать обычный нецелевой займ под залог недвижимости. Его проще оформить, меньше бумажной волокиты, не требуется первоначальный взнос. О преимуществах и недостатках каждого способа — в нашей статье.

Ипотека, плюсы и минусы

Ипотека — это кредит под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости. Для банка такая схема — гарантия возврата выданных средств. То есть, заемщик пользуется недвижимостью, но, пока займ не погашен, кредитор вправе взыскать ее при просрочке.

• Доступность ипотеки повышается с каждым годом: власти компенсируют банкам снижение ставок, появляются госпрограммы для молодых семей, разрабатываются совместные с застройщиками предложения с льготными ставками.
• Выдается на длительный срок, на крупные суммы и под сравнительно невысокую ставку.
• Заемщик может получить налоговый вычет (уменьшить подоходный налог на сумму платежей банку).
• Можно использовать материнский капитал — для сокращения тела кредита или как первоначальный взнос.
• Приобретаемая квартира будет юридически «чистая». Специалисты банка и страховой компании проверят ее перед покупкой.

• Существенная переплата по кредиту, она может превышать в разы первоначальную стоимость жилья.
• Довольно долгая процедура оформления: сбор большого пакета документов, проверка заемщика и приобретаемой недвижимости.
• Потребуется первоначальный взнос 10-20% от полной стоимости приобретаемой недвижимости.
• Не каждая квартира подойдет для приобретения в ипотеку (банк, к примеру, может работать только с конкретным застройщиком).
• С ипотекой придется оформить страховку (жизни, недвижимости, от потери работы).
• Минимальный размер ипотечного кредита. Например, во многих банках будет трудно взять сумму менее 500 тыс. рублей.
• Приобретаемая квартира до момента погашения ипотеки будет имуществом, обремененным залогом. А значит, ее не получится продать или использовать в качестве залога.
• Оценку недвижимости, услуги нотариуса и госрегистрацию сделки оплачивает заемщик.

Потребительский кредит под залог недвижимости, плюсы и минусы

Другой вариант приобретения жилья за счет заемных средств — обычный, нецелевой банковский кредит под залог. Гарантией возврата средств также будет приобретаемая или имеющаяся недвижимость. Но процедура получения упрощается.

• Не нужно отчитываться банку о расходовании средств. Можно потратить часть на покупку жилья, а часть на его ремонт.
• Не нужно копить на первоначальный взнос.
• Получить его можно легче и быстрее, меньше бумажной волокиты.
• Страховка — по желанию заемщика.
• Можно взять даже незначительную сумму, которой не хватает для покупки жилья.
• Не нужно тратиться на оценщиков, нотариусов и пр.
• Залог подразумевает более низкие риски для банка, а значит, и более низкую ставку (по сравнению с быстрыми, беззалоговыми кредитами) и более длительные сроки кредитования.

• Ставка (по сравнению с ипотекой) будет выше, сроки кредитования короче, суммы займа меньше.
• Нельзя воспользоваться специальным программами поддержки, использовать материнский капитал.
• Приобретаемую квартиру придется проверять на «чистоту» самостоятельно.
• Нельзя получить налоговый вычет.
• До полного погашения кредита недвижимость будет в залоге у банка. А значит, операции с ней (продажа, залог по другому займу) будут невозможны.

Отличие потребкредита от ипотеки

1. Ипотека берется на конкретную цель — покупку недвижимости. Расходовать заемные средства на другие цели нельзя. Обычный кредит под залог недвижимости таких ограничений не имеет. Средства можно потратить по усмотрению заемщика.
2. Ставки по ипотеки ниже, чем по потребительскому кредиту под залог недвижимости. Есть специальные программы, с льготными ставками для молодых семей и военнослужащих.
3. По ипотеке понадобиться первоначальный взнос. Так вы доказываете банку свою финансовую состоятельность. По обычному кредиту такого требования нет.
4. Ипотека может быть оформлена на более длительный срок, чем потребительский кредит. А значит, и ежемесячные взносы будут меньше.
5. По ипотеке можно взять бОльшую сумму.
6. Риски с мошенничеством при покупке квартиры в ипотеку уменьшаются, поскольку сделка пропускается через специалистов банка и страховой компании. При потребительском кредите покупатель самостоятельно отвечает за «чистоту» приобретаемого жилья.
7. Обычный залоговый кредит подразумевает, что сумма заимствования будет определяться индивидуально, в зависимости от оценки предмета залога. Если это квартира в новостройке, можно получить большую сумму кредита.
8. При покупке квартиры по обычному кредиту супруг, который его взял и погашает, имеет право в случае развода полностью отсудить жилье. По ипотеке — оба супруга имеют равные права на него.

Потребительский кредит под залог недвижимости или ипотека: что выгоднее погашать

При выборе в первую очередь ориентируйтесь на сумму, которой вы располагаете. Ипотека подразумевает более крупную сумму заимствования на длительный срок и, следовательно, с большими итоговыми переплатами. Если у вас есть большая часть суммы, необходимой для покупки жилья, то стоит подумать об обычном залоговом кредите. Его проще получить и быстрее погасить (конечные переплаты будут нижи). Также не нужно тратиться на оценку недвижимости. Да и банки не всегда охотно выдают ипотечный займ на небольшие суммы.Если у вас небольшие накопления — менее половины необходимой суммы — то логичнее прибегнуть к ипотеке.

Также учитывайте, что ипотеке есть возможность снижения ставки: специальные льготные программы для ряда заемщиков (бюджетники, молодые семьи и пр.), предложения от застройщиков-партнеров банка. А значит, итоговая стоимость ипотечного займа будет меньше. По обычным залоговым кредитам таких возможностей нет.

Пример. У заемщика есть 4 млн рублей накоплений при стоимость приобретаемой квартиры 5 млн рублей. Он может взять ипотеку под ставку 10% на 10 лет на сумму 1 млн рублей (итоговые переплаты — 1 млн рублей). Обычный потребкредит под залог выйдет выгоднее: при ставке 15% на 3 года переплаты составят 450 тыс. рублей.

Ипотека или потребкредит: что выгоднее для покупки жилья?

Источник фотографии

Мы разобрались, в каких случаях выгоднее брать ипотеку, а в каких – потребительский кредит.

Если не хватает собственных средств на квартиру, кажется, что ипотека – единственное решение. Но на самом деле это не всегда так, ведь банки готовы выдавать и обычные потребительские кредиты на суммы по 5-10 млн рублей на длительный срок.

Условия: сумма, срок, процентные ставки

В первую очередь, ипотечный кредит отличается от потребительского своей целью. Ипотеку никак, кроме как по назначению (на приобретение жилья), использовать невозможно, потому что банк жестко контролирует все платежи. В случае с потребкредитом заемщик может тратить сумму по своему усмотрению, и в том числе на покупку недвижимости. Но насколько это целесообразно?

Процентные ставки по потребительским кредитам хоть и снижаются, но все еще выше ипотечных. Так, у Сбербанка России, который является абсолютным лидером на рынке услуг частным лицам, минимальная процентная ставка на потребительский кредит без обеспечения составляет 13,9% (для зарплатных клиентов). Ипотечный кредит на новостройки можно взять по ставке от 7,4% (ставка по программе субсидирования ипотеки застройщиками).

– Ставки по самому дешевому ипотечному кредиту получаются ниже, чем у самого недорогого потребительского кредита почти на 6,5%, что составляет существенную разницу, – подчеркивает эксперт в сфере финансов и банковского менеджмента Института МИРБИС Владимир Григорьев. – Даже если мы учтем, что в реальности сумма может немного измениться и ипотечный кредит станет за счет страховок или дополнительных условий дороже на 3%, все равно разница заметна.

Второй важный момент – сумма. Ограничений по сумме ипотечного кредита нет, в основном, она зависит от доходов заемщика. По потребительским кредитам ограничения существуют. Сбербанк готов давать в кредит без обеспечения сумму в пределах 3 млн рублей, 5 млн рублей – под поручительство физических лиц и до 10 млн рублей – кредит, обеспеченный уже находящейся в собственности недвижимостью.

И, наконец, сроки. Большая часть потребительских кредитов все-таки ограничена сроком в 5 лет, в отличие от ипотечного, который можно взять на срок до 30 лет. Потребкредиты банки готовы давать до 20 лет только под залог недвижимости.

Эксперты считают, что несмотря на то, что потребкредиты становятся похожими на ипотечные, условия предоставления ипотеки все равно будут всегда выгоднее.

– Даже с увеличением сроков кредитования и снижением процентных ставок потребкредит может только приблизиться к ставкам и срокам ипотечного продукта, но не догнать его. Это связано, прежде всего, с тем, что сами банки всегда будут рассматривать ипотечное кредитование как менее рисковое и, соответственно, ставки по нему будут ниже, суммы – больше, а сроки возврата – длиннее, – считает финансист Роман Алехин.

Первоначальный взнос и залог

Главное преимущество потребительского кредита – это отсутствие первоначального взноса. В случае с ипотекой банки требуют внести обычно от 15% до 25% от суммы, которая необходима.

Кроме того, если вам нужно менее 3 млн рублей, то можно взять кредит без обеспечения, тогда как ипотека дается только под залог недвижимости.

– То есть, в первом случае квартира сразу переходит в вашу собственность и поэтому морально вам, скорее всего, легче, а при ипотеке ваша недвижимость будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока вы не закроете кредит, и в случае непредвиденных обстоятельств ее можно лишиться, – говорит руководитель проектов Европейской Юридической Службы Владимир Замазий.

– Но с другой стороны, когда происходит кризис, случаев увеличения ставки по уже действующим ипотечным кредитам практически не встречается. Тогда как по потребкредитам ставки поднимали – например, в 2015 году ставки выросли уже по выданным кредитам, – отмечает Григорьев.

Для получения потребительского кредита собрать пакет документов намного проще. Особенно если вы зарплатный клиент банка, в котором собираетесь осуществлять заем – в таком случае часто достаточно только паспорта. При этом если вы собираетесь использовать средства материнского капитала, то вам подойдет только ипотека, в счет потребкредита его засчитать нельзя.

Статистика подтверждает слова экспертов: грань между потребкредитом и ипотекой постепенно стирается.

Согласно данным БКИ «Эквифакс», во втором квартале 2017 года средняя сумма выданного потребительского кредита составила 132 тыс. рублей, демонстрируя интенсивный рост по сравнению с началом года (99 тыс. рублей). Средняя сумма ипотечного займа снизилась до 2,06 млн по сравнению с данными за февраль 2017 года, когда банки выдавали на эти цели в среднем 2,2 млн. Средний срок выданного потребительского кредита также вырос и составил 24 месяцев, тогда как срок выданного ипотечного займа снизился до 176 месяцев.

В каких случаях лучше взять потребительский кредит?

– Если речь идет о сравнительно небольшой сумме кредита – менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.

– Если вам нужны деньги на небольшой срок, поскольку у вас вот-вот должна появиться полная сумма для закрытия кредита. Например, вы продаете дорогой автомобиль, дачу, другую квартиру.

– Если нет собственных средств для первоначального взноса.

– Если нет времени на оформление ипотеки. Если человек занятой и время, потраченное на оформление документов для ипотеки, дороже разницы в ставках, а дохода достаточно, чтобы уложиться в срок потребкредита.

В каких случаях лучше взять ипотечный кредит?

– Если необходимо уменьшить ежемесячный платеж до уровня, при котором останутся деньги на жизнь.

– Если вы планируете брать большую сумму и расплачиваться в течение долгого времени.

– Если это первичная покупка жилья, когда за уплаченные проценты можно получить налоговый вычет или погасить долг материнским капиталом.

Источник https://www.sredstva.ru/publications/credits/potrebitelskii-kredit/

Источник https://news.ners.ru/ipoteka-ili-potrebkredit-chto-vygodnee-dlya-pokupki-zhilya.html

Источник

Источник