Жилищная кабала. Что будет, если не платить ипотеку?

Жилищная кабала. Что будет, если не платить ипотеку?

Россия переживает настоящий ипотечный бум: ставки находятся на историческом минимуме. С начала года банки выдали жилищных кредитов на 3,2 триллиона рублей. Это больше, чем за весь прошлый год (2,85 триллиона рублей).

По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в октябре банки выдали 182 тысячи ипотечных займов. Это рекорд (в прошлом году было на 59% меньше). Средний размер жилищного кредита тоже достиг рекорда — 2,75 миллиона рублей, выяснили в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ).

При этом реальные располагаемые доходы населения падают вот уже шесть лет, и в ближайший год ситуация не изменится. Эксперты предупреждают о риске ипотечного пузыря, который может лопнуть: граждане не справятся с долговой нагрузкой и перестанут обслуживать кредиты. Что будет, если не платить ипотеку, рассказывает АиФ.ru.

Кредитный ком

Более четверти россиян сталкиваются с задержкой зарплат, выяснили специалисты рекрутингового сервиса hh.ru. Когда зарплата стабильно задерживается, обслуживать кредит сложнее. А если еще и доход снизился (или вообще пропал), ипотечникам не остается ничего другого, как оформить потребительский заем и им погасить несколько платежей по ипотеке. На первое время проблема будет решена, но впоследствии должнику придется обслуживать еще один кредит. Это прямая дорогая к долговой кабале и к огромным переплатам.

Всю жизнь копил, теперь продавай

Если ваш доход не постоянный, источников пассивного дохода у вас нет и вы живете еле-еле от зарплаты до зарплаты, нужно быть готовым к тому, что в случае проблем с обслуживанием долга квартиру придется продать. И это не самый плохой вариант.

«Допустим, что вы не рассчитали, и наступил тот момент, когда вы явно осознали, что вам нечем платить по кредиту. Видимо, потребуется избавиться от объекта ваших платежей, то есть квартиры. Вы сделали там отличный дорогой ремонт “под себя”, разумеется, с привлечением дорогого дизайнера, внедрением лучших новинок техники. Что ж, эти “неотъемлемые улучшения” могут быть вам никак не компенсированы при продаже или могут быть настолько индивидуальны, что за них еще и попросят скидку на сам объект недвижимости», — предупреждает эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.

Хорошо, если к моменту, когда вы решитесь продать свою квартиру по рыночной цене, не имея еще критических долгов перед банком (на сделку потребуется только разрешение банка-кредитора, ведь ваша недвижимость у него в залоге), таких же неплательщиков по кредитам будет немного. В случае успешной сделки вы сможете закрыть долги, вернуть свой первоначальный взнос и, возможно, получить даже еще какие-то деньги.

… за бесценок

Гораздо хуже, если с невозможностью вносить платежи по ипотеке столкнутся тысячи других заемщиков, а не вы одни. В таком случае в вашем новом жилом комплексе (да и в старых домах по соседству) одновременно будут срочно продаваться десятки, а то и сотни квартир.

«Как продать быстрее и выгоднее? Предложить покупателю скидку? А если покупать уже никто не в состоянии, а всем нужно срочно продать, и скидки превосходят одна другую, лишь бы кто-то купил? Этого явления, как лопнувшего ипотечного пузыря, как раз и опасаются многие эксперты.

Если вы не успели продать свою обремененную недвижимость и погасить долги перед банком, они сами по себе не уменьшатся, а только возрастут как снежный ком, накручивая все новые и новые проценты на ранее не уплаченные», — предупреждает Анисимова.

Если банк не согласится на предоставление вам ипотечных каникул или вы не сможете ими успешно воспользоваться, финансовая организация обратится в суд для взыскания суммы долга со всеми процентами, штрафами, пени из предмета залога — жилплощади. «Ваша квартира будет выставлена для продажи на торги. Первая цена на стартовом аукционе обычно составляет 80% от рыночной, которую определяет оценщик, а не вы сами. Повторные торги в случае нереализации с первого раза снизят стоимость еще на 15%. Если вырученные с торгов деньги не покроют сумму всех возникших к тому моменту долгов, остаток ляжет непосредственно на вас. Судебные приставы смогут удерживать до 50% от вашего дохода (зарплаты). А если у вас был созаемщик (супруг/а), то это же ожидает и его», — говорит эксперт.

Статус банкрота

За девять месяцев этого года число банкротств физических лиц выросло почти 65%, говорится в материалах единого реестра «Федресурс». Только в сентябре статус банкрота получили 12,2 тысячи россиян. Если не платить ипотеку, можно пополнить их ряды.

«Если гражданин заявил о своей несостоятельности и признан банкротом, ипотечное жилье реализуется не банком, а финансовым управляющим, занимающимся делом о банкротстве. Иногда это чуть более комфортное решение ситуации, если вообще в данном случае речь может идти о каком-либо комфорте», — замечает Людмила Анисимова.

Ничего хорошего, хоть и есть варианты: что ждет заемщика, который перестанет платить по ипотеке?

Ничего хорошего, хоть и есть варианты: что ждет заемщика, который перестанет платить по ипотеке?

Россияне за прошлый год набрали рекордный объем ипотечных кредитов, и часть из них точно попадут в категорию проблемных. Люди плохо рассчитывают свои силы, теряют работу или долго болеют – а потом просто не могут справиться с валом просроченных долгов. При этом ипотека предполагает, что купленной квартиры легко лишиться. Мы разобрались, как именно это происходит и что должен сделать заемщик, чтобы не потерять свое единственное жилье, купленное в ипотеку.

Проблема на десятилетия вперед

Когда в апреле прошлого года правительство вводило программу льготной ипотеки под 6,5% годовых, выглядело это, по меньшей мере, странно. На тот момент куда более важным казалось поддержать тех, кто взял кредит до пандемии и теперь не может вносить платежи – но власти решили сделать так, чтобы кредитов стало еще больше. И это сработало: несмотря на все проблемы, 2020-й стал рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов.

Прошлый рекорд был установлен в 2018 году – тогда россияне взяли ипотеки на 3 триллиона рублей за один год. Потом строительный рынок начал постепенно приходить к более спокойному росту – с середины 2019-го начали действовать новые правила долевого строительства, а ставки по ипотеке почти не снижались.

Но в 2020 году было выдано ипотечных кредитов на 4,3 триллиона рублей, а всего (по данным на начало марта) россияне должны банкам 9,5 триллионов рублей. Для понимания, это примерно половина всех доходов федерального бюджета за год. Рынок жилья еще с прошлого года называют перегретым, но «охлаждать» его будут постепенно – сохранив льготную ипотеку после 1 июля 2021-го, но лишь в части регионов.

Правда, как оказалось, кризис не прошел мимо ипотеки – часть из тех, кто ввязался в историю с ипотечным кредитом на пике роста, по факту не может обслуживать свой долг. По официальным данным, на просроченные ипотечные кредиты приходится около 72 миллиардов рублей. На первый взгляд, это менее 1% от общего объема выдачи, но по факту цифры больше.

Так, многие клиенты предпочли уже реструктуризировать свои долги (продлив срок ради снижения платежа) – таких в портфеле у банков порядка 3%. И, как показывает практика, реструктуризация помогает далеко не всегда – вероятно, все 3% таких долгов в итоге станут проблемными.

Доля просроченных кредитов будет расти и дальше – как прогнозируют аналитики, в первой половине 2021 года это будет рост на 8-10%, а во второй – уже на 12-15%. Причин есть несколько:

  • банки кредитовали клиентов слишком активно , не уделяя достаточно внимания оценке платежеспособности клиентов. В итоге кредиты получали те, кто уже скоро не сможет вносить по ним ежемесячные платежи;
  • закончились все программы кредитных каникул , вводимых Центробанком. Сейчас у заемщика есть возможность только один раз уйти на кредитные каникулы (те, которые ввели еще до пандемии);
  • жилье в продаже становится все дороже, но заработать на нем вряд ли получится много – доходность аренды постоянно падает. Те, кто покупал квартиру в ипотеку, надеясь погашать кредит, сдавая жилье в аренду, могут сильно прогадать.

Вообще же, как показывают расчеты, во многих регионах льготная ипотека оказала отрицательное влияние на заемщиков – с учетом роста цен на жилье, даже по низкой ставке платежи будут выше, чем при старых ценах и рыночных ставках. Но проблема еще серьезнее – взяв ипотеку по нормальной цене и высокой ставке, в будущем кредит можно рефинансировать под более низкий процент. Но ниже, чем средние 6% годовых по госпрограмме, ставки уже не будут – тогда как стоимость жилья фактически фиксируется на весь срок кредита.

Поэтому и те, кто покупал жилье в инвестиционных целях, вряд ли что-то выгадают, когда госпрограмма закончится. А платить-то нужно вне зависимости от обстоятельств.

Что будет, если по кредиту нет платежей

Ипотека – это залог недвижимости, соответственно, любой ипотечный кредит обеспечен залогом. Это означает, что в случае отсутствия платежей по кредиту, банк может обратить взыскание на объект залога (то есть, на саму ипотечную квартиру), за счет продажи которого погасит долг заемщика. Но, как и всегда, этот процесс достаточно сложный и продолжительный по времени.

Прежде всего, отмечает вице-президент QBF Владимир Масленников, банк не может обратить взыскание на предмет залога, если от долга осталась сумма менее 5% от стоимости квартиры. Есть и ограничение по срокам – раньше, чем через 3 месяца, взыскивать залог банк не может.

Как рассказала нам юрист из бюро «Де-юре» Марина Николаенко, банки обязаны действовать по закону – это значит, что кредитор должен пройти ряд обязательных этапов, прежде чем пустить квартиру «с молотка»:

  1. заемщик перестает платить . Скорее всего, банк тут же (на следующий день) свяжется с ним и предупредит о последствиях. Это делают многие банки, но не все – другие ждут, пока «набежит» достаточно большая пеня;
  2. банк попытается урегулировать вопрос . Кроме «обязательных» кредитных каникул (на случай потери работы или части доходов), до 30 июня 2021 года Банк России рекомендует кредитным организациям проводить «проблемным» клиентам реструктуризацию кредитов;
  3. если клиент не идет на контакт, или урегулировать проблему не удалось , банк пришлет досудебное требование досрочно погасить весь долг. То есть, банк переходит от попыток взыскать пропущенные платежи к попытке взыскать с должника полную сумму кредита со штрафными санкциями;
  4. если клиент снова не реагирует (или ему нечего предложить банку), банк идет в суд и пытается взыскать долг в судебном порядке, обратив взыскание на заложенное имущество;
  5. суд выносит решение о взыскании долга и обращении взыскания на имущество;
  6. банк получает решение суда и инициирует исполнительное производство , в рамках которого пристав выставит заложенную квартиру должника на торги.

Это – судебный порядок взыскания (а в кредитном договоре может быть прописан и внесудебный). В данном случае каждая стадия предполагает определенный срок. Например, на досудебное урегулирование уходит обычно 3 месяца, но банк может не подавать в суд и дольше – например, полгода с момента, как начали копиться просрочки. Между досудебным требованием и иском в суд пройдет еще не меньше месяца, а потом – несколько заседаний суда.

Кстати, как говорит Марина Николаенко, если заемщик не появится в суде, то дело будет рассмотрено очень быстро – но не в его пользу.

Так что между появлением просрочек и началом исполнительного производства может пройти до года. И, что немаловажно, буквально на каждой стадии этого процесса должник может как-то повлиять на ситуацию. Вряд ли у заемщика появятся несколько миллионов, чтобы погасить долг полностью и досрочно, но кое-какие варианты у него все-таки есть.

Как договориться с банком

Ипотечный кредит – сложный и долгосрочный финансовый продукт. Банки готовы выдавать несколько миллионов рублей на 15-20 лет под небольшие проценты, что само по себе – уже большой риск. Соответственно, при возникновении проблем кредиторы будут по максимуму пытаться урегулировать их, прежде чем идти в суд и продавать квартиру с торгов.

Оптимальный вариант для заемщика, у которого возникли проблемы – уйти на ипотечные каникулы. Они появились в 2019 году и предполагают приостановку платежей на срок до 6 месяцев – без штрафных санкций, лишних процентов и испорченной кредитной истории. Как рассказывает Надежда Коркка из компании «Метриум», условия ипотечных каникул такие:

  • нужно, чтобы материальное положение заемщика ухудшилось . Оснований может быть несколько: потеря работы, снижение доходов на 30% и больше, появление новых иждивенцев, больничный дольше 2 месяцев, оформление инвалидности I или II группы. Все это подтверждается документами;
  • заемщик должен обратиться в банк с заявлением и подтверждающими документами (автоматически кредитные каникулы не включаются);
  • жилье должно быть единственным для заемщика;
  • платежи снижаются или останавливаются на срок до 6 месяцев , а срок действия кредитного договора продлевается на срок каникул;
  • воспользоваться каникулами можно только один раз за весь срок действия кредитного договора.

Важно, что эти каникулы никак не связаны с коронавирусом – в 2020 году действовали еще одни каникулы (не только для ипотеки), но оформить их уже нельзя.

Если же на каникулы уйти не получается (по формальным причинам, или если они уже использованы), следующий шаг, который предложит банк – это реструктуризировать кредит. Стоит понимать, что реструктуризация – это не рефинансирование. При реструктуризации сумма платежа снижается не за счет снижения ставки по кредиту (она может даже вырасти), а благодаря увеличению срока кредитования.

Есть вариант и с рефинансированием – но нужно помнить, что рефинансировать кредит в своем же банке под более низкий процент не получится. А если у клиента снизились доходы, или он допустил несколько просрочек, другой банк ему просто откажет в рефинансировании. Единственный вариант – попытаться снизить ставку по своему кредиту в своем же банке. Такое бывает, если клиент брал ипотеку давно, когда ставки были значительно выше, чем сейчас.

Если же все это не подходит, остаются запасные варианты:

  • договориться с банком о добровольной и самостоятельной продаже залоговой квартиры . Так за нее можно выручить больше (банк попытается продать ее побыстрее и с потерями), и даже оставить себе часть стоимости квартиры, полностью погасив долг перед банком;
  • как вариант, обменять ипотечную квартиру на более дешевую – но снова с согласия банка . Такие сделки достаточно сложные (один кредит погашается, а второй сразу же открывается), но так можно снизить сумму ежемесячного платежа;
  • попытаться договориться с банком об особых условиях погашения – например, временно снизить сумму платежа, пока заемщик находится в сложной жизненной ситуации.

Однако единственный способ решить проблему, лишившись источника доходов – это продать квартиру и погасить полученной суммой весь кредит. Во всех остальных ситуациях (реструктуризация, рефинансирование, обмен, и т.д.) нужно, чтобы у заемщика был хоть какой-то денежный поток – иначе банку будет просто не о чем с ним разговаривать.

Другие способы не лишиться жилья

Первое и главное, что нужно знать о взыскании ипотечного жилья – оно не защищено, даже если является единственным и в нем живут несовершеннолетние. Закон делает весьма четкую оговорку, определяя, что «иммунитет» от взыскания на залоговое ипотечное жилье не распространяется. Это касается как обычного обращения взыскания на объект залога по ипотечному кредиту, так и ситуации, когда должник решит объявить себя банкротом.

Что касается банкротства, стоит понимать – под внесудебную бесплатную процедуру ипотечный должник не попадет: там и сумма долга должна быть не более 500 тысяч рублей (ипотека исчисляется миллионами), и жилья в собственности быть не должно, кроме единственного (а на залоговое это не распространяется). Обычное судебное банкротство будет стоить должнику в среднем более 100 тысяч рублей, к тому же он гарантированно лишится ипотечного жилья. То есть, банкротство – точно не вариант.

Правда, как отметила Надежда Коркка, есть один способ сохранить единственное жилье – если суд примет во внимание, что квартира является единственным жильем для детей, то он может в индивидуальном порядке не выселить заемщика из нее. Но, снова-таки, при условии, что заемщик как-то гарантирует дальнейшее погашение долга.

В любом случае, напоминает Марина Николаенко, у заемщика есть возможность остановить процесс принудительного взыскания (и выселения) почти на каждой стадии:

  • до обращения в суд – использовать кредитные каникулы или оформить реструктуризацию;
  • после обращения в суд – заключить мировое соглашение с банком. Например, продать квартиру самостоятельно и погасить весь долг;
  • после получения решения суда – договориться с банком или судебным приставом о рассрочке в исполнении обязательства. Фактически так можно получить право на выплату всего долга равномерными небольшими частями.

То есть, лучший из вариантов – не избегать общения с банком, а всячески пытаться урегулировать долг. В идеале это поможет заемщику снова вернуться к бесперебойной выплате взносов (например, за время каникул он найдет новую работу), или просто даст время найти покупателя на квартиру, который даст достаточную сумму, чтобы ею погасить весь долг.

Надеяться же на «антиколлекторов», «раздолжнителей» или на личное банкротство не нужно – недобросовестные посредники обычно помогают до первого же судебного заседания, а банкротство просто не сохранит за должником квартиру.

Мнения экспертов издания по этой теме:

blankАндрей Белоусов

Источник https://aif.ru/money/mymoney/zhilishchnaya_kabala_chto_budet_esli_ne_platit_ipoteku

Источник https://bankstoday.net/last-articles/nichego-horoshego-hot-i-est-varianty-chto-zhdet-zaemshhika-kotoryj-perestanet-platit-po-ipoteke

Источник

Источник

Author: mag

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *