Снижение ставки по ипотеке: практические советы

Советы, которые позволят снизить процентную ставку по ипотеке.

Какие банки стоит рассматривать при выборе ипотечного кредита?

Обратите внимание на ипотечные продукты, которые предлагает банк, где открыт ваш зарплатный счет. В этом случае банк знает наверняка, каков ваш ежемесячный доход, доверие к вам как к заемщику растет, а значит, процентная ставка по ипотеке может оказаться ниже сразу на несколько процентных пунктов.

Влияет ли сумма первоначального взноса на ставку по ипотеке?

Да, чем больше сумма первоначального взноса, тем ниже риски для банка. Поэтому банк предоставит кредит на более выгодных условиях. В большинстве банков взнос должен составлять от 10% до 40% от общей стоимости жилья, но можно внести и большую сумму.

Имеет ли значение кредитная история?

До оформления ипотеки желательно обзавестись кредитной историей. Для этого можно взять небольшой потребительский кредит или оформить кредитную карту. После успешного погашения задолженности, можно обращаться за ипотечным кредитом.

Подробнее можно узнать в материале: «Как улучшить кредитную историю?»

Какие программы ипотеки с господдержкой помогут снизить процентную ставку?

Если у вас молодая или многодетная семья или один из супругов — военный, стоит предоставить банку документы, подтверждающие право на льготу. Это может снизить ставку на несколько пунктов.

Узнать подробнее о льготных программах ипотеки можно в материале: «Как сэкономить до 2 млн рублей на ипотеке?»

Как рефинансировать текущий ипотечный кредит?

Если у вас уже есть ипотека, можно попытаться снизить ставку с помощью рефинансирования. Обратитесь в банк, где оформлен ваш кредит. Вероятно, он сможет предложить более выгодные условия.

Изучите продукты других банков. Зачастую они готовы предоставить более выгодные условия, чтобы заполучить клиента, а вместе с ним и проценты по его ипотечному кредиту. Правда, в этом случае процесс рефинансирования окажется сложнее — в новый банк придется заново предоставлять пакет документов, который вы собирали на этапе подачи первой заявки. Потребуются и дополнительные финансовые затраты: оплата оценки недвижимости, регистрации новой ипотеки (государственная пошлина составляет 1 тыс рублей) и страховки (рассчитывается индивидуально).

Подробнее о способах рефинансирования можно узнать в материале «Как рефинансировать ипотеку?»

Как получить господдержку после оформления ипотечного кредита?

Если у вас родился второй ребенок и вы получили материнский капитал, сертификат можно использовать, чтобы закрыть часть ипотечного кредита заранее и уменьшить размер переплаты (подробнее).

Также получение выплаты могут рассчитывать многодетные семьи, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года появился третий или последующий ребенок (подробнее).

Получите консультацию специалиста о том, как снизить ставку по ипотеке с помощью программ господдержки!

Можно брать: почему не стоит ждать снижения ипотечных ставок

22 года назад, когда ипотека только появилась в России, кредит на покупку жилья можно было достаточно легко получить под 30%, а то и 40% годовых на 3-5 лет. 15% в валюте считались выгодным предложением. Последние годы ставка колебалась в районе 10%, но уже в рублях. Также на рынке появились льготные ипотечные программы, включая те, что субсидирует государство.

Так, в апреле 2020 года в России запустили льготную ипотеку на покупку жилья в новостройках. По этой программе кредит выдают под максимум 6,5%, у Сбербанка и того ниже — 6,1%. Но при этом ставки по ипотеке в России все равно выше, чем, например, в странах ЕС. Разбираемся, почему так происходит.

Как банк устанавливает цену ипотеки?

Стоимость кредитов вообще и жилищного в частности формируется из нескольких составляющих.

Во-первых, это цена фондирования. Проще говоря, стоимость денег, по которой банк сам привлекает средства. Среди основных источников фондирования можно выделить средства клиентов – физических и юридических лиц, заимствования от ЦБ РФ, привлечение от других банков и займы на российском или иностранном рынке. На текущий момент ставки по вкладам физических лиц составляют 3,5-5%, а по депозитам юридических лиц – около 3,7-5,5%. Привлечение средств от Федерального казначейства обходится банкам по ставкам на уровне 4,3%. Чем надежнее банк, тем дешевле для него привлечение средств. Соответственно, и своим заемщикам (в том числе физическим лицам) он может предложить лучшие условия кредита.

Кроме того, существуют взносы банков в АСВ — Агентство по страхованию вкладов. Российские банки платят 0,4% от портфеля пассивов физических лиц, а западно- и центрально-европейские — всего 0,1%.

Также существует так называемая норма обязательных резервов ЦБ. Это доля средств привлеченных депозитов, которую коммерческие банки должны держать в ЦБ в качестве резерва на беспроцентном счете. Таким образом, на выдачу кредита банк должен привлечь депозит на большую сумму, что дополнительно увеличивает стоимость кредитных ресурсов еще на 0,2% годовых.

Во-вторых, в цену ипотеки включены операционные расходы банка. Это и аренда офиса, и реклама, и зарплаты сотрудников. Кроме того, сюда входят расходы на оформление и обслуживание ипотеки.

От операционных расходов тоже зависит цена кредита. "При среднем размере ипотечного кредита в России в два миллиона рублей банк тратит 40 тысяч рублей, что сразу добавляет 2% от среднего размера кредита к издержкам", — рассказывает ТАСС главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Он уточняет: с другой стороны, кредиты гасятся в течение длительного времени, и эти издержки можно распределить на несколько лет, пока кредит не будет обслуживаться. Чем больше сумма и длиннее срок кредита — тем ниже удельные операционные расходы.

В-третьих, это маржа — то, что приносит прибыль банку. Вопреки бытующему мнению, ипотека — низкомаржинальный продукт: на этом виде кредитования банки зарабатывают немного, маржа составляет около 1%.

И четвертое — риски. Главным образом, риск невозврата. В отличие от других кредитов, ипотека считается низкорисковым кредитованием, поскольку в залоге у банка остается квартира. Однако есть российская специфика — у нас в стране банку достаточно трудно реализовать залог по ипотечному кредиту, если у заемщика начались проблемы.

Так было с валютными ипотечниками — люди взяли кредит на покупку квартиры в иностранной валюте, поскольку процент был существенно ниже, чем у рублевой ипотеки. Но в 2014 году рубль подешевел по отношению к доллару и евро — и заемщики с рублевыми доходами оказались не в состоянии платить по счетам. "Люди оказались в объективно трудной ситуации, но тем не менее, не вернув кредит банку, они также считали, что квартиру тоже продавать не обязаны", — вспоминает Михаил Матовников. Центробанку тогда пришлось встать на сторону заемщиков. Одновременно регулятор фактически сделал невозможным получение и выдачу ипотеки в иностранной валюте.

Кроме того, нужно учитывать, что ипотека выдается на очень длительный срок, и за 25-30 лет могут возникнуть новые риски, которые не могут предусмотреть ни заемщики, ни банк. А сумма ипотеки, в отличие от потребительского кредита, всегда многократно превышает годовой доход заемщика. Но в отличие от тех, кто берет средства в долг на покупку, например, телевизора, большинство ипотечных заемщиков действительно соизмеряют свои силы — и, несмотря на все вышеупомянутые риски, обычно платят исправно, утверждает Михаил Матовников. За всю историю ипотечного кредитования в России уровень невозвратов по ипотеке измеряется долями процента, это неплохой показатель. И кредитный риск — не решающий фактор в стоимости ипотеки.

Если сложить все упомянутые издержки, процент по ипотеке должен быть на уровне 7,5%. Но обычно он выше — если только речь не идет о спецпредложениях с государственным субсидированием. Происходит это из-за того, что российские банки должны учитывать еще один риск — процентный.

Лишний процент

Инфляция в последние годы в России находилась на достаточно низком уровне, Банк России снижал ключевую ставку, и тенденция к дальнейшему снижению сохранялась до последнего времени. А это означает, что ипотека тоже должна была дешеветь. Но ипотека — кредит долгосрочный, и банки должны учитывать не только текущую ключевую ставку (то есть фактически стоимость денег для них), но и риск, что ставка изменится. В 2021 году вполне возможно, что ставки развернутся — и для банков очень серьезно изменится экономика ипотечных продуктов, полагает Михаил Матовников.

"Что должно случиться, чтобы премия за процентный риск в составе ипотечного кредита упала? То же самое, что должно случиться для того, чтобы вкладчики были готовы размещать вклады под 3,5% на 10 лет. Должна быть высокая уверенность, что ставки и дальше останутся на этом уровне, и это зависит от успеха денежно-кредитной политики Центрального банка, от макроэкономической стабильности в стране и от того, чтобы история низких процентных ставок продержалась в России достаточно долгий период времени" — рассуждает главный аналитик Сбербанка. Именно поэтому ставки в Европе ниже.

Разница ставок. Россия vs Европа

До 2014 года Россия наряду с Украиной, Беларусью и Казахстаном была в первой десятке стран с самой высокой инфляцией за последние 10 лет. Достаточно вспомнить 2019 год, когда еще не было серьезного падения цен на нефть и пандемии коронавируса. В России инфляция была 3%, в Италии — 0,5%. В Чехии реально высокая инфляция на уровне 20% была в начале 90-х. Последние почти 30 лет она не превышала 5%, а последние 15 колебалась в пределах 1-3%. Только в этом году показатель вырос до 3,6% из-за пандемии коронавируса. Центробанк Чехии понизил учетную ставку на 75 базисных пунктов — сейчас она на уровне 0,25%. В России ключевая ставка — 4,5%.

Период инфляционной стабильности в Чехии исчисляется десятилетиями. И банки, и граждане уверены, что ставки не будут меняться долго. Поэтому в Чехии ипотеку можно взять под 2-3%.

"Если бы Россия при нынешнем уровне инфляции и нынешнем уровне ставок ЦБ существовала лет десять, то можно быть уверенным, что наши ипотечные ставки (без учета субсидий) находились бы сами по себе на уровне порядка 6,5-7%, на 1,5-2% ниже текущего уровня выдач", — говорит Михаил Матовников.

Очень низкая инфляция и уж тем более дефляция — это тоже плохо для экономики. Тогда она в буквальном смысле слова замирает. Если деньги с каждым днем дорожают, люди их придерживают, чтобы завтра купить на них больше. Соответственно, спрос падает – а вслед за ним падает и производство. Если не нужно производить больше, то не нужны и работники — начинает расти безработица. Именно для борьбы с дефляцией в некоторых странах ЕС в 10-е годы устанавливали отрицательные кредитные ставки. Кроме того, проценты по кредитам зависят и от валюты – например, чешская крона до последнего времени лишь укреплялась по отношению к доллару и евро.

Как взять дешевую ипотеку?

Кризис — время возможностей, это как раз про ипотечное кредитование. Вообще, по плану нацпроекта ставки по ипотеке должны снизиться до 7,9% к 2024 году, но уже сейчас есть шанс взять кредит дешевле. У Сбербанка есть несколько программ с господдержкой. Ипотеку с господдержкой для семей с детьми можно оформить по ставке от 1,2% на первые два года (по программе субсидирования от застройщика). По аналогичным условиям с субсидией можно приобрести новостройку в ипотеку по запущенной в апреле этого года программе господдержки — ставка составит от 2,6% на первые два года. Государство объявило о старте льготной программы, чтобы простимулировать спрос в строительной отрасли. Купить по этой программе квартиру можно только в новостройке и только у юридического лица. Максимальная сумма кредита -12 млн рублей в Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленинградской области, до 6 млн рублей — в остальных регионах России. Предложение действует до ноября.

Всего (по подсчетам правительства) россияне смогут получить до 250 тыс. кредитов на общую сумму больше 740 млрд рублей. В программе задействованы несколько банков. Оформить этот кредит и другие ипотечные продукты можно через сервис "ДомКлик" — инструмент Сбербанка для поиска, продажи, покупки и аренды жилой и коммерческой недвижимости. Это новый для России продукт — здесь можно полностью пройти весь путь покупки жилья: и найти квартиру, и подготовить документы, и оформить сделку.

Естественно, на сайте или в мобильном приложении можно воспользоваться калькулятором, где сразу видно, на какие скидки стоит рассчитывать, покупая жилье от застройщика или квартиру как молодая семья с детьми. При покупке готовой квартиры, размещенной на "ДомКлик", тоже дается скидка в 0,3 процентных пункта к ипотечной ставке. Здесь же можно получить онлайн-одобрение как ипотеки, так и объекта недвижимости. То есть купить квартиру в кредит можно бесконтактно с соблюдением социальной дистанции.

Могут ли ставки опуститься еще ниже в ближайшее время?

Тенденция к снижению ставок действительно существует: еще в конце 2019 года средняя ставка превышала 9%, а по результатам мая этого года – уже 7,4%. Возникает вопрос: если они будут падать и дальше, может, через год ипотеку можно будет оформить вообще под 5-6%?

Но все не так просто. На самом деле при снижении ставки сумма платежей уменьшается не так сильно, как многие думают, говорит Михаил Матовников. Например, согласно статистике ЦБ, в среднем ставка выдач сейчас составляет 7,4%, сумма кредита – 2 млн. 260 тыс. руб, и берут его на 218 месяцев – это 18 с небольшим лет. Выходит, что в этом случае средний платеж — около 19 тыс. рублей. Если бы ставка была не 7,4% а, скажем, 6%, он бы составлял примерно 17 тыс. руб. Итого – две тысячи рублей экономии.

Но самое главное — вместе со снижением ставок обычно дорожает недвижимость. Именно поэтому в Европе, где ставка может быть близкой к нулю, ипотеку берет не каждый – жилье попросту очень дорогое. Вернемся к статистике ЦБ: с конца 2017-го по конец 2018-го средний срок выдачи увеличился со 187 до 218 месяцев, и одновременно средняя ставка сократилась с 9,8% в 4 квартале 2017 года до 9,2% на конец 2018 года. По идее, средний платеж должен был сократиться на 10%, но в реальности он вырос на 10%, потому что из-за роста цен на недвижимость выросла и средняя сумма ипотечного кредита.

Поэтому, как ни парадоксально, сейчас для оформления ипотеки сложился очень благоприятный момент, считает Михаил Матовников. В условиях кризиса объем выдачи ипотечного кредита сократился — упали средние цены, недвижимость можно приобретать с существенными скидами. «Покупать квартиру лучше в кризис. Ждать дешевой ипотеки в долгосрочной перспективе бессмысленно — это приводит к удорожанию жилья», — говорит Михаил.

Источник https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/instructions/kak-snizit-stavku-po-ipoteke-prakticheskie-sovety/

Источник https://tass.ru/ekonomika/9027033

Источник

Источник