Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки — это возможность сменить банк, снизить процентную ставку и текущую переплату. При грамотном подходе можно сэкономить сотни тысяч рублей и быстрее расплатиться с долгом. Эксперт портала Бробанк.ру Ирина Русанова отобрала лучшие предложения российских банков по рефинансированию ипотечных кредитов.

Макс. сумма	30 000 000 Р
Ставка	От 7,1%
Срок кредита	До 30 лет
Мин. сумма	500 000 руб.
Возраст	21-65 лет
Решение	1 день

Макс. сумма	5 000 000 Р
Ставка	От 5,5%
Срок кредита	До 7 лет
Мин. сумма	50 000 руб.
Возраст	23-65 лет
Решение	За 5 минут

Макс. сумма	3 000 000 Р
Ставка	От 4.99%
Срок кредита	До 7 лет
Мин. сумма	90 000 руб.
Возраст	21-67 лет
Решение	За 1 мин.

Макс. сумма	5 000 000 Р
Ставка	От 5,5%
Срок кредита	До 7 лет
Мин. сумма	100 000
Возраст	20-70 лет
Решение	От 1 дня

Макс. сумма	50 000 000 Р
Ставка	От 7.99%
Срок кредита	До 30 лет
Первонач. взнос	Отсутствует
Возраст	21-70 лет
Решение	От 1 минуты

Макс. сумма	50 000 000 Р
Ставка	От 7.9%
Срок кредита	3-30 лет
Первонач. взнос	Отсутствует
Возраст	18-70 лет
Решение	За 3 минуты

Макс. сумма	30 000 000 Р
Ставка	8.69%
Срок кредита	До 25 лет
Первонач. взнос	Отсутствует
Возраст	21-75 лет
Решение	5 дней

Макс. сумма	3 000 000 Р
Ставка	От 5%
Срок кредита	До 7 лет
Мин. сумма	50 000 руб.
Возраст	21-65 лет
Решение	1 час

Макс. сумма	30 000 000 Р
Ставка	От 7.9%
Срок кредита	До 30 лет
Первонач. взнос	Отсутствует
Возраст	21-75 лет
Решение	1 день

Макс. сумма	30 000 000 Р
Ставка	От 7.8%
Срок кредита	До 30 лет
Первонач. взнос	Отсутствует
Возраст	21-75 лет
Решение	3-5 дней

Макс. сумма	5 000 000 Р
Ставка	От 8,9%
Срок кредита	До 5 лет
Мин. сумма	30 000 руб.
Возраст	21-65 лет
Решение	От 2 мин

Макс. сумма	20 000 000 Р
Ставка	От 6.54%
Срок кредита	До 25 лет
Первонач. взнос	Отсутствует
Возраст	20-75 лет
Решение	3-5 дней

Оформление с 18 лет

Макс. сумма	5 000 000 Р
Ставка	От 5,9%
Срок кредита	До 7 лет
Мин. сумма	50 000 руб.
Возраст	18-70 лет
Решение	2 минуты

Макс. сумма	3 000 000 Р
Ставка	От 5,9%
Срок кредита	До 7 лет
Мин. сумма	50 000 руб.
Возраст	От 22 лет
Решение	1 день

Ставка от 5,5% на весь срок!

Макс. сумма	5 000 000 Р
Ставка	От 5,5%
Срок кредита	До 5 лет
Мин. сумма	50 000 руб.
Возраст	От 21 года
Решение	От 3 мин.

Статьи о рефинансировании

На Бробанк.ру собраны актуальные в 2020 году предложения по рефинансированию ипотеки. Это банки, которые готовы принять ваш ипотечный кредит, улучшить условия обслуживания, снизить ставки. Все они принимают запросы на перекредитование онлайн, поэтому для обращения даже в офис идти не нужно.

1. Актуальность рефинансирования ипотеки
2. Ключевые задачи рефинансирования
3. Как значительно сократить переплату
4. Методология отбора программ рефинансирования
5. ТОП-10 программ рефинансирования ипотеки
6. Сбербанк
7. ВТБ
8. Росбанк
9. Газпромбанк
10. Открытие
11. Альфа-Банк
12. Райффайзенбанк
13. Транскапиталбанк (ТКБ Банк)
14. Промсвязьбанк
15. Юникредит Банк
16. Сравнительный анализ
17. Сбербанк и ВТБ
18. Юникредит Банк и Райффайзенбанк
19. Росбанк и Альфа-Банк
20. Открытие и Транскапиталбанк
21. Ключевые условия оформления
22. Порядок оформления рефинансирования ипотеки
23. Этап №1. Выбор банка
24. Этап №2. Подача онлайн-заявки
25. Этап №3. Проверка объекта недвижимости
26. Этап №4. Обращение в прежний банк
27. Этап №4. Заключение договора
28. Этап №5. Заключение сделки в Росреестре
29. Насколько выгодно делать рефинансирование
30. Может ли банк отказать
31. В заключение

Актуальность рефинансирования ипотеки

Процентные ставки по всем кредитным продуктам напрямую связаны с ключевой ставкой, которую формирует Центральный Банк РФ. Чем она ниже, тем ниже ставки по кредитам для физических и юридических лиц.

Начиная с 2015 года, регулятор постоянно уменьшает значение КС, что каждый раз отражается на рынке. Обычно при уменьшении значения этой важной ставки волна доходит до банков через 1-2 месяца, и они тоже объявляют о снижении процентов по своим продуктам. Первыми на это реагируют Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и другие крупные и значимые в РФ банки.

Пиком КС стал кризисный для страны 2015 года, когда из-за резкого повышения ключевой ставки взлетели ставки по всем кредитам, особенно серьезно это коснулось тех, кто планировал оформить ипотечный кредит.

Динамика изменения ключевой ставки ЦБ РФ:

• значение в докризисный период — 5,5%;
• 12 декабря 2014 она находилась на уровне 9,5%, а 18 декабря этого же года резко подскочила до 17%. Ставки по ипотеке просто взлетели, люди заключали договора под рекордно большие 20-25% годовых;
• к августу 2015 КС стала постепенно снижаться и достигла значения в 11%. Но это все равно много. Ставки по ипотеке тоже уменьшались, но она все еще оставалась дорогой;
• уменьшение до 10% произошло только в сентябре 2016 года. То есть люди уже два года оформляли дорогую ипотеку;
• только в 2017 ситуация стала более менее стабилизироваться, с марта КС с 9,75% уменьшилась до 7,75% к декабрю этого же года;
• далее все было стабильно, в июне 2019 КС все также составляла 7,75%, но значение стало уменьшаться более быстро. В начале 2020 года это было уже 6,25;
• сейчас, то есть в 2020 году ключевая ставка ЦБ РФ достигла своего минимального значения в 4,25%

Сейчас ипотечные ставки достигли своего минимума. Именно сейчас условия рефинансирования ипотеки предельно выгодные. И люди, которые в течение последних пяти лет заключали договора, могут существенно снизить ту, невыгодную ставку.

Ключевые задачи рефинансирования

При оформлении перекредитования заемщик получает возможность полностью изменить все текущие условия обслуживания ссуды. Начиная от банка и заканчивая сроком и ставками. Можно выбрать любые, удобные вам параметры нового кредита и графика платежей.

Ипотека — длительная ссуда, которую чаще всего оформляют на срок в 10-15 лет. А если вы заключали договор на больше 15 лет, то рефинансирование станет еще более актуальным. Чем больше срок, тем выше проценты. А если учесть, что в последние годы люди брали ссуды под большие проценты, то переплата просто огромная.

Если заемщик взял в кредит 2,5 млн рублей на 15 лет по ставке 15%, которая была актуальна еще пару лет назад, то он согласно расчетам на кредитном калькуляторе переплатит 3,8 млн. руб.!

Что можно сделать благодаря рефинансированию ипотеки в новом банке:

1. Уменьшить текущую процентную ставку — это первоочередная задача. Даже если это будет всего 1-2%, в масштабах жилищного кредитования разница окажется весьма существенной.
2. Уменьшить оставшийся срок. Например, вам осталось платить 5,5 лет, а вы переоформляется на 4,5 года. В итоге и ставка будет ниже, и переплата сократиться за счет уменьшения срока. А платеж при этом будет примерно таким же, как и был.
3. Увеличить оставшийся срок. Актуально, если финансовое положение заемщика сильно ухудшилось. Тогда за счет уменьшения процента и растягивания срока снизится ежемесячный платеж, платить станет легче.
4. Оформить с целью смены банка. Бывает и так, что параллельной целью становится именно эта.

По факту вы переведете ипотеку в другой банк и станете платить уже ему. Прежняя жилищная ссуда будет закрыта досрочно. Будет происходить смена залогодержателя, что окажется немного хлопотно. Но процедура давно отлажена, менеджеры банков будут направлять и говорить, что делать.

Некоторые банки вместе с ипотекой допускают перекредитование и других действующих ссуд. То есть можно объединить в один кредит ипотеку и, например, наличный кредит и кредитку. Это позволит кардинально снизить переплату и ежемесячную долговую нагрузку.

Как значительно сократить переплату

Чаще всего вопросом, в каком банке сделать рефинансирование ипотеки 2020 году, интересуются заемщики, желающие уменьшить высокую переплату. Понятно, что если ссуда была оформлена в период 2015-2019 году, ставка по ней значительно выше, чем та, что действует сейчас в среднем по рынку.

Еще в конце 2019 года средневзвешенная ставка по ипотеке находилась на отметке в 9%. К третьему кварталу 2020 года она стремится к 7%. А в 2015-2018 годах люди заключали договора под 15-20%.

То есть сейчас вы можете реально переделать свой дорогой договор под 9-10%, что уже сулит серьезную выгоду. Если ваша цель — именно максимальное снижение переплаты, советуем следующее:

• не затягивать с обращением в банк. Подать заявку на рефинансирование ипотеки можно хоть сегодня и в этот же день получить одобрение. Не стоит ждать, что ставки снизятся еще больше. Если уменьшение и случится, то будет совсем незначительным;
• выбрать банк с самыми лучшими условиями перекредитования жилищного кредита. Для этого ниже приведен рейтинг банков и программ с лучшими ставками по рынку;
• сократить оставшийся срок выплат. Если ваше финансовое положение улучшилось с момента оформления ипотеки, лучше сделать срок максимально низким. Ежемесячный платеж повысится, но зато вы быстрее расплатитесь с долгом и серьезно сократите переплату.

Теперь рассмотрим, какие банки делают рефинансирование ипотеки, где лучшие условия перезаключения договора. Не спешите с выбором, рассмотрите как можно больше предложений, чтобы найти то, что сулит наибольшую выгоду.

Методология отбора программ рефинансирования

Мы проанализировали рынок в части предложения перекредитования ипотечных ссуд. В рейтинге приведены лучшие из возможных вариантов. При отборе учитывались следующие критерии:

• низкие процентные ставки. Это основной критерии, так как перекредитование люди стандартно проводят именно для снижения процентной ставки и переплаты;
• работа с жилыми объектами, домами и квартирами;
• это предложения крупных федеральных банков, которые доступны для оформления почти во всех регионах России;
• в рейтинг также включены программы, по которым в рамках рефинансирования ипотеки можно совместно перекрыть и другие кредитные обязательства;
• не рассматривались предложения для зарплатных клиентов банков и временные акции. Приведенные ниже программы — постоянные, доступные всем стандартным заемщикам.

Сам же процесс оформления и требования к заемщикам везде примерно одинаковые. Но если есть какое-то различие и нестандартный подход, мы обязательно отразили это в описании программы.

Предложения банков по рефинансированию ипотеки актуальны только для качественных заемщиков с положительной кредитной историей. Просрочки не допустимы. Для оформления нужно собрать большой пакет документов, включая справки с работы.

ТОП-10 программ рефинансирования ипотеки

Рассмотрим, в каких банках можно сделать рефинансирование ипотеки, какие условия перекредитования предлагают крупнейшие банки страны. Большинство заемщиков обращаются в Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Росбанк, Райффайзенбанк, Открытие — это банки, занимающие лидирующие позиции по объему ипотечного портфеля.

Мы обязательно рассмотрим подробно все условия заключения договоров в этих компаниях, но приведем и другие предложения. Как показывает практика, часто в не столь масштабных банках условия кредитования оказываются даже несколько лучше и выгоднее.

Поэтому изучайте предложения, сравнивайте их, обязательно делайте расчеты. Но при этом помните, что стандартно указанная банком в описании программы ставка не отражает действительности. Точные условия заключения договора назначаются для каждого клиента отдельно на основании изучения его анкеты и документов, факторов риска.

Общая сравнительная таблица программ рефинансирования:

Банк	Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок	Доп сумма	Другие кредиты
Сбербанк	300000	7 млн для Москвы и обл, 5 млн — для остальных	7,9-9,4%	1-30 лет	да	до 5
ВТБ	без ограничений	30 млн	8,2 или 8,7%	до 30 лет	нет	нет
Росбанк	600000 для Москвы и ее обл., 300000 — для остальных	85% от рыночной цены залога	6,19-10,94%	3-25 лет	нет	нет
Газпромбанк	100000	45 млн	8,3-9,3%	1-30 лет	да	нет
Открытие	500000	30 млн для Москвы, СПб и их областей, остальным — 15 млн	5,99-11,29%	3-30 лет	нет	нет
Альфа-Банк	600000	50 млн	от 7,99%	3-30 лет	нет	нет
Райффайзен	1000000	26 млн	8,19%	1-30 лет	да	до 5
ТКБ Банк	300000	до 80% от цены залога	от 7,99%	1-25 лет	да	нет
Промсвязьбанк	1000000	15 млн	от 8,05%	3-25 лет	нет	нет
Юникредит Банк	нет	15 млн для Москвы и СПб, 6 млн — для регионов	8,4%	1-30 лет	да	да

Сбербанк

Начнем со Сбера, так именно он — лидер в этой отрасли кредитования (в принципе, как и в других). Именно его программы изначально рассматривают все, кто интересуется ипотекой и перекредитованием.

Примечательно, что рамках одного договора можно перекрыть не только ипотеку, но другие действующие кредиты заемщика. Максимальное количество — 5 договоров. Это кредиты, выданные любыми российскими банками. Кроме того, банк готов заключить договор на сумму больше нужного и выдать заемщику дополнительно наличные средства.

Обеспечением по новому кредиту может быть квартира, дом с земельным участком, комната, таун-хаус. Объект должен соответствовать всем требованиям Сбербанка по предмету залога при ипотечной сделке.

Тарификация:

Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок
300000	7 млн для Москвы и обл, 5 млн — для остальных	7,9-9,4%	1-30 лет

Ставка зависит от характера рефинансирования:

• если речь только об ипотеке. До регистрации сделки ставка — 8,9%, после перевода залога в Сбер — 7,9%;
• если в сделке участвовали другие потребительские ссуды, если клиент дополнительно получает наличные — 9,4% сначала и 8,4% после закрытия всех заявленных ссуд.

Требования к заемщику. Сбербанк принимает заявки от граждан от 21 года, на момент гашения новой ипотеки по графику клиенту не должно исполниться больше 75 лет. Стаж работы на текущем месте — от полугода.

Требования к ипотеке. Нет текущих просроченных долгов, не было просрочек в течение последних 12 месяцев. Ипотека не подвергалась ранее рефинансированию и реструктуризации.

Плюсы реф-я в Сбере	Минусы
Многие клиенты получают решение в день подачи заявки	Высокие критерии к заемщикам
Длительные сроки до 30 лет	Ограничение по суммам в 5 и 7 млн
Можно получить дополнительную сумму

Банк занимает второе место по объемам кредитования, сюда также часто обращаются люди, поэтому программа ВТБ обязательна к рассмотрению. Тем более что процентные ставки здесь ниже, чем в самом популярном банке — Сбербанке.

Тарификация:

Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок
без ограничений	30 млн	8,2 или 8,7%	до 30 лет

Процентные ставки ВТБ действительно низкие, поэтому банк точно заслуживает внимания. Базовая процентная ставка банка — 8,2%. Она увеличивается на 0,5%, если сумма кредита превышает 80% цены закладываемой недвижимости.

Требования к заемщику. Возрастных ограничений банк не устанавливает. Пишет только, что заявитель должен иметь место работы.

Требования к ипотеке. По ней сделано более 6-ти ежемесячных платежей, отсутствует просроченная задолженность.

Полюсы реф-я в ВТБ	Минусы
Большие суммы до 30 млн	Не выдает дополнительные суммы
Низкие ставки	Можно перекрыть только одну ипотеку
Нет возрастных ограничений для заемщика

Росбанк

Работа с ипотечными кредитами — важное направление деятельности Росбанка. Это началось ровно с того момента, когда к нему присоединился первый и единственный ипотечный банк в РФ — ДельтаКредит. Бренд последнего в связи с этими событиями перестал существовать, теперь кредитование ведется именно от Росбанка.

Тарификация:

Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок
600000 для Москвы и ее обл., 300000 — для остальных	85% от рыночной цены залога	6,19-10,94%	3-25 лет

Росбанк увеличивает процентную ставку на 1-4 пункта, если клиент отказывается от страхования жизни и титульной страховки.

Клиент Росбанка может привлечь до трех созаемщиков. Это актуально, если текущий уровень платежеспособности заявителя оставляет желать лучшего. Тогда он может привлечь к оформлению третьих лиц, доход которых будет учтен при рассмотрении заявки. Также можно привлечь поручителей, присутствие которых повышает шансы на одобрение.

Требование к заемщику. Возраст — от 21 года, к моменту гашения новой ипотеки по графику — не более 65 лет. Допускается работа с ИП и соучредителями бизнеса.

Требование к ипотеке. Перекрываемая ипотека должна быть оформлена не менее полугода назад.

Плюсы реф-я в Росбанке	Минусы
Максимальная сумма без фактических ограничений	Не дает дополнительные суммы
Работа с ИП и владельцами бизнеса	Серьезное повышение ставок при отказе от страховки
Льготы при онлайн-оформлении

Если оформлять рефинансирование ипотеки в Росбанке онлайн, заемщик получает скидку к ставке в 0,25%. Это актуально при подтверждении личности через Госуслуги и подтверждении дохода онлайн-выпиской из ПФР.

Газпромбанк

Рефинансирование действующей ипотеки проводится на хороших условиях. Газпромбанк — банк, который славится своими прозрачными тарифами. Он не указывает на диапазон ставки, пишет точную тарифную сетку. То есть можно сразу наглядно увидеть актуальный для вас процент и сделать расчеты.

Условия перекредитования ипотеки в целом весьма гибкие, то есть услуга актуальна для широкого круга заемщиков с разными потребностями. Здесь большие диапазоны сумм и сроков, плюс допускается наличие просрочки по закрываемой ссуде.

Газпромбанк допускает наличие 1 или 2 просрочек по внесению ежемесячного платежа в течение срока жизни ипотеки. Период каждой просрочки — не более 29 дней.

Тарификация:

Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок
100000	45 млн	8,3-9,3%	1-30 лет

Ставка повышается на 1 пункт (то есть становится 9,3%), если заемщик отказывается от подключения к программе страхования. На период регистрации новой ипотеки и перевода залога в Газпромбанк ставка повышается на 1-2%, которые добавляются к базовой ставке 8,3%.

Клиенты Газпромбанка получают дополнительные возможности. Так, рефинансированию подлежат не только стандартные ипотеки, но и военные, семейные. Кроме того, заемщик может получить дополнительное финансирование наличными на сумму до 30% от суммы финансируемой задолженности.

Требования к заемщикам. Критерии по возрасту — от 20 лет и до 70 лет на момент закрытия ипотеки по графику. Газпромбанк готов рассматривать заявителей с временной пропиской. Плохая кредитная история недопустима.

Требования к ипотеке. Банк никаких критериев на указывает.

Плюсы рефи-я в Газпромбанке	Минусы
Выдача дополнительной суммы по желанию	Повышение ставки при отказе от страховки
Большой диапазон возможных сумм
Допустимы небольшие просрочки
Прозрачные ставки

При оформлении рефинансирования жилищного кредита в Газпромбанке клиент может сделать дифференцированный график платежей. Он неудобен тем, что платеж каждый месяц разный (с тенденцией уменьшения), но зато переплата будет меньше.

Открытие

Открытие, как и Газпромбанк, не прячет процентные ставки, сразу публикует на своем сайте тарифную сетку. Можно сразу понять, какой процент вам назначат, и делать объективные расчеты.

Кроме того, если вы ищите, в каком банке сделать рефинансирование ипотеки без справок, то Открытие — именно то, что вам нужно. Здесь действует упрощенная схема, клиенту можно предоставить только паспорт и простой второй документ (СНИЛС, загранпаспорт, права). При оформлении без справок ставка повышается на 0,5%.

Тарификация:

Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок
500000	30 млн для Москвы, СПб и их областей, остальным — 15 млн	5,99-11,29%	3-30 лет

5,99% — это базовая ставка, которая меняется в зависимости от обстоятельств:

• плюс 0,5% при оформлении не онлайн;
• плюс 2% при отказе от страховки жизни и здоровья;
• плюс еще 2%, если отказаться от титульного страхования;
• плюс 2% до момента регистрации сделки;
• плюс 0,5% при оформлении без справок.
• 0,3% при сумме кредита меньше 70% цены залога.

Требования к заемщику. Возраст — 18-70 лет. Не рассматриваются сотрудники агентств недвижимости, ведущие риэлторскую деятельность, телохранители, сотрудники игорных заведений.

Требования к ипотеке. Отсутствие текущей просрочки и просрочек больше 30 дней за последние 180 дней. Сделка была совершена более полугода назад.

Плюсы реф-я в Открытии	Минусы
Можно оформить без справок	Серьезное повышение ставки при отказе от страховки
Снижение ставки при подаче заявки онлайн	Высокая минимальная сумма сделки
Работает с молодыми заемщиками

Альфа-Банк

Современный банк, который всегда использует в работе технологии и ускоряет процесс оформления всех кредитных продуктов. Если направить заявку на рефинансирование ипотеки онлайн, то предварительный ответ клиент получит в течение 1 минуты. Если пришло одобрение, тогда можно и заниматься сбором документов и передачей их в офис.

Тарификация:

Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок
600000	50 млн	от 7,99%	3-30 лет

Ставка в 7,99% — базовая. Вот факторы, которые влияют на ее изменение в большую сторону:

• плюс 1%, если речь не о квартире, а о доме с участком;
• плюс 1%, если заемщик — ИП или собственник бизнеса;
• по 2% за отказ от страхования жизни и от страхования титула;
• плюс 2% до момента, пока сделка не будет полностью зарегистрирована.

Альфа-Банк — единственный российский банк, который готов проводить рефинансирование ипотеки гражданам иных государств — Украины и Белоруси.

Требования к заемщику. Возрастные рамки — 21-70 лет, нет требования по обязательной прописке в РФ. Стаж на текущем месте работы — мин. 4 месяца.

Требование к ипотеке. К самому кредиту критериев нет, Альфа указывает только стандартные требования к предмету залога.

При желании заемщик может привлечь до 3 созаемщиков, доходы которых учтутся при рассмотрении. Требования к ним аналогичны тем, что предъявляются к основному заемщику.

Плюсы реф-я в Альфа-Банке	Минусы
Работает не только с гражданами РФ	Много повышающих коэффициентов для ставки
Лояльный банк, высокая вероятность одобрения	Высокий минимальный порог суммы сделки
Работает с ИП, собственниками бизнеса
Моментальное решение по онлайн-заявке

Райффайзенбанк

Еще один банк, где возможно рефинансирование ипотеки. Обеспечением может служить не только квартира, но и таунхаус, строящаяся квартира. Более того, ипотеку можно перекредитовать в рамках рефинансирования потребительского кредита, тогда в сделке могут принимать участие до 5-ти различного вида договоров.

Тарификация:

Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок
1000000	26 млн	8,19%	1-30 лет

Как видно, в Райффайзенбанке довольно высокая “входная” сумма для проведения перекредитования жилищной ссуды. Что касается ставки, то до момента регистрации сделки она повышается на 2 пункта, то есть составит 10,19%.

Если в сделке принимают участие не только ипотека, но и потребительские кредиты, тогда базовая ставка увеличивается до 9,99%. До момента регистрации сделки — 12,99%.

Требования к заемщику. В рамках этой программы Райффайзен сотрудничает с гражданами от 21 года. Возраст на момент гашения новой ссуды — 65 лет при подключении страхования и 60 лет — без него. Важный момент — речь может идти о гражданине любого государства. Заемщиком может стать и представитель бизнеса, ведущий деятельность более трех лет. Плохая КИ недопустима.

Требования к ипотеке. Никаких требований именно к ссудам банк не предъявляет. Указывает только стандартные технические критерии к самому объекту.

Плюсы реф-я в Райффайзенбанке	Минусы
Можно включить в сделку и другие кредиты	Большая сумма входа в сделку — 1 млн
Низкая ставка	Повышение требований к возрасту при отказе от страховки
Можно получить дополнительную сумму

Транскапиталбанк (ТКБ Банк)

Ипотечное кредитование — важное направление его деятельности, поэтому и программа рефинансирования Транскапиталбанка достойна внимания. Банк действительно интересный. Он один из немногих, кто устанавливает высокие рамки возраста и позволяет совершить сделку без справок.

Оформление без справок актуально для кредитных сумм не более 12 млн. для Москвы и Санкт-Петербурга и не более 5 млн. для остальных городов. Еще одно условие — сумма кредита не превысит 70% от стоимости недвижимости, передаваемой в залог.

Тарификация:

Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок
300000	до 80% от цены залога	от 7,99%	1-25 лет

Ставка в 7,99% — это базовый процент. ТКБ разработал систем повышающих и понижающих коэффициентов, точный процент узнаете в банке.

Некоторые важные коэффициенты:

• если заемщик — ИП, собственник бизнеса — плюс 0,5%;
• если речь о комнате или доме с участком — плюс 1%;
• если применяется выдача дополнительных средств — плюс 0,5%;
• отказ от страхования жизни — плюс 2,5%;
• отказ от титульного страхования — плюс 1%;
• госслужащим ставку снижают на 0,5%;
• работникам крупных компаний с числом рабочих мест от 500 — скидка в 0,5%.

Транскапиталбанк может выдать заемщику дополнительные средства по его запросу. Сумма не превысит 20% от суммы основного кредита, требуемого для рефинансирования. Кроме того, это не может быть больше 3 млн. для Москвы и СПб и 2 млн. для других городов.

Требования к заемщику. Минимальный возраст — 20 лет, максимальный к концу срока выплаты — 75 лет. Если речь о пенсионере, он должен иметь место работы. Транскапиталбанк готов рассматривать самозанятых и ИП, ведущих деятельность более 1 года.

Требования к ипотеке. Никаких требований к ссуде нет. Главное, чтобы объект соответствовал критериям банка.

Плюсы реф-я в Транскапиталбанке	Минусы
Можно оформить без справок	Много повышающих коэффициентов
Выдача дополнительной суммы
Работа с гражданами до 75 лет, с ИП, самозанятыми

Промсвязьбанк

Предлагает классическое ипотечное рефинансирование с возможностью привлечения до 4-х созаемщиков. Это особо актуально, если есть некоторые проблемы с платежеспособностью. Более того, в созаемщики можно “пустить” гражданского супруга/супругу.

Тарификация:

Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок
1000000	15 млн	от 8,05%	3-25 лет

Что касается ставки, то она повышается на 3 пункта, если заемщик отказывается от подключения к комплексному страхованию. Также ставка повышается на 2% до момента регистрации сделки.

Требования к заемщику. Возраст — 21-65 лет. Если речь о мужчине до 27 лет, он не должен подлежать призыву в армию. Созаемщиками могут стать любые родственники основного заемщика.

Требования к ипотеке. Их нет. Просто передаваемая в залог недвижимость должна соответствовать требованиям Промсвязьбанка.

Плюсы реф-я в Промсвязьбанке	Минусы
Привлечение до 4 созаемщиков	Большая входная сумма в 1 млн
Низкая ставка	Не такие широкие диапазоны сроков, как в других банках
Специальная программа “Семейная ипотека”

Если в семье с начала 2018 по конец 2020 года появился второй или последующий ребенок, заемщика ждут специальные условия. Значение ставки — от 3,99%.

Юникредит Банк

Если сравнивать рефинансирование ипотеки в разных банках, то Юникредит предлагает довольно гибкие условия оформления. Он может перекредитовать не только одну ипотеку, но и три других кредита. Кроме того, клиент может получить дополнительные деньги в виде целевой ссуды.

Но важный момент — Юникредит Банк указывает, что работает только с объектами вторичного рынка. То есть если ваша ипотека оформлена на строящееся жилье, которое пока что не сдано, нужно искать другой банк.

Тарификация:

Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок
нет	15 млн для Москвы и СПб, 6 млн — для регионов	8,4%	1-30 лет

Ставка в 8,4% — базовая, к ней применяются различные повышающие и понижающие коэффициенты:

• минус 0,2%, если сумма сделки превышает 5000000 руб;
• минус 0,5% при расширенном страховании;
• плюс 2,5% при отказе от покупки страхования жизни;
• плюс 1% при отказе от титульного страхования;
• плюс 2% до момента регистрации сделки.

Требования к заемщику. Возрастных критериев Юникредит Банк не указывает. Пишет только, что клиент должен обладать положительной кредитной историей.

Требования к ипотеке. Никаких особых требований к ссуде нет. Главное, чтобы объект подходил под критерии Юникредит к залогу.

Плюсы реф-я в Юникредит	Минусы
Дополнительная сумма	Снижение ставки при сумме от 3 млн
Перекредитование до 4 договоров одновременно	Небольшие суммы в сравнении с другими банками
Низкие требования к заемщику	Не работает со строящимися объектами

Это выгодные предложения от банков по рефинансированию ипотеки в 2020 году. Обязательно изучите все варианты, сравните их, сделайте расчеты, уточните все детали оформления. Если вы определились, в каком банке лучше сделать рефинансирование, подавайте ему онлайн-заявку. Такой сервис действует практически во всех банковских организация.

Сравнительный анализ

Нельзя сказать, что на рынке присутствуют десятки банков, которые готовы сделать перекредитование ипотеки. Предложений не так много, как в случае с потребительскими ссудами, но ассортимент все же имеется. Для всех потенциальных заемщиков вопрос, где сделать рефинансирование ипотеки, очень и очень актуален. Речь идет о крупной сделке, и прогадать совсем не хочется.

Чтобы облегчить вам задачу выбора, мы провели сравнение представленных выше программ. Это продукты, которые схожи в некоторых важных для потенциального заемщика моментах. Это поможет вам сделать правильный выбор.

Сбербанк и ВТБ

Почему именно эти два банка — потому что именно их чаще всего рассматривают для оформления ипотечных сделок, именно здесь чаще всего и заключаются договора перекредитования. Поэтому логично, что оба этих банка подлежать сравнению.

Банк	Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок	Доп сумма	Другие кредиты
Сбербанк	300000	7 млн для Москвы и обл, 5 млн — для остальных	7,9-9,4%	1-30 лет	да	до 5
ВТБ	без ограничений	30 млн	8,2 или 8,7%	до 30 лет	нет	нет

Если сравнивать только по ставке, то при стандартной сделке Сбербанк назначит 7,9%, а ВТБ — 8,2%. То есть сравнение говорит в пользу Сбербанка. Сбер повышает ставку до 8,4% только в том случае, если клиент берет дополнительные средства или включает в сделку еще несколько других ссуд.

Что говорит в пользу Сбербанка:

• ставка ниже на 0,3 процентных пункта;
• можно взять дополнительные средства;
• можно включить в сделку еще 4 других кредита любого типа.

Что говорит в пользу ВТБ:

• если в Сбере можно получить не более 5-7 млн, то ВТБ работает с суммами до 30 млн;
• не ставит ограничений по минимальной сумме, тогда как в Сбере это 300000;
• семьи, в которых в 2020 году появился второй или последующий ребенок, заключают договор под 7,4%.

Юникредит Банк и Райффайзенбанк

Банки схожи гибкими условиями оформления рефинансирования. Они могут включить в сумму сделки другие потребительские ссуды, могут выдать заемщику дополнительные деньги в виде нецелевого кредита. Да, Сбербанк тоже все это готов сделать, но вероятность отказа там гораздо выше, чем в Юникредит Банке и Райффайзенбанке. А разница в ставках не так уж и велика.

Банк	Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок	Доп сумма	Другие кредиты
Юникредит Банк	нет	15 млн для Москвы и СПб, 6 млн — для регионов	8,4%	1-30 лет	да	до 4
Райффайзенбанк	1000000	26 млн	8,19%	1-30 лет	да	до 5

Если рассматривать по части ставок, то Райффайзен будет однозначно выгоднее, но его минус по сравнению с Юникредитом — установление ограничения по минимальной сумме. Сделки лимитом меньше 1000000 его не интересуют.

Юникредит Банк снижает ставку на 0,25% при сумме сделки в 3 млн. и на 0,5% при сделке лимитом более 4,5 млн., но даже в этом случае предложение Райффайзенбанка будет выгоднее.

Что говорит в пользу Райффайзенбанка:

более низкая процентная ставка;
работа с любыми объектами, в том числе строящимися. Юникредит работает только с объектами вторичного рынка.

Что говорит в пользу Юникредит Банка:

• отсутствие ограничений по возрасту заемщика;
• нет ограничения по минимальной сумме сделки.

Росбанк и Альфа-Банк

Оба банка предлагают примерно идентичные условия заключения договора. Они работают с суммами от 600000 рублей, выдают новые ипотеки на срок до 3 лет. Но еще одна важная общая черта — Росбанк и Альфа-Банк готовы работать в направлении ипотечного рефинансирования с индивидуальными предпринимателями и собственниками бизнеса.

Банк	Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок	Доп сумма	Другие кредиты
Росбанк	600000 для Москвы и ее обл., 300000 — для остальных	85% от рыночной цены залога	6,19-10,94%	3-25 лет	нет	нет
Альфа-Банк	600000	50 млн	от 7,99%	3-30 лет	нет	нет

Базовая ставка Альфа-Банка — 7,99%, но если речь о представителе бизнеса, к нему в виду рисков применяется повышающий коэффициент, сделка заключается под 8,99%. Росбанк же не применяет прозрачную и точную схему ставок: точную клиент узнает только по итогу рассмотрения. И на минимальное значение в 6,19% точно лучше не смотреть, такие проценты актуальны только для зарплатных клиентов, и то в редких случаях.

Что говорит в пользу Альфа-Банка:

• прозрачная ставка для бизнесменов — 8,99%;
• работа с гражданами РФ, Украины и Республики Беларусь;
• можно выбрать предельно большой срок в 30 лет;
• работает с гражданами до 70 лет, Росбанк — до 65 лет.

Что говорит в пользу Росбанка:

• минимальный порог суммы для регионов понижен до 300000, тогда как Альфа не работает с суммами меньше 600000 рублей;
• позволяет привлечь до трех созаемщиков.

Открытие и Транскапиталбанк

Важное сходство этих двух организаций — возможность заключить договор с минимальным комплектом документов. Если вы думаете о том, можно ли сделать рефинансирование ипотеки, то такая сделка возможна только в банке Открытие и Транскапиталбанке. Оба они позволяют заключить договор без обязательного подтверждения доходов.

Банк	Мин. сумма	Макс. сумма	Ставка	Срок	Доп сумма	Другие кредиты
Открытие	500000	30 млн для Москвы, СПб и их областей, остальным — 15 млн	5,99-9,8%	3-30 лет	нет	нет
Транскапиталбанк	300000	до 80% от цены залога	8,49-8,79%	1-25 лет	да	нет

Транскапиталбанк удобен тем, что указывает на точные процентные ставки. Это может быть 8,49% или 8,79% в зависимости от суммы кредита. И при отсутствии справок процент не повышается. Открытие же несколько мудрит, указывает на базовый процент в 5,99%, но к нему применяются повышающие коэффициенты. Так, за отсутствие справок добавляют 0,5%. Кроме того, на сайте Открытия указано значение ставки в 7,8%. Остается только гадать: точный процент узнаете по итогу рассмотрения заявки.

Что говорит в пользу Транскапиталбанка:

• прозрачная сетка ставок;
• возможность получения дополнительной суммы;
• работа с суммой от 300000 рублей;
• работает с гражданами до 75 лет.

Что говорит в пользу банка Открытие:

• ставка может оказаться ниже, чем в Транскапиталбанке, но ее узнаете только по итогу рассмотрения;
• скидка при заполнении онлайн-заявки на рефинансирование ипотеки;
• позволяет привлечь созаемщика;
• позволяет заключить договор до 30 лет.

То, какой банк выбрать для рефинансирования ипотеки, решать только вам. При выборе внимательно отнеситесь к назначению банком процентной ставки. Многие компании применяют различные коэффициенты, о которых не узнать сразу. При выборе можете звонить на горячие линии банков и уточнять информацию.

Если вы обслуживаетесь в каком-то банке как зарплатный клиент, в первую очередь рассмотрите его предложения. Таким клиентам часто делают скидки, проводят рефинансирование на льготных и упрощенных условиях.

Ключевые условия оформления

В целом рефинансирование ипотеки практически идентично стандартному оформлению жилищной ссуды. Новому банку все так же нужно предоставить полный комплект документов по заемщику и недвижимости, также потребуется новая оценка, возникнут вопросы со страхованием, с переводом залога из одного банка в другой.

Процедура непростая и доступна только качественным заемщикам. Для банка перекредитование — возможность переманить хорошего клиента с большой суммой кредита. Неблагонадежным заявителям сделка будет недоступной.

Основные условия рефинансирования ипотеки в 2020 году:

• клиент соответствует требованиям банка к заемщику;
• клиент может предоставить полный комплект документов. Стандартно это 2-НДФЛ или электронная выписка из ПФР и копия трудовой либо электронная версия трудовой книжки. Без справок готовы сделать рефинансирование Транскапиталбанк и Открытие;
• недвижимость соответствует всем требованиям банка к залогу. Плюс заемщик предоставляет по ней полный пакет документов для проверки юридической чистоты;
• положительная кредитная история заемщика, отсутствие просрочек по перекрываемой ссуде;
• достаточная платежеспособность заемщика.

Последний пункт очень важен. Банк будет рассматривать вас как нового клиента, и не важно, что у вас уже есть действующий ипотечный кредит. Будет оценивать ваши текущие расходы и доходы, рассчитывать уровень платежеспособности. Одобрение поступит только в том случае, если клиент потянет выбранные параметры оформления.

Если банк посчитает, что платежеспособность недостаточна, он может предложить несколько иные условия оформления. Например, вы выбрали срок в 6 лет, а он одобрит на 7, так как в этом случае размер ежемесячного платежа окажется вам по карману.

Банк ориентируется на желаемые параметры заключения договора, но может дать одобрение на иных условиях. Особенно это касается срока. Тут уже решать вам — согласиться или попробовать оформить рефинансирование в другом банке.

Порядок оформления рефинансирования ипотеки

С условиями разобрались, теперь рассмотрим пошагово, как сделать рефинансирование ипотеки в другом банке. У каждой компании свой алгоритм действий, свои сроки рассмотрения заявок. Но в целом этапы идентичны, поэтому можно вывести единую инструкцию.

Многие банки применяют формы приема онлайн-заявок, которые располагают на своих сайтах. В последнее время клиенты пользуются преимущественно ими, поэтому будем рассматривать именно вариант обращения в банк через интернет. Так оформление будет и проще, и быстрее.

Этап №1. Выбор банка

Нужно не только определиться, какой банк лучше для оформления ипотеки, но и выбрать тот, которому и вы, и ваш предмет недвижимости подходят. Изначально смотрите на ставки, на параметры рефинансирования. Если они вас устраивают, изучайте другие аспекты.

Нужно посмотреть на точные требования к заемщику, на пакет документов и самое главное — на требования к объекту недвижимости. У каждого банка они свои, но в целом тоже схожи. Это касается типа объекта, его возраста, юридической чистоты, места расположения.

Если вы получите предварительное одобрение, и после окажется, что объект не подходит новому банку, решение сменится на отказное, оформление будет невозможным.

Этап №2. Подача онлайн-заявки

Подача в банк онлайн-заявки на рефинансирование ипотечного кредита. То есть вы можете изучить параметры сделки, и если все устраивает, сразу начать оформление. Здесь банки могут применять немного разные схемы работы:

1. Клиент заполняет стандартную анкету заемщика и ждет решение. Ответ может давать автоматическая скоринговая система, поэтому результат анализа окажется быстрым. При одобрении звонит менеджер, дает консультацию и сообщает, какие и куда документы нужно принести. Только после проверки документов дается окончательное решение.
2. Банк может применять более глубокую дистанционную схему. В этом случае заемщик загружает копии всех требуемых документов в заявку. Вместо справки 2-НДФЛ можно просто предоставить электронную выписку из ПФР, заказанную через Госуслуги. Это гораздо удобнее. Банк удаленно все проверяет, делает в процессе звонки клиенту, после выносит решение.

На этом этапе банк принимает решение о том, может ли он работать с этим клиентом и выдать ему необходимую сумму. Суммой будет являться остаточный долг по ипотеке, то есть сумма, требуемая для досрочного погашения.

Если клиент планирует получить дополнительную сумму кроме той, что нужна для закрытия прежней ипотеки, ему нужно сообщить об этом банку на этом этапе.

В процессе рассмотрения запроса всегда нужно держать телефон при себе, чтобы оперативно отвечать на звонки представителя банка. Сделка серьезная, крупная, поэтому нужно быть готовым к тщательному анализу. Все точно так же, как и при оформлении обычной ипотеки.

Этап №3. Проверка объекта недвижимости

Объект, который пока что служит залогом по прежней сделке, будет переведен в другой, новый банк. И снова заемщику нужно будет собирать на него все документы. Новый банк будет проверять недвижимость на соответствие его требованиям, на юридическую чистоту.

Стандартно банки указывают на такой перечень документов на недвижимость:

• выписка из ЕГРН, подтверждающая права собственности;
• документ, указывающий на повод возникновения права собственности. В данном случае — договор купли-продажи;
• экспертный акт, выданный по итогу оценки недвижимости.

Это стандартный комплект документов, но банк может потребовать что-то еще. Оценка недвижимости проводится обязательно, делается за счет заемщика. Банк предоставить список аккредитованных фирм, в которые можно обратиться.

Заемщик передает все необходимые по объекту документы в банк и ждет проверку. Она может занимать 2-3 рабочих дня. Если все в порядке, сделка одобряется окончательно.

Этап №4. Обращение в прежний банк

Когда одобрение стало окончательным, нужно посетить прежний банк и написать там заявление на досрочное погашение ипотечного кредита. В этом документе будет отражаться точная сумма, которая нужна для прекращения действия обязательства. Дата гашения обычно наступает примерно через 2 недели — этого достаточно для улаживания остальных формальностей.

Копия заявления с указанием суммы передается новому банку. Также ему нужны реквизиты для перевода денег. Дополнительно кредитор может попросить в прежнем банке справку о том, как погашался кредит, были ли просрочки.

Этап №4. Заключение договора

Если ранее заемщик направлял банку какие-то документы онлайн (например, 2-НДФЛ, копию трудовой), кредитор попросит предоставить все в оригинале. После получения банком всех документов по заемщику, прежней ипотеке и недвижимости наступает момент завершения сделки.

Но прежде нужно решить вопрос со страховкой. Хорошо, если выбранный вами банк сотрудничает с той же страховой компанией, тогда можно просто сделать смену выгодоприобретателя. Если же нет, новый кредитор потребует заключения договора со “своим” страховщиком.

В этом случае придется сначала оплатить услуги новой страховой компании, а после обращаться к прежней за возвратом части уплаченной премии. Основанием станет досрочное погашение ипотеки: вам должны будут вернуть пропорциональную сумму за срок, в который вы не пользовались услугой.

По итогу подписания документов заемщик заключает договор с новым банком на новых условиях, получает обновленный график платежей. Теперь он должен следовать ему.

Этап №5. Заключение сделки в Росреестре

Обратите внимание, что пока залог не переведен в новый банк, действует повышающий процент. Поэтому нужно действовать быстрее, чтобы сделка была завершена окончательно.

После подписания договора новый банк направляет на реквизиты по прежней ипотеке сумму, которая требуется для полного гашения кредита (она же — сумма сделки по рефинансированию). Банковский перевод выполняется в течение 3 рабочих дней.

В обозначенную в заявление на досрочное погашение дату выполняется списание средств. Через 2-3 дня (прежний банк укажет точно через какой срок) заемщик посещает отделение, чтобы начать процедуру снятия обременения.

Клиент получает от прежнего кредитора пакет документов, который нужно передать в Росреестр для снятия обременения. Здесь же составляется заявление на наложение нового ограничения уже в пользу нового банка на основании предоставленных документов.

Составляется закладная, которую и нужно передать в новый банк как подтверждение сделки. После этого ставка снижается до стандартной по условиям программы.

Процедура непростая, особенно в части завершительных этапов. Но переживать не стоит: новый банк будет сопровождать сделку и регулировать действия заемщика, направлять его куда нужно. Чаще всего за клиентом закрепляется персональный менеджер, к которому всегда можно обратиться.

Насколько выгодно делать рефинансирование

Ипотека — как раз тот случай, когда перекредитование просто необходимо заемщику. Текущие ставки по ссудам такого типа на порядок ниже тех, что действовали 2-4 года назад. Поэтому, если вы оформили ипотеку после 2015 года, обязательно сделайте расчет выгодности сделки.

Прежде чем рассматривать, какие банки предлагают рефинансирование ипотеки, можно сделать предварительный расчет. Важный момент определения выгодности — не только разница в процентных ставках, но и оставшийся срок гашения. Если прошло больше ⅔ срока, перекредитование становится бессмысленным.

Чем меньше времени прошло с момента оформления ипотеки, тем выгоднее окажется рефинансирование, тем серьезнее сократится переплата.

Например, у вас есть ипотека на сумму 3000000 рублей, выданная под 12% годовых на 10 лет, которую вы получили ровно 3 года назад. То есть осталось платить 7 лет. Вы обращаетесь в Сбербанк и проводите рефинансирование под 8,4% на эти оставшиеся 7 лет.

Текущие параметры сделки без рефинансирования:

• ежемесячный платеж — 43041 рубль;
• переплата — 2 165 000 рублей.

После проведения рефинансирования:

ежемесячный платеж — 38490 рублей, то есть стал меньше на существенный 4551 рубль;
итоговое сокращение переплаты — на 382 284 рубля.

Если параллельно снизить оставшийся срок на год, получаем следующее:

• ежемесячный платеж остается практически прежним — 43228 рубля;
• срок возврата ипотеки сокращается на 1 год;
• переплата сокращается на сумму около 550 000 рублей.

Как видно, сделка действительно выгодная и стоит того, чтобы побегать, пособирать справки. Поэтому рассматривайте выгодные предложения от банков по рефинансированию ипотеки, подавайте заявки и заключайте выгодный договор, сокращая переплату.

Может ли банк отказать

Получение просто ипотеки — сложное дело, так как требования банков к заемщикам по таким программам всегда высокие. А если речь о рефинансировании, то критерии еще выше. Банки готовы перекредитовать заемщика под предельно низкий процент, но рисковать не хотят, поэтому и вероятность отказа большая. Одобрения получают только идеальные со всех сторон клиенты.

Поводы для отказа:

• наличие негативной информации в кредитной истории. Помехой могут стать даже совсем небольшие и закрытые нарушения;
• недостаточный уровень платежеспособности клиента, его сильная закредитованность;
• негативные моменты в анкетных данных. Например, много иждивенцев, небольшой стаж на текущем месте, опасная работа;
• объект недвижимости не подошел банку для залога.

Если вы получили отказ от одного банка, это совсем не значит, что и от всех остальных также поступят отрицательные решения. Определите, какой еще банк делает рефинансирование ипотеки на подходящих вам условиях. Обратитесь к нему. Возможно, он даст одобрение.

Не исключается и одновременное обращение в 2-3 банка сразу. Если придут несколько положительных ответов, вы сможете выбрать лучшее предложение, а от остальных отказаться.

В заключение

Многие действующие заемщики по ипотечным кредитам давно оценили выгоду рефинансирования, поэтому услуга актуальна и поставлена на поток. Можно испугаться сложной процедуры, но по факту вас всегда будет сопровождать представитель банка. Вам будет дана четкая инструкция, что делать и куда идти.

Рефинансирование будут сопровождать некоторые дополнительные затраты. Это касается оплаты стоимости услуг оценочной компании, государственных пошлин. Но в любом случае эти расходы будут покрыты за счет существенного сокращения переплаты.

Рефинансирование ипотечных кредитов: способы, тонкости, подводные камни + 12 лучших предложений банков

Что такое рефинансирование ипотеки? Плюсы и минусы? Кому подойдет? Когда рефинансировать ипотеку невыгодно? Как и где оформить? Какие документы нужны? Какие требования к заемщику и недвижимости?

Рефинансирование ипотеки стало одним из самых популярных банковских продуктов 2017 года. Каждый пятый новый жилищный займ в текущем году – перекредитование старого. У некоторых банков этот показатель превышает 40%.

По мере снижения ключевой ставки Центробанка всё больше кредитных организаций предлагают услугу замены старых жилищных кредитов более выгодными. Что же такое рефинансирование ипотеки, и почему оно так популярно?

Что такое рефинансирование ипотеки

С формальной точки зрения это новый кредит с более низкой ставкой, которым погашается имеющийся ипотечный кредит. Берут его для улучшения условий кредитования – если не нравится ставка, размер ежемесячного платежа, качество обслуживания в банке, либо необходимо вывести квартиру из-под залога для продажи. Продукт достаточно специфичен: в периоды стабильности ставки рефинансирования он почти не используется.

1. Смена банка-залогодержателя. Вы получаете жилищный кредит в новом банке и передаете квартиру в залог уже ему. Такой способ удобен тем, что в рамках рефинансирования предлагается удешевление ипотеки по сравнению с первоначальной. Разновидностью является объединение нескольких видов кредитов в один потребительский под залог квартиры – за счет этого устанавливается более низкая ставка по сравнению со средней из всех рефинансируемых продуктов.
2. Вывод квартиры из-под залога. Вы берете беззалоговый потребительский кредит, которым гасите ипотечный. Происходит удорожание займа, зато квартира оказывается в полном вашем распоряжении, вы можете в любое время продать ее и погасить остатки кредита.

Плюсы рефинансирования ипотечных кредитов

Выгода #1: Уменьшение ежемесячного платежа

При перекредитовании заемщик может взять ипотеку на любой одобренный банком срок. Это дает возможность существенно уменьшить ежемесячный платеж – как за счет снижения ставки, так и за счет «растягивания» периода кредитования еще на несколько лет. Но имейте в виду: если разница в ставках невелика, переплата тоже увеличится.

Возьмем такой пример: мы купили в ипотеку квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%. Платили год, потом рефинансировались под 11% на тот же срок.

(в том числе 54 000 – основной долг)

К концу 2016 года наша ставка стала казаться уже космической. Исследовали гору предложений банков и остановились на «Абсолют Банке». Тогда он предлагал отличные условия – 11,25% вместо наших 13,25% годовых. Ежемесячный платеж тем самым снижался на 4300 рублей с учетом сохранения срока кредита. Схватили калькулятор и посчитали, что выгадаем больше 885 тысяч за оставшиеся годы.

Но вскоре осознали, что будут и дополнительные траты. В новом банке нам пришлось страховать не только квартиру, но и жизнь и здоровье. Это плюс 10,3 тысячи рублей в год. Утешило только то, что в Сбере платили 7600 в год за страховку, разница не слишком велика. Дополнительно заплатили за оценку 2500 рублей, за выписку из ЕГРН 300 рублей и госпошлину за перерегистрацию 668 рублей за двоих. Но даже за вычетом расходов выгадали больше 830 тысяч, а ежемесячный платеж стал хоть и ненамного, но менее напряжным.

Выгода #2: Уменьшение переплаты по кредиту

Если ежемесячный платеж оставить прежним, сократив срок ипотеки после рефинансирования, размер переплаты по процентам резко упадет. Покажем на том же примере:

(в том числе 54 000 – основной долг)

Выгода #3: Снятие обременения с объекта недвижимости

Такое возможно при замещении ипотечного кредита потребительским. Сейчас предлагаемые банками ставки уже позволяют сделать это если не с выгодой, то хотя бы с нулевыми потерями. Смысл такого рефинансирования в том, что квартира переходит в полное распоряжение заемщика и перестает быть банковским залогом. Ее можно продать, подарить и так далее без каких-либо консультаций с банком.

Допустим, мы брали в ипотеку все ту же квартиру стоимостью 3 млн. руб. с первоначальным взносом 20% на 10 лет под 13,5%, но платили 5 лет, а на оставшийся срок перекредитовались потребкредитом под 12,9% годовых (реальная ставка Сбербанка, которую трудно, но всё же можно получить).

(в том числе 830 400 – основной долг)

Крайне актуальная возможность для заемщиков, бравших ипотеку в долларах и поплатившихся за это после скачка курса в конце 2014 года. Другое дело, что далеко не каждый банк готов менять валюту кредита. Подобные услуги сейчас предоставляет, например, Газпромбанк.

Выгода #5: Повышение удобства обслуживания кредита

Если у Сбербанка, ВТБ24 и еще нескольких крупных кредитных организаций есть надежные и более-менее удобные интернет-банки, то заемщикам многих других кредиторов приходится платить через отделения, банкоматы и терминалы.

Рефинансирование ипотеки может стать хорошей возможностью облегчить себе бремя поездок по городу к одному-единственному действующему банкомату с купюроприемником. Также удобно перевести ипотеку в банк, где вы получаете зарплату.

Минусы рефинансирования ипотеки

• Невыгодность перекредитования во второй половине срока займа при аннуитетных платежах. В этом случае большую часть процентов вы выплачиваете в первые годы, и рефинансирование имеет смысл только если хочется получить дополнительное удобство обслуживания.
• Высокие дополнительные расходы. При рефинансировании ипотеки вам придется снова представить банку весь пакет документов на недвижимость – в том числе новое заключение оценщика. Также придется снова страховать предмет залога.
• Необходимость заново проходить все этапы кредитования. Если за годы платежей по ипотеке у вас снизились доходы или в худшую сторону изменилось имущественное положение, рефинансирование могут не одобрить. Впрочем, отказ или неподходящие условия банк может выдать и без веских причин – процедура непрозрачна и проводится по внутренним стандартам кредитной организации.

Ждал неделю. Звонит девочка и бодрым голосом говорит: «Вам одобрен кредит под 10% годовых в размере 1 миллиона рублей». ЧтоА? Какой миллион? Спросил, почему такое решение. Девочка обещала уточнить – и… всё. Больше никто не звонил. Задал вопрос на Банки.ру. Техподдержка банка ответила, что вот такие условия, хочешь – бери, не хочешь – иди в другое место.

Вот категории заемщиков, для которых перекредитование ипотечного займа имеет смысл:

• обладатели кредитов с процентной ставкой как минимум на 1% выше той, что предлагает «новый» банк; при аннуитетных платежах – в первой половине срока выплаты;
• заемщики, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации;
• обладатели валютной ипотеки, взятой до 2015 года;
• клиенты небольших банков с неразвитой системой отделений, банкоматов или неудобным интернет-банком.

Когда рефинансировать ипотеку невыгодно

Нет большого смысла влезать в перекредитование, если вы взяли жилищный кредит несколько месяцев назад под средние по рынку условия: ставки в большинстве банков с тех пор не успели опуститься настолько, чтобы рефинансирование принесло какой-то серьезный эффект.

Имейте в виду, что вам придется вновь заказывать оценку объекта недвижимости, выписки из реестров, оплачивать страховку и нести прочие траты.

Какие ипотечные кредиты можно рефинансировать

Кредит, который вы собираетесь рефинансировать, должен соответствовать следующим требованиям:

• Заём должен погашаться своевременно в течение как минимум последних 12 месяцев (на самом деле – на протяжении всей кредитной истории, поскольку наличие хотя бы одной просрочки платежа даже многолетней давности существенно снижает ваши шансы на одобрение перекредитования). Также должна отсутствовать текущая просроченная задолженность.
• Как правило, рефинансирование ипотечного кредита невозможно ранее полугода его действия. У некоторых банков стоит ограничение по сумме перекредитования – клиент должен выплатить по первоначальному кредиту от 20% до 50% стоимости объекта.
• То же самое касается окончания срока действия ипотеки – нельзя рефинансировать кредит, если до его окончания осталось менее трех месяцев.
• Кредит не должен быть ранее реструктурирован.

Вот предложения от 12 ведущих российских банков, оказывающих услугу рефинансирования ипотечных займов. Они направлены на различных заемщиков, и при желании найти «свой» банк можно без особого труда.

Условия актуальны на 1 ноября 2017 года.

Паспорт РФ, постоянная регистрация в регионе присутствия банка. Подтверждение занятости и дохода. СНИЛС, ИНН, свидетельство о браке и другие документы – при наличии или по запросу.

Подтверждение дохода и занятости.

Наличие стационарного телефона.

1 Обращаемся в банк, предлагающий рефинансирование, за консультацией по условиям.

2 Собираем пакет документов, в который входят:

• Анкета-заявление по форме банка (можно заполнить онлайн либо непосредственно у менеджера).
• Паспорта (чаще всего РФ, Сбербанк допускает паспорта других государств) заемщика и созаемщиков при их наличии. Обратите внимание: супруг/супруга заемщика являются созаемщиками по умолчанию, независимо от уровня доходов и занятости.
• Подтверждение дохода. Это могут быть справки 2-НДФЛ, 3-НДФЛ, справка по форме банка, выписка с лицевого счета, справки о дополнительных доходах по совместительству и т.д.
• Подтверждение занятости (неактуально для зарплатных клиентов любого банка). Обычно это копия трудовой книжки или гражданско-правового договора. и СНИЛС (ВТБ24 требует его в обязательном порядке, Альфа-банк – в качестве документа на выбор, а все прочие кредитные организации заносят в анкеты номер страхового пенсионного свидетельства при его наличии).
• Документы на действующую ипотеку (кредитный договор, справка об остатке задолженности, некоторые банки требуют справку о качестве погашения кредита – помесячный график платежей и выписка по движению средств на ипотечном счете).

Одобрение рефинансирования действует 90-120 дней – за этот период вы должны урегулировать отношения с банком, в котором у вас первоначальная ипотека.

4 Получаем разрешение от первоначального банка на передачу залога либо отказ в таком разрешении. Уточняем процедуру досрочного погашения (нужно ли писать заявление).

5 Собираем пакет документов на ипотечный объект недвижимости. В него входят:

• выписка из ЕГРН
• кадастровый паспорт
• выписка из домовой книги
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Передаем пакет документов в банк, который будет рефинансировать кредит.

6 Подписание кредитного договора. Выдача кредита: «новый» банк безналичным платежом перечисляет деньги на счет прежнего. Рефинансируемый займ погашается (не забудьте взять справку об отсутствии претензий к вам у первоначального банка – бесплатно ее выдадут за 28 дней, платно – в течение трех дней, стоимость – 500-1000 рублей, в зависимости от банка; этот документ необходимо представить в «новый» банк).

7 Смена залогодержателя. В разных банках данная процедура осуществляется неодинаково. Где-то кредитная организация берет на себя работу с первоначальным залогодержателем, а Райффайзенбанк, например, требует, чтобы заемщик сам забирал и приносил закладную.

Так или иначе, процесс длится от 1 до 4 месяцев, на протяжении которых ваш новый кредит считается необеспеченным, и по нему действует повышенная на 1-3% ставка. Избежать этих трат невозможно, принимайте их во внимание изначально, рассчитывая выгоду рефинансирования.

8 Страхуем залоговый объект от рисков утраты. Это также обязательные расходы. В некоторых случаях удается сохранить страховку при переводе кредита из одного банка в другой. Однако чаще всего страховые компании в той или иной степени аффилированы с банками и отказываются продолжать страхование при смене залогодержателя.

9 Начинаем платить по новому кредиту.

По квартире запросили кадастровый паспорт (пришлось делать, старый уже не действовал, обошлось в 1700 рублей, заняло 5 дней), выписку из домовой книги, справку о том, что нет долгов по коммуналке, газу и электричеству. Еще выписку из ЕГРН (заплатила 500 рублей). Оценку квартиры делала в рекомендованной банком фирме, обошлось в 5000 рублей. В прежнем банке взяла справку об остатке по кредиту (стоимость 200 рублей).

Прошло еще 4 дня – пригласили на подписание кредитного договора. Менеджер уговорила сделать страхование жизни (10 000 рублей), не стала возражать. В общем, подписала, прежний кредит погасили, началось хождение. У банка, в котором был погашенный кредит, по регламенту закладная готовится и выдается в течение 15 дней и только в одном на всю Москву отделении.

Ждала 13 дней, потом начала звонить, они спохватились и кое-как успели к вечеру 15-го дня. Ошибок наделали, пришлось тут же спешно переоформлять. Справку о закрытии кредита предложили либо за 3 дня и за 1000 рублей, либо бесплатно, но за месяц. Я пошла к начальнику отделения, громко ругалась, справку выдали в тот же день.

Подала документы на снятие обременения – еще 10 дней (через МФЦ). Принесла документы в Сбер, там еще на 10 дней рассмотрение. Забрала зарегистрированный в Росреестре договор 25-го октября. Еще день на страхование недвижимости (обязательное). Получилось два месяца без двух рабочих дней.

При перекредитовании ипотеки на квартиру, комнату, дом или любое другое помещение, находящееся в залоге, действует несколько общих требований:

• залогом по новому кредиту должна быть та же недвижимость, что и по первоначальному;
• нельзя, чтобы объект имел какое-либо обременение, кроме как от кредитора по первоначальному договору ипотеки;
• право собственности должно быть оформлено законным способом и зарегистрировано;
• пока не завершен процесс передачи залога от одного банка другому, квартиру нельзя сдавать в наем (по договору);
• в помещении могут быть зарегистрированы только сам заемщик и его родственники.

Часто задаваемые вопросы

Как быстро рассчитать выгоду от рефинансирования?

Не будем забывать, что помимо разницы в процентной ставке при расчете эффекта от перекредитования следует учитывать и дополнительные расходы на оформление. Не каждый заемщик может быстро сориентироваться в предложениях банка, поэтому предлагаем вам формулу от портала «БанкИнформСервис», которая может упростить подсчеты.

Пример использования данной формулы:

Семейная пара в 2016 году купила очень понравившуюся квартиру у аккредитованного застройщика ВТБ24 под 13,8% годовых.

Через месяц (один платеж, 21000 руб.) начали оформлять рефинансирование в своем «зарплатном» Райффайзенбанке под 10,9% годовых. Разница в ежемесячном платеже – 5800 рублей. Срок кредита – 10 лет. Стоимость страховки в ВТБ24 была 36 000 на весь срок кредита (вернули 34 000), в Райффайзене – 34 000 рублей. Разовые расходы – 3500 руб. на оценку + 1200 руб. на справки.

Считаем: 696000 (разница в ежемесячных платежах за 10 лет) – 21 000 (уплаченная в первоначальный банк сумма) – 2000 (стоимость страховки в первоначальном банке) – 34 000 (стоимость страховки в новом банке) – 3500 (стоимость оценки квартиры) – 1200 (стоимость справок по сделке) = 634300 руб. (чистая выгода).

Так или иначе, в рамках программы с начала 2016 года снизить кредитную нагрузку на сумму до 200 тысяч рублей смогли свыше 22 тысяч заемщиков (под действие господдержки попадали ипотечники, чьи доходы с момента взятия кредита упали на 30% и более). Желающих было намного больше, однако банки по одним им ведомому алгоритму затягивали рассмотрение заявок одним и пропускали других.

С августа 2017-го акцент в программе смещен на обладателей валютной ипотеки, стоимость обслуживания которой выросла более, чем на 30% из-за снижения курса рубля. Предполагается реструктурировать около 1300 таких кредитов.

13 июля позвонили, сообщили об одобрении и пригласили снова заполнить анкету. Одобрили кредит с переплатой на 600 тысяч меньше (за счет 200 тыс. скидки с основного долга и 400 тыс. экономии по процентам за 25 лет). Потом еще ждала 1,5 недели, снова позвонили, сказали, что нужно заново провести всю подготовку – как при рефинансировании. Оценка, новая страховка, новый кредитный договор. 9 августа состоялась сделка. Ежемесячный платеж сократился на 5 тысяч.

Полагается ли налоговый вычет по рефинансированному ипотечному кредиту?

Имущественный налоговый вычет полагается всем покупателям жилья в ипотеку, и распространяется он как на стоимость самой квартиры, так и на проценты, уплаченные по кредиту. Получить налоговый вычет можно только один раз в жизни.

Рефинансирование ипотеки – это замещение одного жилищного займа другим. Соответственно, если вы ранее не оформляли вычет, то имеете на него полное право после перекредитования. В налоговую инспекцию придется предоставлять как действующий кредитный договор, так и первоначальный – чтобы налоговый орган мог отслеживать правильность указания вами остатка по кредиту.

Если жилье приобреталось до 2014 года, в расчете налогового вычета учитываются фактически оплаченные проценты сверх лимита в 2 млн.рублей. Купленная в ипотеку (в том числе при последующем рефинансировании) после 1 января 2014 года недвижимость позволяет получить вычет на 2 миллиона рублей по основной стоимости помещения, а также в размере до 3 миллионов рублей – по уплаченным процентам как до перекредитования, так и после него. То есть максимально можно получить на руки 5 000 000 * 0.13 = 650 000 рублей.

Заключение

Итак, рефинансирование ипотеки – полезная финансовая услуга, которая призвана сократить ваши расходы на обслуживание кредита и итоговую переплату, это подтвердили наши расчеты. Однако, прежде чем принимать решение о рефинансировании, нужно взять калькулятор и все посчитать. Большинство людей не будут этим заниматься в силу лености характера. Но когда на кону стоит возможность сэкономить от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей – наверное стоит себя пересилить.

Источник https://brobank.ru/refinansirovanie-ipoteki/

Источник https://myrouble.ru/refinansirovanie-ipoteki/

Источник

Источник