Обнулились: как устроена ипотека под 0%

В апреле 2020 года банк ВТБ и Группа ПИК запустили новую ипотечную программу кредитования, по которой ставка по ипотеке в первый год обслуживания кредита составит 0,01 процента годовых. Вскоре примеру ПИК последовали и другие застройщики. Сегодня предложения взять ипотеку под 0-0,5% годовых есть у каждого крупного девелопера. Разбираемся, почему ставки по ипотеке снижаются, что на самом деле предлагают застройщики и реально ли взять ипотеку под такой низкий процент.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир с учетом всех акций и предложений от застройщиков +7 495 320-99-22.

Почему ставка по ипотеке снижается?

Ипотека в России продолжает дешеветь. С начала 2020 года ставки на кредиты упали почти на 1,5%. По данным Центрального банка, в мае средняя ставка по ипотеке в России достигла нового исторического минимума — 7,4%, хотя еще в январе составляла 8,8%. Это происходит из-за снижения ключевой ставки ЦБ и дополнительных стимулирующих программ от государства.

Так, в апреле 2020 года в России официально стартовала новая государственная программа льготной ипотеки на новостройки с еще меньшей ставкой — до 6,5%. По ней заемщик может купить жилье на первичном рынке с первоначальным взносом 20%, причем в ближайшее время правительство может уменьшить взнос до 15%. Ставка 6,5% действует на весь период кредитования, а недополученные проценты по кредиту банку компенсирует государство. Взять кредит на таких условиях можно до 1 ноября 2020 года.

При этом в июне банки-участники госпрограммы один за другим начали снижать базовые ставки льготной ипотеки. Так, Альфа-Банк опустил ставку до 6,19%, ПСБ — до 5,85%, Россельхозбанк — до 5,9%. Представители банков объяснили такое снижение ставок желанием поддержать спрос на ипотеку летом.

Как устроена ипотека под 0%

Сразу после запуска льготной ипотеки застройщики совместно с банками анонсировали запуск программ с жилищными кредитами под 0,01% – 0,5%. Суть большинства программ сводится к тому, что проценты по ипотеке в первый год кредита оплачивает не заемщик, а застройщик из собственных средств. Таким образом, клиент в первый год выплачивает только сумму основного долга, а проценты начинает платить уже со второго года.

Эксперт по ипотеке, руководитель проекта Ipotekahouse.ru Марина Малайчик отмечает, что никакой хитрости в предложениях застройщиков нет. «Для банка это бесплатная программа привлечения клиентов, их часто приводит застройщик. Застройщик тоже в плюсе, несмотря на то, что какое-то время платит за заемщика проценты по ипотеке. Он получает покупателя за не очень большие деньги и может продать то, что плохо продается», — объясняет эксперт.

Заемщик в случае оформления ипотеки по этой программе должен понимать лишь один нюанс: сниженная процентная ставка будет действовать до 12 месяцев. Но экономия все равно получается значительной: ежемесячный платеж в первый год ипотеки уменьшается практически вдвое. При стоимости недвижимости в 6,5 млн рублей, первоначальном взносе 960 000 рублей и сроке кредита 10 лет заемщик будет платить в первый год 33 339 рублей, а со второго года — 63 032 рубля. Таким образом, экономия на процентах за первый год составит более 150 000 рублей, и их не нужно будет выплачивать в дальнейшем.

Как получить ипотеку под минимальный процент?

Для желающих оформить ипотеку под 0-0,5% банки не предъявляют особых требований.

При подаче первичной заявки на программы с минимальной процентной ставкой в первый год кредита, как правило, достаточно заполнить анкету и приложить копию паспорта и СНИЛС.

Большинство программ застройщиков предусматривает подачу онлайн-заявки даже без предоставления документов, подтверждающих трудовую деятельность и справки 2-НДФЛ. Однако важно понимать, что в таком случае риск одобрения заявления банком не очень высок. Чем больше документов заемщик сможет предоставить, тем выше вероятность одобрения ипотеки. В Группе ПИК отмечают, что немаловажную роль играет первый взнос. Чем он больше — тем вероятнее вы получите одобрение ипотеки под минимальный процент.

Из чего складывается стоимость ипотеки?

Боль­шин­ство заем­щи­ков наив­но пола­га­ют, что когда они берут ипо­теч­ный кре­дит, то им нуж­но будет запла­тить толь­ко пер­во­на­чаль­ный взнос и про­цен­ты по зай­му. Одна­ко еще на ста­дии оформ­ле­ния сто­и­мость ипо­те­ки может суще­ствен­но воз­рас­ти. Как пока­зы­ва­ет прак­ти­ка, око­ло 90% заем­щи­ков не в кур­се того, какие рас­хо­ды по ипо­те­ки они долж­ны будут поне­сти. Это при­во­дит к ошиб­кам, когда они пыта­ют­ся рас­счи­тать пол­ную сто­и­мость ипо­теч­но­го зай­ма, что в ито­ге при­во­дит к про­бле­мам с выпла­той кре­ди­та. Поэто­му сто­ит учи­ты­вать, что пере­пла­та за такие услу­ги, как оцен­ка, госре­ги­стра­ция и про­чие рас­хо­ды, может дости­гать 10% от сто­и­мо­сти жилья.

Зави­сит ли сто­и­мость ипо­теч­но­го кре­ди­та толь­ко от раз­ме­ра про­цент­ной ставки?

Так какие пока­за­те­ли опре­де­ля­ют пол­ную сто­и­мость ипо­теч­но­го кре­ди­та? Конеч­но, на пер­вом месте – годо­вая про­цент­ная став­ка. Имен­но от ее раз­ме­ра, в боль­шей сте­пе­ни, зави­сит, сколь­ко заем­щик в ито­ге запла­тит. Одна­ко поми­мо годо­вой став­ки необ­хо­ди­мо учи­ты­вать такие рас­хо­ды, как пла­та за еже­год­ную стра­хов­ку, оцен­ка недви­жи­мо­сти, опла­та за рас­смот­ре­ния заяв­ки на полу­че­ние ипо­теч­но­го зай­ма, комис­сия за выда­чу кре­ди­та и за сня­тие денеж­ных средств со сче­тов, так­же может пона­до­бить­ся арен­да бан­ков­ских яче­ек, за что тоже при­дет­ся пла­тить заемщику.

В конеч­ном сче­те, допол­ни­тель­ные рас­хо­ды и пере­пла­ты зна­чи­тель­но вли­я­ют на конеч­ную сто­и­мость ипо­те­ки. А у каж­до­го финан­со­во­го учре­жде­ния свои усло­вия выда­чи ипо­теч­но­го зай­ма, про­цен­ты и комис­сии, то нуж­но учи­ты­вать все рас­хо­ды, что­бы выбрать наи­бо­лее выгод­ный кре­дит и не просчитаться.

Учи­ты­вая мно­гие жало­бы от заем­щи­ков на то, что они не рас­счи­ты­ва­ли на такой раз­мер пере­плат, Цен­тро­банк в 2008 году обя­зал все ипо­теч­ные бан­ки зара­нее инфор­ми­ро­вать сво­их кли­ен­тов о пол­ной сто­и­мо­сти зай­ма, вклю­чая все допол­ни­тель­ные рас­хо­ды, а так­же высчи­ты­вать для заем­щи­ка эффек­тив­ную став­ку. Кре­дит­ная орга­ни­за­ция долж­на вклю­чить в рас­че­ты: пла­ту по воз­вра­ту ипо­те­ки, пла­те­жи по про­цен­там, комис­сии за веде­ние и обслу­жи­ва­ние кли­ен­та, оцен­ка опти­маль­ной про­грам­мы. Так, сего­дня заем­щик может потре­бо­вать у бан­ка рас­счи­тать пол­ную сто­и­мость жилищ­но­го займа.

Процентная ставка – основная составляющая стоимости ипотеки

Выби­рая ипо­теч­ную про­грам­му, заем­щик, в первую оче­редь, уде­ля­ет вни­ма­ние раз­ме­ру про­цент­ной став­ки, так как ито­го­вая сто­и­мость ипо­теч­но­го кре­ди­та напря­мую зави­сит от годо­вой став­ки. Раз­ни­ца даже в 1% при пере­сче­те на 10–20 лет обер­нет­ся очень ощу­ти­мой пере­пла­той. А раз­мер годо­вой про­цент­ной став­ки, кото­рую может пред­ло­жить тот или иной банк, зави­сит от сле­ду­ю­щих важ­ней­ших показателей:

• Вид при­об­ре­та­е­мой недви­жи­мо­сти (пер­вич­ная или вторичная)
• Срок ипо­те­ки – чем он боль­ше, тем став­ка выше
• Раз­мер пер­во­го взно­са – чем он боль­ше, тем про­цент ниже
• Надеж­ность и пла­те­же­спо­соб­ность заемщика
• Спо­соб рас­че­та еже­ме­сяч­ных выплат (диф­фе­рен­ци­ро­ван­ный или аннуитетный).

На послед­нем пунк­те оста­но­вим­ся подроб­нее. Что­бы сэко­но­мить, заем­щи­ку выгод­нее взять кре­дит с диф­фе­рен­ци­ро­ван­ной пла­той, то есть с изме­ня­ю­щей­ся. Дан­ный спо­соб рас­че­та еже­ме­сяч­ных выплат пред­по­ла­га­ет их еже­ме­сяч­ное сни­же­ние, посколь­ку будет умень­шать­ся основ­ной долг. Плюс это­го типа пла­те­жей – мень­ший раз­мер пере­пла­ты, а минус заклю­ча­ет­ся в том, что пер­вое вре­мя (2–5 лет) при­дет­ся выпла­чи­вать доста­точ­но круп­ные сум­мы каж­дый месяц. Поэто­му ипо­те­ка с диф­фе­рен­ци­ро­ван­ной пла­той под­хо­дит не каж­до­му заемщику.

Сколь­ко сто­ят допол­ни­тель­ные рас­хо­ды по ипотеке?

Анну­и­тет­ная пла­та оди­на­ко­ва на про­тя­же­нии все­го сро­ка пога­ше­ния ипо­теч­но­го зай­ма, она может умень­шить­ся толь­ко при частич­ном досроч­ном пога­ше­нии ипо­те­ки. Плюс анну­и­те­та заклю­ча­ет­ся в удоб­стве, он поз­во­ля­ет рас­счи­тать раз­мер выплат на мно­гие годы впе­ред, а пла­те­жи вполне посиль­ны даже в пер­вые годы. А глав­ным мину­сом это­го спо­со­ба рас­че­та еже­ме­сяч­ных выплат явля­ет­ся то, что пере­пла­та боль­ше, чем при диф­фе­рен­ци­ро­ван­ной пла­те. Одна­ко не каж­дый банк пред­ла­га­ет диф­фе­рен­ци­а­цию, боль­шин­ство рабо­та­ет с аннуитетом.

Расчет конечной стоимости ипотечного кредита банком

Итак, Цен­тро­банк обя­зал кре­дит­ные орга­ни­за­ции рас­счи­тать окон­ча­тель­ную цену ипо­те­ки, учи­ты­вая все «скры­тые» рас­хо­ды. Оцен­ка пол­ной сто­и­мо­сти ипо­теч­но­го кре­ди­та пред­по­ла­га­ет рас­чет сле­ду­ю­щих платежей:

• Пла­та про­цент­ной став­ки по займу
• Выпла­та основ­но­го дол­га по кредиту
• Комис­сия за рас­смот­ре­ние заявки
• Комис­сия за ана­лиз доку­мен­та­ции заемщика
• Пла­та за выда­чу ипо­те­ки (в сред­нем 1% от сум­мы кредита)
• Опла­та за обна­ли­чи­ва­ние денеж­ных средств (от 0,5% до 3%)
• Пла­та за бан­ков­скую кар­ту и ее обслуживание.

При этом оцен­ка пол­ной сто­и­мо­сти жилищ­но­го зай­ма бан­ком не пред­по­ла­га­ет рас­чет сле­ду­ю­щих расходов:

• Штра­фы и пени в слу­чае про­сроч­ки еже­ме­сяч­но­го платежа
• Комис­сия за кон­вер­та­цию валюты
• Арен­да бан­ков­ской ячейки
• Оцен­ка и стра­хов­ка недвижимости.

Таким обра­зом, пол­ная сто­и­мость ипо­те­ки от кре­дит­ной поли­ти­ки каж­до­го отдель­но­го бан­ка. Что­бы сэко­но­мить день­ги, заем­щи­ку будет полез­но озна­ко­мить­ся с зако­но­да­тель­ством об ипо­те­ке, так как неко­то­рые комис­сии бан­ков ВАС при­знал неза­кон­ны­ми. Одна­ко и это еще не окон­ча­тель­ная цена ипо­теч­но­го кре­ди­та, суще­ству­ют еще допол­ни­тель­ные рас­хо­ды, кото­рые кре­ди­то­ры в сво­их рас­че­тах не учитывают.

Дополнительные платежи по оформлению ипотеки

Все услу­ги раз­лич­ных орга­ни­за­ций в ходе оформ­ле­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та опла­чи­ва­ет заем­щик. К ним относятся:

• Неза­ви­си­мая оцен­ка зало­го­во­го жилья
• Стра­хо­ва­ние – частич­ное или комплексное
• Услу­ги нота­ри­аль­ной конторы
• Госу­дар­ствен­ная реги­стра­ция дого­во­ра ипотеки
• Комис­сия риел­то­ра или ипо­теч­но­го брокера.

Таким обра­зом, гото­вясь офор­мить ипо­теч­ный кре­дит, необ­хо­ди­мо рас­счи­тать все затра­ты, так как оцен­ка окон­ча­тель­ной сто­и­мо­сти ипо­те­ки пока­зы­ва­ет, что рас­хо­ды на полу­че­ние кре­ди­та могут дохо­дить до 10% от сум­мы все­го зай­ма. Рас­чет допол­ни­тель­ных трат помо­жет объ­ек­тив­но оце­нить ито­го­вую сто­и­мость недви­жи­мо­сти, кото­рую пла­ни­ру­ет­ся при­об­ре­сти за счет ипо­те­ки. Необ­хо­ди­мо под­счи­тать, смо­жет ли заем­щик вер­нуть долг в срок. Спе­ци­а­ли­сты так­же реко­мен­ду­ют не вно­сить все име­ю­щи­е­ся налич­ные сред­ства в каче­стве пер­во­на­чаль­но­го взно­са. Луч­ше оста­вить 40–50 тысяч руб­лей на оформ­ле­ние сделки.

Источник https://avaho.ru/ipoteka/obnulilis-kak-ustroena-ipoteka-pod-0.html

Источник https://moezhile.ru/ipoteka/stoimosti-ipoteki.html

Источник

Источник