Кому дают ипотеку на квартиру: портрет идеального клиента

Ипотечный кредит — один из главных способов улучшения своих жилищных условий или покупки первой в своей жизни квартиры.

Прежде чем обращаться в банк, стоит изучить, кому дают ипотеку на квартиру, какого рода бывают ипотечные программы и почему банки отказывают в кредите.

Кому дают ипотеку?

Получить ипотечный кредит могут лица обоих полов:

• имеющие гражданство РФ (но некоторые банки предоставляют займ и иностранцам с постоянной регистрацией на территории РФ),
• достигшие возраста в 21 год (в некоторых банках дают с 18 лет),
• предельный возраст в момент выплаты кредита — 75 лет (в некоторых банках — 85 лет).

Это основные и минимальные требования к заемщикам, однако в подавляющем большинстве случаев банки учитывают и иные факторы.

О том, с чего стоит начать, чтобы взять ипотеку, читайте здесь.

Обычно финансовые организации устанавливают требования к потенциальным заемщикам, ориентируясь на внутренний распорядок. Однако в целом у банков есть усредненный портрет «идеального клиента», наиболее подходящего в качестве заемщика.

Итак, «идеальный клиент» по мнению большинства банков:

1. возраст — от 21 года до 45 лет,
2. проживание и регистрация в том городе, в котором берется кредит,
3. обладает стабильным и высоким доходом,
4. имеет стаж работы,
5. имеет хорошую кредитную историю,
6. обладает собственностью,
7. имеет значительную сумму для первоначального взноса.

С точки зрения банка именно такой человек является самым надежным заемщиком.

Доход, собственность и высшее образование является подтверждением платежеспособности клиента.

Положительные факторы

Существуют еще несколько факторов, положительно влияющих на согласие банка предоставить кредит.

К ним относятся:

• наличие высшего образования — одна из гарантий того, что при потере работы заемщик найдет новую высокооплачиваемую должность,
• обладание престижной профессией (в банковской сфере, сфере управления, IT, нефтегазовой отрасли), имеющее такое же значение,
• наличие официально зарегистрированного брака также признается плюсом, с точки зрения банка это является гарантией ответственности заемщика.

Как проверяют клиентов?

Проверка потенциальных кандидатов проводится в несколько этапов. Уже во время подачи заявления происходит отсев нежелательных клиентов.

Если клиент говорит несвязно и нелогично, странно себя ведет, имеет непрезентабельный внешний вид и в целом не соответствует принятым в обществе правилам поведения, это будет являться отрицательным фактором.

В конечном итоге финансовый аналитик сделает пометку, которая и повлияет на принятие решения.

Второй этап — проверка заемщика с помощью скоринговой программы.

Скоринг — автоматическая компьютерная программа, оценивающая заемщика с точки зрения платежеспособности с применением статистических методов.

При оценке кредитоспособности клиента каждый негативный фактор присваивает заемщику 1 балл. При достижении определенного количества баллов система автоматически отказывает в кредите.

Последний этап — проверка заемщика в Бюро кредитных историй, в котором хранятся сведения о каждом человеке, когда-либо бравшем любой кредит.

Плохая кредитная история — повод для отказа со стороны банка в предоставлении ипотечного займа.

Ипотека с господдержкой

У большинства банков существуют программы кредитования для особых категорий граждан. В этом случае помогать выплачивать кредит заемщику помогает государство.

В различных регионах могут действовать особые ипотечные программы. На федеральном уровне можно выделить основные из них.

1. Программа «Военная ипотека». Ипотечный кредит предоставляется действующим и вышедшим в отставку военнослужащим, выплату денежных средств производит государство, в случае нехватки накопленных средств могут применяться личные средства военнослужащего. Также на них возложена обязанность личного выбора объекта недвижимости и страхования ипотечного кредита,
2. Ипотечные программы со сниженным процентом. Например, ипотечный кредит по программе «Молодая семья» предоставляется лицам возрастом до 35 лет, состоящим в официально зарегистрированном браке. В таком случае снижается процент за пользование кредитными средствами, оставшиеся проценты банку выплачивает государство. Аналогичным образом действуют и другие ипотечные программы: «Молодой специалист», «Ипотека за 6%» для семей с двумя и тремя детьми и т. п.,
3. Бюджетная (социальная) ипотека предоставляется лицам, работающим в муниципальных органах власти и нуждающимся в улучшении жилищных условий. Программа бюджетного ипотечного кредитования предусматривают различные схемы компенсации средств: снижение ставки, субсидирование ежемесячной выплаты или общей суммы кредита и т. д.,
4. Ипотека с субсидированием. Кроме поддержки заемщиков государство может субсидировать различные ипотечные программы. Например, снижаются ставки на приобретение строящегося жилья и в новостройках, индивидуального жилищного строительства с приобретением земельного участка. Также действуют программы кредитования для нуждающихся в переселении из неблагополучных и отдаленных регионов, субсидирование рефинансирования и т. д. При ипотеке с субсидированием либо снижается ставка, а разница покрывается государством, либо участникам выдается сертификат на первоначальный взнос по ипотеке.

Подробнее о том, что такое ипотека с господдержкой, читайте в статье.

Как взять ипотечный кредит?

Далеко не все потенциальные заемщики являются идеальными клиентами — многие из них имеют те или иные недостатки с точки зрения банка.

Однако их наличие еще не обязательно означает, что в ипотечном займе будет отказано.

Без первоначального взноса

Ипотеку без первоначального взноса можно взять под залог крупной собственности — недвижимости, автомобиля и т. д. Еще один вариант — взять потребительский кредит и этими средствами внести первоначальный взнос.

Правда, в этом случае могут отказать в ипотеке из-за уже имеющегося кредита.

О том, как взять ипотеку без первоначального взноса, читайте тут.

С плохой кредитной историей

Плохая кредитная история — один из основополагающих факторов для отказа в выдаче ипотечного кредита. Чтобы обойти эту проблему, рекомендуется обращаться в небольшие банки, для которых каждый клиент на счету.

Если в прошлом имелись просрочки по платежам, то можно попробовать доказать, что на то имелись объективные причины: болезнь, семейная ситуация или увольнение и поиск новой работы.

С непогашенными кредитами

Наличие других кредитов, по которым заемщик осуществляет выплаты, не означает, что в ипотеке будет отказано. Если расходы на оплату всех кредитов, в том числе и ипотечного, не превышают 50% от дохода, а заемщик имеет хорошую кредитную историю, то в ипотеке, вероятнее всего, не откажут.

Пенсионерам

Отказ в предоставлении кредита пенсионерам — очень распространенный случай.

Причиной этого являются:

• низкие пенсии, которых недостаточно для ежемесячных выплат,
• критичный возраст — существует риск, что заемщик уйдет из жизни до момента закрытия кредита.

Поэтому ипотечный кредит предоставляется только работающим пенсионерам или имеющим другой стабильный источник дохода, достаточный для выплат по кредиту.

Чтобы получить ипотеку можно запросить небольшой срок кредита — от 3 до 7 лет. Если суммы дохода будет достаточно, то большинство банков согласятся на предоставление кредита.

Беременным

Беременность — фактор риска для банка, так как нет гарантий, что сохранится платежеспособность заемщика.

На ранних сроках можно элементарно скрыть факт беременности, если же срок не позволяет этого сделать, то следует подтвердить получение декретных выплат в грядущий период нетрудоспособности.

Дополнительным положительным фактором станет вариант, при котором муж, имеющий более высокий доход, станет созаемщиком кредита.

Под материнский капитал

Материнский капитал, предоставляемый при рождении ребенка, можно использовать в качестве первоначального взноса, либо погасить часть уже действующего ипотечного кредита.

В обоих случаях документы по кредиту нужно предоставить в Пенсионный Фонд РФ, ответственный за реализацию материнского капитала, а ПФ уже самостоятельно переведет средства на счет банка.

О том, как взять ипотеку под материнский капитал, читайте в нашей статье.

Военным

Военнослужащие относятся к категории рискованных профессий, поэтому не являются идеальными клиентами для банков. Однако если служащие соответствуют требованиям военной ипотеки, банки без проблем предоставляют займ, ведь значительную часть средств за военнослужащего выплачивает государство.

На вторичное жилье

При кредитовании вторичного жилья важным фактором является его ликвидность.

То есть возможности банка, в случае неуплаты кредита заемщиком, реализовать недвижимость на рынке.

Поэтому не допускается кредитование проблемной недвижимости: большинства деревянных домов, квартир в старых домах, с деревянными перекрытиями, нестандартных квартир и т. п.

При подаче документов на конкретный объект недвижимости банк требует заключение экспертной организации, в которой кроме оценки рыночной стоимости определяется ликвидационная. Если она ниже, чем предоставляемая сумма займа, то в кредите будет отказано.

На комнату

Еще один сложный случай — кредит на комнату, так как он предоставляется далеко не всеми банками. К комнате предъявляются те же требования, что и к другому вторичному жилью, также необходимо, чтобы площадь комнаты была не менее 12 м².

Порядок оформления

Для того, чтобы получить разрешение банка на предоставление ипотечного кредита необходимо:

1. определиться с требованиями к будущей жилплощади и сопоставить ее стоимость со своими возможностями (размером дохода, имеющейся суммой первоначального взноса),
2. выбрать банк (банки) и предоставляемые ипотечные программы,
3. заполнить анкету (заявление) и предоставить требующиеся документы,
4. ожидать ответа от банка в период от 5 до 14 рабочих дней,
5. в случае положительного кредитного решения можно начинать поиск квартиры,
6. после выбора жилья — предоставить документы на него и ожидать согласия или отказа банка в предоставлении кредита на конкретный объект недвижимости,
7. при согласии банка с объектом можно переходить к процессу сделки купли-продажи.

Образец заявления на получение ипотеки и договор купли-продажи квартиры в ипотеке.

Необходимые документы

Для того чтобы банк дал свое согласие на предоставление кредита, потенциальный заемщик должен предоставить следующие документы:

• анкету-заявление на предоставление кредита (заполняется на месте),
• оригинал паспорта и копии всех его страниц,
• копии всех страниц трудовой книжки (с заверкой работодателем),
• справку по форме 2-НДФЛ (за предыдущий год и за месяцы текущего года),
• копию военного билета (для мужчин),
• копию ИНН, СНИЛС.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы, например, оригиналы и копии документов о высшем образовании (диплома), подтверждение наличия крупной собственности (недвижимости, автомобиля) или средств (выписки из банковских счетов, ценные бумаги и т. д.).

Если планируется подать заявление на ипотеку с господдержкой, то потребуются документы, подтверждающие право на ее получение.

Причины отказа

Причиной отказа в предоставлении ипотечного кредита могут быть:

1. недостаточный уровень заработной платы,
2. неподтвержденные доходы,
3. частая смена работы,
4. неофициальное трудоустройство,
5. опасная профессия, связанная с риском для жизни,
6. непогашенная судимость,
7. плохая кредитная история,
8. наличие задолженностей по кредитам, штрафам, неустойкам,
9. предоставление недостоверных сведений, документов,
10. неуверенное поведение, путаница в разговоре с финансовым аналитиком.

Альтернативные варианты в случае отказа

Отказ конкретного банка еще не означает, что с мечтами о приобретении недвижимости придется расстаться. У заемщика есть несколько способов решения проблемы.

Иногда причину отказа в предоставлении кредита легко исправить.

Например, если были предоставлены неверные сведения, была ошибка в документах и т. д. В таком случае нужно исправить недочет и подать документы на кредит заново.

Если причиной отказа в ипотеке стал недостаточный уровень дохода, то заемщик может уменьшить декларируемый размер кредита. Для этого нужно снизить свои ожидания от объекта недвижимости и, соответственно, его стоимость.

Умерив свои желания, можно заново подать заявку на ипотечный кредит, но уже с меньшей суммой заемных средств.

Еще один способ получить кредит в случае, если банк отказывает из-за большого размера заемной суммы — это увеличить первоначальный взнос. Для этого можно накопить денег, родить наследника и использовать материнский сертификат, занять денег у знакомых и родственников и т. д.

В случае отказа одного банка не стоит отчаиваться, ведь кредит вполне может предоставить и другой банк с менее строгими требованиями к заемщику. В некоторых случаях другие банки легко соглашаются на предоставление ипотечного кредита даже после отказа первого банка.

Если причины отказа более глобальны и не связаны с финансовым положением потенциального заемщика, то придется покупать жилье за наличные средства.

О том, кому дают ипотеку и каковы причины отказа, смотрите в видеоролике:

Кто может получить ипотеку на жилье?

Ипотека – залог, в роли которого выступает недвижимое имущество. Отсюда следует, что ипотечное кредитование – это кредит на приобретение квартиры или дома, с учетом того, что это же имущество выступит в роли залога ипотечного кредита и банк сможет потребовать права на него, если не выполняются обязательства в установленные сроки.

Для получения кредита на ипотеку нужно помнить о необходимости внесения первоначального взноса. Его размер варьируется от 10-40 % от стоимости приобретаемого дома или квартиры. Но в случае если вы хотите купить жилье в обмен на уже имеющееся имущество – заем выдается более охотно, без необходимости оплаты первого взноса.

Кому дают ипотеку на жилье?

Брать или не брать ипотечный кредит – вопрос сложный. И чтобы пойти на этот шаг нужно быть уверенным в своих финансовых силах и возможностях. Часто на ипотечный заем претендуют люди, которые снимают жилье – в этом случае можно даже выиграть и итоговая затраченная сумма на покупку окажется меньше, нежели оплата аренды.

На получение ипотечного кредита могут претендовать:

1. Граждане, в возрасте от 18 до 55 лет;
2. Лица, берущие займ под залог недвижимости, имеющие постоянный доход;
3. Граждане с определенным стажем работы (минимальные сроки трудового стажа устанавливается каждым банком отдельно);
4. Лица, являющиеся гражданами Российской Федерации;
5. Имеют регистрацию по месту жительства на территории РФ;
6. Лица, которые могут предоставить платежеспособных поручителей (условие не обязательное, необходимо только в случае запроса банком).

Сейчас множество банков предоставляют возможность взять ипотечный кредит именно у них.

Но перед тем как остановить свой выбор на одном из них – ознакомьтесь с условиями, по которым они предоставляют займ.

Например — выберете банк с наиболее выгодными % ставками годовых. Одним из банков выдающих кредит под ипотеку является Сбербанк. Соответственно чтобы получить заем в любом из банков необходимо соответствовать выставленным ими требованиям.

Кому дают ипотеку на жилье в Сбербанке?

Идеальный заемщик, берущий ипотечный кредит в Сбербанке выглядит примерно так:

1. Возраст от 21 года до 75 лет;
2. Быть трудоспособным и иметь официальную работу;
3. Стаж работы составляет не менее года за последние 5 лет и от полугода на последнем месте работы (кроме граждан, получающих заработную плату на карту Сбербанка);
4. Имеет доход, который позволит в дальнейшем погашать кредитные обязательства;
5. Наличие положительной кредитной истории (по ней банк увидит насколько добросовестный заемщик и будет ли он вовремя производить ежемесячные выплаты), а лучше всего если она будет отсутствовать вообще;
6. Иметь супруга или супругу (не обязательное условие, но при принятии решения может учитываться общий доход супругов, что повысит шансы на положительный результат);
7. Должен являться гражданином РФ и иметь прописку по месту жительства на ее территории.

На ипотечный кредит молодым семьям и при покупке жилья в новостройке Сбербанк предоставляет особые условия, подробнее о которых можно узнать в любом отделении банка.

Дают ли ипотеку на вторичное жилье?

Заем под ипотеку для покупки жилья в строящемся доме кредиторы дают с большей осторожностью, так как риски в этом случае повышены. Но есть возможность приобрести вторичное жилье – такая ипотека считается наиболее доступной и выбирая такой вариант ипотеки можно с большей вероятностью рассчитывать на положительный ответ банка.

Решающим условиям для выдачи ипотечного займа является ликвидность приобретаемой недвижимости и множество других нюансов.

Какие банки дают ипотеку на вторичное жилье?

При выборе оптимального банка-заемщика необходимо в первую очередь рассмотреть одновременно несколько вариантов. В каждом банке свои условия предоставления ипотечного кредита и стоит учитывать, что более мягкие условия обычно устанавливают крупные российские банки.

Хотя более новые банки стараются привлечь к себе клиентов, что сказывается на лояльности условий и сроках рассмотрения заявки. Очень часто такие банки предлагают оплатить первый взнос на приобретаемое жилье материнским капиталом.

Если личного времени на рассмотрение условий банков в нужном городе не достаточного, то можно обратиться к специалистам кредитно — консалтингового агентства. Они за вас проведут анализ банковского рынка и предоставят сведения о более подходящей для заемщика организации выдающей ипотечный займ.

Вторичное жилье перед рассмотрением ее банком для получения займа под ипотеку должно пройти экспертную оценку, при которой будет выявлена реальная стоимость недвижимости.

В случае если разница суммы по заключению эксперта и стоимость выставленная продавцом сильно отличается – первоначальный взнос будет увеличен, либо необходимо рассматривать другие варианты жилья.

Важно знать, что перед тем как оформить ипотеку необходимо будет:

• заплатить комиссионные расходы банка,
• заплатить за страховку нового жилья,
• заплатить первоначальный взнос продавцу недвижимости (оставшуюся сумму он получит только через одну рабочую неделю после свершения регистрации сделки в Росреестре),
• перед подписанием договора на приобретаемую недвижимость проверьте чистоту ее истории.

Также нужно помнить – документы на покупку квартиры оформляются одновременно с договором ипотеки.

Какие документы нужны?

При согласовании договора на предоставление займа по ипотеке в банк нужно принести определенный набор документов, который различается при определенных условиях:

1) Для физических лиц в обязательный набор документов необходимо включить:

• Заполненное заявление, на формуляре, выданном в банке;
• Паспорт заемщика, залогодателя или поручителя (в том числе супруга при сумме займа более 2 млн.рублей) подтверждающий их личность;
• Документ по форме 2-НДФЛ с места трудоустройства (при займе более 2 млн.рублей);
• Справка о доходах:

1. Для работников – нужен только документ с места работы о доходах за истекшие полгода;
2. Для работников у Индивидуальных предпринимателей – нужен документ о доходе за истекшие полгода, документ по форме 2-НДФЛ, копия трудового договора;
3. Для граждан, состоящих на военной службе по контракту – нужно предъявить копию договора о прохождении военной службы и документ из воинской части за истекшие 6 месяцев. Этим гражданам — заем выдается только на период действия договора;
4. Для лиц, достигших пенсионного возраста – нужно предоставить пенсионное удостоверение, справку из отделения Пенсионного Фонда РФ или другого государственного органа который производит выплаты пенсии.

2) Лицам, занимающиеся предпринимательской деятельностью, нужно предоставить:

• Документ, подтверждающий регистрацию предпринимательства, без создания юридического лица;
• Оригинал или заверенную нотариусом копию разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности;
• Налоговую декларацию;
• Книгу учета доходов и расходов с записями за последние пол года.

Дополнительно отличаются документы по залоговому имуществу. Их можно разделить по виду недвижимости:

1. При предоставлении квартиры под залог нужно к уже собранному набору документов добавить:

• Свидетельство о государственной регистрации прав;
• Договор на приобретение жилья, договор передачи, договор дарения или иной другой документ подтверждающий право собственности на жилье;
• Технический паспорт;
• План каждого этажа дома с отмеченным на нем закладываемым жилищным помещением;
• Различные разрешительные документы (на строительство, согласованные сметы и т.д.);
• Акт о принятии жилой недвижимости на эксплуатацию;
• Справку из БТИ о стоимости жилья попадающего под залог;
• Копию финансово — лицевого счета в банке
• Выписку из домовой книги;
• Справку об отсутствии долга по оплате коммунальных платежей;
• Документ подтверждающих согласие собственников недвижимости, заверенный нотариусом;
• Документ с результатом оценки стоимости жилья независимым экспертом;
• Документы, устанавливающие права на землю, на которой расположена залоговая недвижимость.

1. При залоге нежилой недвижимости нужно предоставить:

• Документальное подтверждение права собственности;
• Справку, подтверждающую государственную регистрацию права;
• Документ из БТИ подтверждающую стоимость недвижимости;
• Выписку из Единого реестра об ограничении прав собственника на недвижимость (ипотека, аренда) из органов ЕГРП;
• Документ с результатом оценки стоимости жилья независимым экспертом;
• Документ, подтверждающий залог участка земли, на территории которого построено жилое помещение.

1. При залоге участка земли нужно предоставить:

• Документальное подтверждение права собственности;
• Выписку из Земельного кадастра;
• Выписку из Единого реестра об ограничении прав собственника на недвижимость (ипотека, аренда) из органов ЕГРП.

1. При залоге транспортного средства нужно к собранным документам приложить:

• ПТС;
• Документ с результатом оценки стоимости транспорта независимым экспертом.

1. При залоге ценных бумаг важно предоставить:

• Документальное подтверждение права собственности на эти бумаги.

1. При залоге объекта незавершенного строительства нужно предоставить:

• Документальное подтверждение права собственности на жилье и земельный участок, на котором находится недвижимость;
• Справку, подтверждающую разрешение строительства;
• Проектно – сметную документацию;
• Документы с описанием не достроенной недвижимости;
• Справку из БТИ подтверждающую стоимость объекта;
• Выписку из Единого реестра об ограничении прав собственника на недвижимость (ипотека, аренда) из органов ЕГРП;
• Документ с результатом оценки стоимости жилья независимым экспертом;
• Документы, устанавливающие права на участок земли, на котором находиться недвижимость.

Ограничения в выдаче кредита

Существуют некоторые ограничения, которые устанавливает банк, для одобрения ипотечного займа. В связи с ними предполагаемый заемщик получит отказ в займе.

Такие ограничения можно разделить:

1) По возрасту – для банков важно, чтобы заемщик успел расплатиться по всем обязательства до ухода на пенсию (до 60 лет, но иногда делают исключения). Также могут отказать людям в возрасте 20 – 25 лет из-за нестабильного заработка. При этом получая высокий доход можно получить отказ в связи с молодым возрастом.

2) По доходам, если:

• нет официального заработка;
• при наличии в условиях предоставления банком кредита ограничении на уровень минимального дохода.

3) По месту жительства заемщика: Ограничения по данной категории зависят от местонахождения самого банка, в котором предоставляется кредит на ипотеку.

Некоторые предоставляют кредит исключительно:

• в городе и области, в котором находится сам банк;
• лицам, проживающим на любой территории РФ;
• иностранным гражданством.

В заключении хотелось бы обратить ваше внимание на то, что беря ипотечный кредит, будут еще и дополнительные расходы:

• на оплату жилья во время оформления бумаг приобретения нового жилья;
• на оформление документов о покупке недвижимости;
• на услуги страховой компании, включающие стоимость страховки жилья;
• на услуги нотариуса;
• на услуги риэлтерской конторы и многое другое.

Дополнительно анализируя свои финансовые возможности, просчитайте, сможете ли оплачивать ренту каждый месяц, в том числе и проценты. Продумайте все непредвиденные ситуации, такие как потеря работы, рождение ребенка или болезнь – сможете ли вы в это время также выполнять обязательство по погашению ипотечного кредита.

Источник https://domosite.ru/ipoteka/komu-dayut-ipoteku-na-kvartiru-portret-idealnogo-klienta

Источник https://property911.ru/ipoteka/ipoteka-na-zhile.html

Источник

Источник