Как правильно получить ипотечный кредит на жилье

Хотя бы раз в жизни каждый человек задумывался над покупкой собственной квартиры, понимая всю сложность сбора средств и поиска лучшего варианта. Найти полную сумму в размере стоимости жилья достаточно сложно, если зарплата не измеряется миллионами рублей. В результате, большинство сделок с недвижимостью оформляется за счет денег, одолженных в банке. Кредит придется выплачивать на протяжении 10-20 и даже 30 лет. Чтобы не жалеть о невыгодной сделке или переплаченных банку процентах, необходимо узнать все о ипотеке, особенностях ее оформления и возможных перспективах.

Что значит взять квартиру в ипотеку

В условиях нестабильности инвестиция в недвижимость – один из самых надежных вариантов вложения денег, даже если периодами стоимость на жилье начинает снижаться. Чтобы купить квартиру за собственные деньги, придется копить в течение многих лет. С помощью ипотеки решают три важные задачи:

1. Избавляются от расходов на аренду жилья.
2. Обзаводятся собственностью.
3. Вкладывают сбережения в покупки недвижимости в качестве первого взноса.

В жизни бывают разные периоды – карьерные взлеты могут чередоваться неудачами, высокие заработки сменяться низкооплачиваемой работой. В таких условиях собрать большую сумму самостоятельно удается единицам, а большинство сделок оформляется с помощью частичного одалживания средств у банка.

Ипотеку выплачивают в течение многих лет. Это значит, что большую часть зрелой жизни человек вынужден платить солидную часть от зарплаты в пользу банка. Помимо процентов заемщик оплачивает комплексную ипотечную страховку. В итоге переплата по ипотечному займу вырастает в разы.

Ипотечная квартира предполагает многолетние обязательства с ежемесячные отчислениями строго по графику банка. Такова цена за получение собственности для комфортной жизни семьи. Несмотря на все сложности, в силах заемщика сделать процесс выплаты менее сложным, снижая переплату банкам и страховщикам.

Переоценка собственных финансовых возможностей и недостаточная тщательность при выборе программы кредитования, объекта недвижимости могут привести к обратному результату. Заемщики с валютной ипотекой, оформленной до 2014 года, надолго запомнят, насколько рискованными могут быть кредитные сделки, когда неправильный выбор параметров кредита привел к невозможности внесения платежей. Многие лишились жилья или были вынуждены искать любые способы досрочно вернуть долг в долларах, переплачивая из-за курсовой разницы в разы.

На сколько выгодно брать ипотеку

Вопрос выгоды при оформлении ипотеки может быть решен по-разному. Все зависит от конкретных обстоятельств, при которых возникла потребность в квартире или доме.

Покупать кредитное жилье выгодно, если:

1. Семья живет в съемном жилье, ежемесячно выплачивая хозяину сумму, равную платежу по ипотеке.
2. Заемщик хочет оформить второй объект недвижимости, вкладывая в нее собственные деньги в виде первого взноса для последующей сдачи в аренду.
3. Появилось уникальное предложение на объект собственности, идеально отвечающий запросам заемщика. Чтобы не пропустить выгодную сделку, придется взять ипотечный кредит в размере недостающей суммы.
4. Ипотечная ставка не превышает роста цен на недвижимость. Лучше брать у банка в долг и оформить сделку сейчас, чем пытаться собрать сумму, которая постоянно увеличивается.
5. Есть право на оформление ипотеки с государственной поддержкой (субсидия, материнский капитал, льготная ставка). Применяя положенные льготы, заемщик лишь незначительно переплачивает банку, компенсируя потери ростом стоимости объекта недвижимости.

Последние годы в России наблюдалось продолжительное падение спроса на жилье, снижение стоимости. Российский рубль за последнее десятилетие стремительно обесценивается. Даже официальный уровень инфляции достаточно высок 5-8%. Низкие ставки и выгодные цены на жилье – достаточные основания, чтобы всерьез задуматься о вложении в самый надежный проект, т.е. недвижимость.

Как правильно выбрать ипотеку

Насколько выгодна будет ипотека, зависит от способности заемщика правильно подобрать программы и выбрать лучший банк для сотрудничества.

Грамотный выбор банка предполагает высокие шансы на лучшие условия кредитования и выделение необходимой для сделки суммы. Начинать поиски кредитора необходимо с банков, где заемщик:

• получает зарплату, пенсию, иные регулярные поступления;
• открыл расчетный счет или депозит;
• брал и успешно гасил предыдущие кредиты.

Такие кредитные учреждения более лояльны к кандидатуре заемщика, считая такого клиента надежным и платежеспособным.

Если программы выбранных банков не отличаются выгодными ставками, либо не имеют в портфеле кредита на определенные виды жилья, поиски расширяют на остальных кредиторов. Подбор программы ведется по определенным критериям:

1. Тип недвижимости.
2. Вторичный рынок или новостройки.
3. Размер первого взноса и его влияние на назначение ставки.
4. Ставка банка и условия ее назначения (за счет чего получается снизить переплату по процентам).
5. Продолжительность погашения (от 5 до 30 лет).

Помимо подбора программы не менее важно правильно определить параметры будущего займа – срок, ставка, сумма. Важно, чтобы платеж за месяц не превышал 40% от текущего заработка. Такое соотношение кредитной нагрузки позволит относительно способно выплачивать долг, не ухудшая качество жизни. Даже при сложностях с работой или снижении заработка, справиться с ипотечными платежами проще, если кредитная нагрузка небольшая. Чем дольше срок погашения, тем меньше будет платеж.

С другой стороны, распределяя сумму кредитного долга на более количество месяцев, заемщик увеличивает итоговую процентную переплату. За 5 лет ипотеки под 10% годовых дополнительные расходы на покупку квартиры превысят 50%. За десятилетие процентная переплата с той же ставкой в 10% достигнет 100%, т.е. заемщик заплатит 2 цены за свою ипотечную квартиру.

Ипотечный калькулятор бaнка поможет подобрать оптимальный режим выплат, учитывая допустимую кредитную нагрузку и свое желание побыстрее расплатиться с кредитным учреждением.

Используя калькулятор, можно обнаружить общую закономерность – чем больше сумма первого взноса, тем ниже ставку назначит банк.

Применяя различные опции, удается снизить переплату на несколько процентов. Банк положительно рассматривает готовность заемщика предоставить дополнительное залоговое обеспечение, декларацию 2-НФДЛ, поручителей. Некоторые банки предоставляют льготы для клиентов зарплатного проекта или постоянных вкладчиков. Другие готовы предоставить скидку при отправке заявки на ипотеку онлайн или из личного кабинета.

Перед подачей запроса в банк стоит проверить, не положена ли заемщику льгота от государства в виде государственного субсидирования (для молодых семей, бюджетников, военных) или через получение материнского капитала.

В каком банке лучше брать ипотеку

Чтобы определить, в каком банке лучше кредитоваться, рекомендуется подвергнуть анализу каждый параметр ипотеки. Для одних заемщиков важно, чтобы банк имел программы для покупки загородного жилья или комнаты. Другим более важно получить минимальный процент или иметь возможность дистанционного согласования.

Дешевле обойдется ипотека на новостройку – 6-8%. Стандартные ставки на вторичное жилье – 9-11%. Чтобы подобрать лучший кредит, необходимо учесть все дополнительные расходы, помимо процентов, которые придется платить в течение всего срока кредитования.

Рекомендуется подавать запросы в 2 или 3 банка одновременно, а после получения предварительного одобрения выбрать подходящего кредитора.

Ипотека «Готовое жилье» от Альфа-Банк

Если необходимо получить ипотеку на готовое жилье, невозможно обойти стороной предложение от Альфабанка, устанавливающего гибкие условия оформления:

1. Сумма до 50 миллионов рублей.
2. Ставка — от 8,09%.
3. Срок погашения – 30 лет.

Это лучшая программа для покупки на вторичном рынке по мнению журнала Global Finance. Зарплатные клиенты могут рассчитывать на скидку до 0,8%. При быстром выборе объекта покупки и назначении даты сделки в пределах 1 месяца после вынесения предварительного решения ставка снижается на 0,4%. Минимальный срок погашения – 3 года. Минимальный первый взнос – от 10%.

Ипотека «Приобретение строящегося жилья (программа субсидирования)» от Сбербанк

Покупки жилья через Сбербанк наиболее популярны у россиян, получающих пенсии, зарплаты на карты и счета кредитного учреждения. Открыв личный кабинет в Дом.Клик можно взять ипотеку в Сбербанке, согласовав условия сделки и кредитный договор дистанционным образом.

Банк предлагает заемщикам приобрести новостройку на следующих условиях:

1. Сумма до 30 миллионов рублей.
2. Первый взнос – от 15%.
3. Ставка – от 8,5% (если выбрана программа субсидирования на срок до 7 лет)
4. Действуют различные надбавки, регулирующие ставку банка.

При внесении собственных средств менее 20% — ставка увеличивается на 0,2%. Отказ от личной страховки влечет повышение ставки на 1,0%.

Предусмотрена возможность оформления договора без подтверждения дохода. Основанием станет внесение первым взносом более половины от стоимости и повышение ставки на 0,3%.

Ипотека «Новостройка» от Банк «Открытие»

По результатам 2019 года ипотечная программа от банка Открытие вошла в число лучших кредитных продуктов.

Параметры кредита:

1. Сумма – 4 миллиона рублей.
2. Ставка – 7,95%.
3. Срок – 30 лет.

При покупке жилья заемщик должен внести личными средствами от 10% от стоимости приобретаемого объекта.

Ипотека с господдержкой для семей с детьми от Райффайзенбанк

Если в семье после 1 января 2018 года родился второй ребенок, стоит брать ипотеку в банке Райффайзен. Условия ипотечного кредитования:

1. Сумма до 5 миллионов рублей.
2. Ставка – от 4,99% годовых.
3. Погашение – в течение 30 лет.

Самые выгодные ставки банк готов предоставить на покупку жилья из списка аккредитованных застройщиков (квартиры, таунхаусы). Семья может использовать для оплаты деньги материнского капитала.

«Новоселы» от Газпромбанк

Справить новоселье, пользуясь кредитным продуктом Газпромбанка, станет проще.

Оформить ипотеку в ГПБ можно на следующих условиях:

1. Сумма – до 50 миллионов рублей.
2. Ставка – от 8,1%.
3. Погашение – в течение 30 лет.

Для первого взноса нужно всего 10% от стоимости покупаемого объекта. Чтобы получить минимальную ставку, необходимо быть зарплатным клиентом и внести первым взносом от 20% на жилье дороже 10 миллионов рублей.

Ипотечная программа «Новостройка» от Росбанк

Для покупки жилья в новом благоустроенном доме пользуются предложением Росбанка. Согласно программе «Новостройка», взять ипотеку на квартиру, отвечающую требованиям кредитора, еще выгоднее:

1. Сумма – от 300-600 тысяч рублей в зависимости от региона покупки.
2. Ставка начинается от 6,99% годовых.
3. Погашение – до 25 лет.

Сумма первого взноса должна быть не менее 5% от стоимости жилья, при условии наличия материнского капитала.

Что нужно чтоб взять ипотеку на квартиру

Чтобы купить квартиру в ипотеку, необходимо соответствовать параметрам банка и выбранной программы, а также выполнить требования к покупаемому жилью.

Чтобы рассчитывать на оформление жилищного займа, заемщик должен:

• быть старше 21 года (в некоторых банках минимальный возраст увеличен до 23-25 лет);
• на момент внесения последнего платежа быть не старше 75-85 лет;
• иметь стабильную работу с регулярным зачислением заработанных средств;
• привлечь в роли созаемщика супруга (для семейных заемщиков, при отсутствии брачного контракта), или иных лиц, доход которых позволит увеличить размер максимальной заемной суммы;
• иметь безупречную репутацию заемщика согласно выписке БКИ, запрашиваемой банком при каждом обращении клиента за займом;
• иметь российскую прописку;
• быть трудоспособным и дееспособным.

С помощью ипотеки в российском банке нельзя купить виллу в Средиземноморье или квартиру в Нью-Йорке. Ипотечные программы рассчитаны на покупку жилья исключительно в пределах РФ, а чаще – в регионах присутствия офисов банка.

Банк рассматривает покупаемый объект как залоговое обеспечение и выдвигает требования к ликвидности недвижимости:

1. Находиться в неаварийных домах, не подлежащих сносу.
2. Располагаться вблизи или в пределах населенных пунктов в РФ (дома, построенные в удаленных уголках, продать сложнее).
3. Быть благоустроенным жильем с возможностью круглогодичного проживания, с подведенными коммуникациями и отоплением.
4. Строение, в которое расположен покупаемый объект, должно быть построено позже 1975 года (возраст дома определяется по степени технического износа здания).

Покупаемое жилье не должно иметь обременений и залоговых ограничений, быть свободных от прописанных жильцов, а паспорт продавца и условия договора купли-продажи не должны вызывать сомнений в юридической чистоте сделке.

С чего начать процесс покупки квартиры в ипотеку

Прежде, чем идти в ближайший банк и просить деньги в долг на покупку жилья, стоит хорошенько подумать о целесообразности оформления жилищного займа. Слишком высок риск потерь при невозможности обслуживать ипотечный долг, чтобы спешить с покупкой первого понравившегося объекта на любых условиях банка.

Первый анализ действующих предложений покажет, что ставка банка может отличаться — от 4,9% до 15% годовых. Переплата по кредиту может быть снижена в 2-3 раза, если знать, как правильно взять ипотеку.

Можно взять в ипотеку квартиру элитного класса, а потом искать любые способы, чтобы расплатиться с кредитором при потере работы или утрате здоровья. Сумма первого взноса в 5-10% привлекает доступностью респектабельного жилья, однако не освобождает от последующих крупных платежей на протяжении десятков лет. В ипотеке есть смысл, когда заемщик имеет все основания считать, что выплатит долг в любом случае, независимо от финансовых изменений в жизни семьи. С другой стороны, если собрана большая часть суммы для покупки квартиры и не хватает 10-20%, имеет смысл подождать, чтобы приобрести жилье без ипотечного обременения.

Иногда заемщик даже не подозревает, что имеет право на участие в льготной жилищной программе с государственным субсидированием и переплачивает банку проценты. Чтобы использовать все возможности для снижения расходов на проценты, потребуется изучить всю информацию о текущих программах покупки жилья, определяя возможность льготной ипотеки в качестве молодой семьи, работника бюджетной сферы или военнослужащего.

Для выбора банка и программы используют сайты-агрегаторы, где собрана информация по всем ипотечным продуктам, и далее определять, какие требования и условия оформления подходят более всего.

Нюансы и советы экпертов

Разобраться в процессе согласования ипотечной сделки довольно сложно. Советы бывалых заемщиков помогут правильно определить порядок действий и подыскать оптимальный вариант ипотеки, учитывая все тонкости процесса:

1. Правильный выбор объекта. Выбор квартиры или дома должен отвечать всем потребностям человека – по площади, месторасположению, планировке, стоимости. Ипотека продлится несколько лет, в течение которых нельзя будет продать, обменять недвижимость на более комфортный вариант. Если жилье изначально не отвечает параметрам, расположено неудобно, далеко, с плохой планировкой, придется вначале искать денежные средства для полного закрытия долга и снятия обременения и лишь затем совершать новые сделки.
2. Материнский капитал и брачный договор. Используя материнский капитал или привлекая супруга со-заемщиком, учитывают возможные последствия – ввод в собственность несовершеннолетних детей значительно осложнит последующую продажу ипотечной квартиры, а развод с супругом может закончиться разделом собственности, независимо от степени финансового участия второго партнера в погашении. Практика показывает, что наименьшие проблемы ждут тех, кто накануне оформления ипотеки заключил брачный контракт, в котором закрепляются права и обязанности супругов в отношении покупаемого объекта.
3. Налоговый вычет. Снизить расходы на жилье поможет ежегодная подача декларация для налогового вычета. 13% налогов пойдут не в бюджет страны, а на досрочное погашение кредитного долга. Для работающих граждан это шанс снизить долг перед банком на сумму до 690 тысяч рублей.
4. Правильная кредитная нагрузка. Для ипотечных заемщиков не должно быть места чрезмерному оптимизму в отношении своих финансовых возможностей. Можно иметь высокооплачиваемую работу в 35 лет, а уже через 10 лет столкнуться с безработицей и отсутствием всякого шанса на хороший доход. Ипотечная страховка не защищает от рисков снижения заработной платы, и заемщик остается наедине со своей проблемой поиска средств для ежемесячных выплат. Чтобы снизить риск потери жилья из-за просроченной задолженности, стоит подумать о кредитной нагрузке еще на стадии оформления ипотеки – не более 30-40% от текущего уровня зарплаты, либо не более 50% от величины среднего по региону заработка, если есть угроза потери работы.
5. Рефинансирование. Когда заемщик решился брать ипотеку, он абсолютно уверен в получении самого лучшего предложения. Проходит 2-3 года, и выясняется, что ставка снижена и новые ипотеки выдают с переплатой в 2 раза меньше. В течение первой половины выплаты ипотечного долга важно отслеживать появление выгодных программ рефинансирования. С их помощью удастся пересмотреть условия первичной ипотеки и снизить итоговую переплату. Поскольку платежи аннуитетные, рефинансирование на последнем этапе погашения ипотеки бессмысленно, поскольку основная часть процентной переплаты уже отдана банку.
6. Учитывать потребность в дополнительных затратах на сделку и переезд. Оформление сделки предполагает расходы на страховку, оценку объекта, подготовку документов, комиссию банка (при выдаче наличными или перечислении на отдельный счет). Аренда ячейки, ведение счета, регистрация права собственности – все это требует денег (до 5-10% от стоимости квартиры). При переезде возникнет необходимость покупки мебели, проведения. На стадии подсчетов, сколько потребуется денег на оформление ипотеки, эти суммы должны быть уже учтены.
7. Тщательный подбор страховки. Заплатить страховщикам 0,5% или ежегодно увеличивать переплату за ипотечное жилье на 2 и более процентов. Все зависит от выбора компании, аккредитованной банком. Пара процентов в год за 10-летие превращаются в 20% от стоимости жилья. Между тем, сотни тысяч рублей можно было бы сэкономить, просто не поленившись изучить все доступные страховые продукты.

Не стоит недооценивать пользу ипотечных калькуляторов – они помогут определить оптимальную кредитную нагрузку для семьи на ближайшие годы, исходя из общего правила: чем меньше платеж в месяц, тем выше шансы на успешное закрытие ипотеки.

Если размер платежа превышает 40% от заработанной в семье суммы, рекомендуется изменить параметры кредита:

1. Выбрать более дешевое жилье.
2. Найти сумму для увеличения первого взноса до 30-50%.
3. Увеличить срок погашения.

Лучше взять ипотеку из списка новостроек от аккредитованных застройщиков или обратиться в банк, где есть зарплатный счет или карточка. Тщательный расчет различных вариантов кредитования и подбора оптимального жилья поможет выгоднее взять ипотеку и благополучно выплатить ипотечный долг.

Источник https://zambank.ru/ipoteka/kak-vygodno-vzyat-ipoteku

Источник

Источник

Источник