Ипотека: что это такое

Жилищный вопрос на сегодняшний день является актуальным для большинства граждан нашей страны. Когда вопрос жилья становится особенно острым, многие задумываются об ипотеке, но не все до конца понимают, что такое ипотека.

Ипотека или ипотечный кредит?

Прежде чем понять, какой вид займа вам необходим, необходимо разобраться в терминологии. Ипотека — это форма залога недвижимого имущества. Именно оно является гарантом того, что заёмщику будут возвращены средства в полном объеме.

Если объяснить смысл такого займа простыми словами, то ипотека – это ваша собственность (дом, квартира или любая другая недвижимость), которую вы покупаете на деньги, взятые в долг у кредитора и тут же отдаете ее в залог кредитору, то есть банку, что значит сохранение за вами права пользоваться этим имуществом до тех пор, пока выполняете свои обязательства по займу.

Здесь самое главное, не путать ипотеку с ипотечным кредитом. Ипотечное кредитование подразумевает выдачу займа под залог имеющейся недвижимости, так и той, что покупается на деньги от кредита.

В случае, когда банк предоставляет кредит на покупку недвижимости, а должник отдает эту недвижимость в залог, то купленная собственность в силу закона приобретает статус ипотеки, а кредит считается ипотечным.

Главное отличие ипотеки от обычного залога в том, что при оформлении ипотеки на недвижимость, сделка сразу же вносится в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В отношении заложенного имущества ставится характерная метка, что имеется обременение (залог), а выписку из реестра может взять любое заинтересованное лицо, так как ипотека носит публичный характер.

Принцип ипотеки: как она работает

Так как ипотека является крупным сегментом рынка недвижимости, где оперируют большими суммами, то даже при стабильном среднем доходе клиенту не выдадут кредит на сумму, необходимую для покупки недвижимости. Простым решением в данном случае, является заложить банку недвижимость, купленную на выданные этим банком деньги.

Если клиент нарушает условия договора об ипотеке, то есть не выплачивает взносы своевременно, то заложенная недвижимость переходит всецело во владение банка: так банк гарантировано возвращает свои деньги. С учетом того, что недвижимость только дорожает, то банк выигрывает в любом случае.

Как и оформление любого займа в банке, ипотека требует сбора большого количества документов, перечень которых будет варьироваться, в зависимости от выбранной ипотечной программы, а также от банка, который оформляет сделку: один банк запросит одни документы, другой потребует дополнительные бумаги. Поэтому, в первую очередь, необходимо выбрать банк, а затем уточнить у него список необходимых документов.

Виды ипотечных программ

В силу большой конкуренции на рынке жилья, банки пестрят ипотечными программами, которые классифицируются по разным принципам, например:

• Цель кредитования;
• Целевая аудитория;
• Наличие созаемщиков;
• Валюта кредита;
• Фиксированная или плавающая ставка;
• Вид недвижимости;
• Способ расчета ежемесячных выплат и т.д.

Самый главный критерий классификации ипотеки делит ее на две ветви: жилищная ипотека и коммерческая ипотека. Последняя в России не так развита, так как приобретение коммерческой собственности сопряжено со множеством рисков.

В свою очередь, схемы выдачи ипотеки на жилье работают в нашей стране уже 15 лет, многие банки стандартизировали ипотечные предложения и предлагают много готовых программ: стандартная ипотека, социальная ипотека, ипотека для военнослужащих.

Виды стандартной ипотеки

Стандартная ипотека имеет больше всего предложений, так как рассчитана на граждан со стабильным средним заработком. К стандартным ипотечным займам относятся:

• Ипотека на строящееся жилье – выгодное предложение, характеризующееся низкими процентными ставками. Не все банки охотно выдают такой заём, так как при невозможности вернуть кредит банк получит лишь право требования к застройщику, но не саму недвижимость. Так как она еще не сдана в эксплуатацию, а назначенные сроки могут быть не соблюдены.
• Ипотека на загородную недвижимость – сотрудничество банков с застройщиками позволяет предлагать клиентам интересные варианты на обоюдно выгодных условиях.
• Ипотека на строительство жилья – оптимальный вариант для лиц, владеющих земельным участком.
• Ипотека «вторичного жилья» — включает ряд льготных подпрограмм с оптимальной процентной ставкой, хорошими условиями предоставления и быстротой оформления.

Социальная ипотека

Данную программу поддерживают не все банки в связи с ее льготной подоплекой. Главным преимуществом программы является годовая ставка в размере 7%, срок выплаты до 28 лет, а также возможность получения без первоначального взноса.

Но и получить кредит по социальной ипотеке могут только лица, которые ввиду нехватки жилплощади (т.е. если на человека имеется менее 12 кв. метров в текущем жилье, согласно ст. №50 ЖК РФ) становятся на учет местной администрации, где их нужда в дополнительных метрах признается по закону.

Одной из подпрограмм социального ипотечного кредитования является ипотека для молодой семьи. Наличие и отсутствие детей не имеет значения. Это одна из программ с господдержкой, где в качестве основной помощи выступают государственная субсидия и материнский капитал.

Первый вид госпомощи для молодой семьи в размере 35% поможет дотянуть до минимального метража, если семья из двух человек прописана в жилье площадью 42 кв. метров. С рождением ребенка порог метража на человека достигает 18 метров, а субсидия составляет 40%. Первоначальный взнос в данном случае может быть погашен за счет материнского капитала.

Военная ипотека

Понятие ипотеки для военных подразумевает открытие персонального счета для военного контрактника, на котором будут накапливаться денежные поступления (с индексацией), получаемые от государства за весь срок службы.

По завершении контракта, накопленные средства могут быть использованы военным в качестве первоначального взноса, если он решит брать жилье в ипотеку.

Советы, как взять ипотечный заем

Чтобы точно знать, что нужно, чтобы взять ипотеку, необходимо лично посетить выбранный банк, где вам предоставят полный перечень нужных документов. Несмотря на то, что в разных банках перечень может несколько отличаться, типовые документы везде одинаковые и делятся на:

• Документы для личного дела (заверенные копии паспорта заемщика и созаемщика, пенсионной страховки, военного билета (для мужчин младше 27 лет), брачного договора, свидетельства о постановке в налоговой, трудовой книжки, любых подтверждающих уровень дохода заемщика документов).
• Документы, отображающие материальный статус, то есть имеется ввиду не зарплата, а дополнительные материальные ресурсы и ценности (свидетельство о владении другой недвижимостью, имущество в виде транспорта, владение акциями и другими ценными бумагами (опционально), информация о банковских счетах и депозитах.
• Документы для индивидуальных предпринимателей подразумевают более длинный перечень, включающий документы, связанные с регистрацией, арендой, рентабельностью, бухучетом бизнеса, и пр. сегментами предприятия, так и непосредственно документацию на ипотечное жилье.

В случае если зарплаты одного из членов семьи не хватает для кредита, то супруги могут стать созаемщиками, тогда учитывается общая сумма двух зарплат.

Если для вас главным фактором в ипотеке являются небольшие суммы месячного платежа, то тогда стоит оформлять долгосрочную ипотеку (максимально 30 лет).

При хорошей кредитной истории (потребительский кредит, автокредит и пр.) желательно брать ипотеку в том же банке, тогда ваши шансы на положительный ответ существенно возрастают.

Условия для получения ипотечного кредита

Кроме сбора официального пакета документов, заемщик обязан соблюдать другие обязательные условия:

• Минимальный возраст заемщика составляет 21 год, а такие критерии как «допустимый возраст на момент выдачи и на момент возврата ипотеки» варьируется в разных банках. При наличии подтверждения хорошей доходности, возраст при возврате займа может составлять 75 лет. В других случаях, его могут снизить до 60- 65.
• Наличие гражданства РФ или подтверждение определенного времени проживания в регионе, где подается заявка на ипотеку. Некоторые программы по ипотеке на «вторичку» не ограничивают заемщика гражданством или пропиской.
• Наличие высшего образования является негласным условием. Рисковыми факторами для кредитного специалиста могут быть частая смена места работы или сопряженная с риском для жизни профессия. Вам могут отказать, если у вас есть собственный бизнес, который является единственного источником дохода всей семьи.
• Оценка доходности подразумевает зарплату заемщика, которая превышает как минимум вполовину потенциальные платежи по ипотеке. На выдаче кредита положительно скажется дополнительный регулярный доход, например от депозита в банке, акций, аренды другого жилья и т.д.

Помимо этого существуют также требования к ликвидности залога, расположения предмета залога. От этого будет зависеть сумма кредита, наличие поручительства или отказ в кредите.

Имейте ввиду, что вашу квартиру не примут в залог, если она расположена в здании, признанном архитектурным памятником или культурным объектом, а также если на нее имеют законные права несовершеннолетние или недееспособные лица, а также действующие военнослужащие или заключенные.

Что нужно знать, беря ипотеку

В чем секрет выгодной ипотеки и как ее взять, чтобы не прогадать? Большинство граждан ошибаются, когда думают, что основные расходы на ипотеку ограничиваются первоначальным взносом и ежемесячными выплатами в размере 40% от зарплаты.

Финансовых возможностей заемщика должно хватить, чтобы оплачивать дополнительные расходы: нотариус, страховка, оформление документов и прочее. Конечная переплата вместе с процентами составляет двойную, а то и тройную стоимость жилья.

Перед тем, как выбрать банк, соберите максимум информации о предлагаемых ипотечных программах, так вы сможете понять, что именно вам подходит.

При всех плюсах ипотеки, важнейшим недостатком является риск потери жилья, ради которого все это затевалось. Если заемщик оказывается неплатежеспособным, банк без лишних церемоний забирает жилье.

Поэтому крайне важно, реально оценить свои финансовые возможности, чтобы взяв жилье в ипотеку, в полной мере ощутить комфорт и удовольствие от проживания в собственной квартире или доме.

Чем кредит отличается от ипотеки: выгода для заемщика, возможные риски

На протяжении многих лет банки развиваются и обеспечивают граждан выгодными программами. Люди все чаще пользуются кредитными карточками, получают зарплату в банках, оплачивают интернет, коммунальные услуги и обучение в ВУЗе. Социологи выяснили, что самыми распространенными банковскими продуктами являются кредит и ипотека. Многие люди путают эти финансовые термины. Каждому заемщику нужно знать, чем банковский кредит отличается от ипотеки.

Что такое ипотека и кредит

Ипотекой считается кредитный займ, который выдается при условии внесения приобретаемого недвижимого имущества в банк в качестве залога. Обычно граждане оформляют кредит, чтобы приобрести жильё. Когда у клиентов не хватает собственных материальных сбережений, они используют ипотеку. Обычного кредитного займа будет недостаточно для покрытия всей стоимости квартиры или дома.

Определяя максимальную сумму ипотеки, банки обращают внимание на такие факторы:

• район, где планируется приобрести жильё;
• размер ежемесячных доходов заемщика;
• тип приобретаемой недвижимости.

Обычно для Москвы и Санкт-Петербурга максимальный размер ипотеки составляет не более 8 млн. рублей, а для жителей остальных регионов РФ — 3 млн. Большинство банков-кредиторов рассчитывают размер ипотеки, исходя из стоимости приобретаемого жилья. Не исключается вариант выдачи ипотечного займа с поддержкой государства.

Кредитом называются средства, полученные для приобретения имущества, определенного товара или для оплаты услуг. В залог предоставлять квартиру не требуется. Банк устанавливает срок договора. За это время клиент должен полностью погасить долг.

Взаимосвязь ипотеки и кредита

Кредит — это более широкое понятие, чем ипотека. Ипотека является одной из разновидностей кредита.

При заключении ипотечного договора под залог банка вносится имущество. Это обязательная процедура, она является гарантией того, что заемщик выплатит долг полностью и в срок. В случае, если клиент не справится со своими обязанностями, банк будет вправе выставить на продажу заложенное имущество.

При получении кредита клиент имеет право приобрести все что угодно, в том числе жилье.

Большинство заемщиков считает, что ипотека — это отдельный банковский продукт, несмотря на то что она является подвидом кредита. Важно помнить, что у ипотеки есть целевое использование, а у кредита — нет.

Основные отличия кредита от ипотеки

Многие заемщики спрашивают, чем отличается кредит от ипотеки. Люди задаются таким вопросом в тех случаях, когда приходится выбирать между двумя этими продуктами. Заемщикам важно понять, что лучше и выгоднее.

При выборе нужно учитывать основные отличия кредита от ипотеки. Важно учесть, что ипотека выдается специально на покупку определенного объекта недвижимости. Более того, приобретаемая недвижимость должна быть проверена и оценена банком. Следовательно, если результат аккредитации не удовлетворит банк, заключение договора будет отменено.

Несмотря на то что заемщик будет являться владельцем купленного жилья, оно все равно останется под залогом банка на весь период действия ипотечного договора. В качестве залога допускается вносить и дополнительное имущество (например, автомобиль, компанию или дом).

Главным отличием кредита от ипотеки является свобода пользования. Клиент сам выбирает, куда потратить средства. Банк не заинтересован в аккредитации или оценки того, что будет приобретаться. Здесь ничего не будет вноситься под залог банка. Поэтому, если гражданин не сможет погасить кредит, банк не сможет конфисковать его имущество. В таких случаях обычно клиенты продают купленную недвижимость или другое имущество, а вырученные средства возвращают банку.

Обеспечение по кредиту зависит от условий и требований банка-кредитора. Некоторые банки запрашивают гарантию в виде суммы, превышающей 500 тыс. рублей.

Особенности ипотеки

Обычно ипотека оформляется на более долгий срок, чем кредит. Первоначальный взнос и уровень процентной ставки при этом могут оставаться минимальными.

Клиенты могут выбирать специальные государственные программы, в которых участвуют банки-кредиторы. Среди таких проектов выделяются:

• Военная ипотека;
• Программа для молодых и малоимущих семей;
• Льготы для бюджетников;
• Кредитование для многодетных семей.

В связи с тем, что ипотечный договор оформляется на достаточно долгий срок, распределить размер ежемесячных взносов легче, чем при погашении кредита.

Перед тем как выдать ипотеку, банки обязаны зарегистрировать приобретаемую недвижимость. Банк оценивает и проверяет объект. Кроме этого, имущество страхуется.

При оформлении кредита не происходит никакого сбора данных о том, на что будут потрачены полученные средства. Здесь происходит вычет по покупке.

Еще одной важной особенностью ипотеки является то, что с приобретенной недвижимостью нельзя совершать любые операции. Если же клиент все-таки захочет продать квартиру, он должен получить разрешение банка.

Важно! Итоговая переплата по ипотеке будет больше, чем по кредиту.

Следует отметить, что требования, предъявляемые банком для заемщиков при получении ипотеки, очень строгие. Сотрудники банка особенно обращают внимание на возраст клиента и сумму его доходов. Шанс отклонения заявки при несоответствии хотя бы одному из требований очень большой. Некоторые банки требуют страховку жизни и здоровья заемщика. Если клиент отказывается, то уровень процентной ставки поднимают.

Заключение ипотечного договора — это очень долгий и сложный процесс. Помимо предоставления нужных справок и подачи заявки, клиент должен воспользоваться дополнительными платными услугами, которые требуют много средств. Главными из таких услуг являются страховка имущества и оценка банком.

Первоначальный взнос — обязательная процедура при договоре ипотечного кредитования. Можно использовать в этом случае материнский капитал.

Особенности кредитов

Оформление кредитного договора — это простой и быстрый процесс. Не требуется много документов, заявка оформляется и рассматривается за короткий срок.

По сравнению с ипотекой, итоговая переплата не такая большая. Это связано с тем, что срок кредитного договора всегда небольшой. Многие банки выдают кредиты не более, чем на 5 лет. Следовательно, начисляется мало процентов.

Если у клиента нет возможности или желания вносить первоначальны взнос, он может не делать этого.

Сумма кредита обычно бывает небольшой. Для того чтобы предоставить большую сумму, банк требует привлечение созаемщиков и поручителей.

В связи с тем, что установленный срок на погашения кредита небольшой, сумма ежемесячных платежей и уровень процентной ставки будут крупными, в отличие от ипотечного кредитования. При оформлении кредита нельзя участвовать в государственных льготных программах.

Риски ипотеки и кредита

Риск — это очень важное основание для сравнения, поэтому его следует рассмотреть отдельно.

При получении кредита заемщик может не думать обо всех трудностях, которые в дальнейшем могут помешать ему выплатить долг (смерть, инвалидность, потеря работы и т.д.). Если клиент не сумеет погасить задолженность вовремя, он не лишится купленной недвижимости. Оформление обычного кредитного займа наиболее безопаснее, чем ипотека.

Важно! При оформлении ипотечного договора недвижимость находится в залоге у банка. В случае просрочки по выплате долга квартира конфискуется. Даже если заемщик погибнет, ипотечный займ обязаны выплачивать дополнительные заемщики или поручители.

Если клиент хочет получить деньги на приобретение жилья, можно использовать ипотеку. Если заемщику нужны средства на другие цели, можно оформить кредит. Важно учесть, что срок кредитного договора в разы меньше срока ипотечного соглашения. Рекомендуется заранее изучить все преимущества и недостатки двух банковских продуктов и выбрать для себя самый выгодный вид кредитования.

Источник https://sunsochi.com/blog/ipoteka_chto_eto_takoe/

Источник https://ipotekyn.ru/chem-otlichaetsya-ipoteka-ot-kredita/

Источник

Источник