Ипотечный кредит что в залоге

• Главная
• База знаний
• Советы эксперта
• Недвижимость
• Как продать заложенную в банке квартиру?

• Инструкция по продаже жилья через задаток
• Продажа недвижимости через торги
• Продажа недвижимости с ипотечным долгом

Если взяли ипотеку или заложили квартиру под залог в банк, чтобы получить кредит — на имуществе будет обременение. Вы остаетесь владельцем недвижимости, но продать, подарить или переоформить права собственности не получится, пока не рассчитаетесь с долгами. Но что делать, если срочно понадобилось продать квартиру и уехать в другой город?

Рассказываем, как снять обременение, какие варианты продажи залоговой недвижимости бывают, и как продать квартиру с долгами.

Квартира в залоге у банка — что это значит?

На такую недвижимость наложено обременение в виде залога. Например, заемщик взял деньги в долг и в качестве залога оставил квартиру. Или приобрел недвижимость по ипотеке, но полностью не рассчитался. Просто продать такую недвижимость не получится. Придется договариваться с кредитором и снимать обременение.

Как продать залоговую недвижимость?

Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.

Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.

Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.

Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.

Как получить разрешение кредитора на продажу ипотечной квартиры?

Посмотрите, что написано в кредитном договоре. Если в соглашении нет пункта, запрещающего продавать ипотечную квартиру, подавайте заявлении в банк. Укажите причину, по которой собираетесь продать имущество. Например, нашли работу в другом городе и переезжаете, или, планируете улучшить жилищные условия и вместо двухкомнатной купить трехкомнатную квартиру.

Чтобы повысить шансы на одобрение, заранее найдите человека, который согласится купить недвижимость сразу или оформить ипотеку. Если он будет оформлять ипотеку, банк проанализирует его кредитную историю и сообщит ответ через 1−2 недели.

Инструкция по продаже жилья через задаток

Обращаетесь к кредитору и получаете одобрение на продажу недвижимости.

Самостоятельно или по рекомендации банка продавец находит покупателя на недвижимость.

Вы вносите задаток в сумме, которой будет достаточно для погашения остатка долга за квартиру перед банком.

Заключаете с покупателем договор задатка и заверяете у нотариуса.

Расплачиваетесь полученным задатком и берете выписку из ЕГРН о снятии обременения.

Подписываете с покупателем договор купли-продажи и переоформляете права собственности.

Вы получаете остаток денег, а покупатель квартиру в собственность.

Продажа недвижимости через торги

Если сумма долга за квартиру с обременением сопоставима со стоимостью недвижимости, кредитор вправе арестовать имущество. Распоряжаться такой недвижимостью не получится и банк выставит квартиру для продажи на аукцион.

Приводим причины, по которым арестовывают жилье.

У владельца недвижимости долги по налогам.

Квартира выступает предметом споров, т. к. оформлена по завещанию.

Квартиру заложили в ломбард и не рассчитались с долгами.

Если владелец отказывается погашать долги или недвижимость не получается разделить по завещанию — назначаются торги с согласия собственников. Но если долг сопоставим со стоимостью квартиры, торги назначаются по решению суда. Кредитор заинтересован в том, чтобы вернуть деньги за квартиру и торги начинают с минимальной стоимости. Все банки проводят торги на специальных сайтах, где участвуют все желающие. Для Москвы есть отдельный сайт.

Продажа недвижимости с ипотечным долгом

Учитывайте, что условия по ипотеке для покупателя могут поменять. Это будет зависеть от его пенсионных отчислений, кредитного рейтинга и ежемесячного дохода. Банк выдаст покупателю деньги для оформления ипотеки, которыми он рассчитается с вами за квартиру. Права собственности перейдут новому владельцу, но квартира будет у него находиться также в залоге, пока не рассчитается с ипотекой. Когда в сделке участвует банк, риск для покупателя и продавца — минимальный, т. к. менеджеры полностью контролируют процесс и следят за правильностью оформления документов.

Документы для продажи залоговой квартиры

Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.

Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.

Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.

Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.

Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Квартира куплена на деньги по материнскому капиталу

Если квартира в залоге, а при первом взносе использовались деньги из материнского капитала, для продажи недвижимости потребуется согласие опеки. Органы опеки проверят, чтобы права детей не ущемлялись. Прежде чем продавать такую квартиру, придется выделить доли детям в новой квартире, которая по техническим параметрам будет не хуже предыдущей.

Если органы опеки будут против сделки, продать квартиру не получится, даже если согласится банк.

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.

Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.

Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.

Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.

Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.

Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.

Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Подписывайтесь на наш блог, чтобы получать полезные статьи на почту или в мессенджер.

Покупка квартиры в залоге. Риски покупателя и порядок действий

Источник фотографии

Одна из форм сделок с недвижимостью – продажа квартир, находящихся в залоге у банка, приобрела распространение сравнительно недавно и стала неизбежным следствием развития ипотечного кредитования. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru будут рассмотрены привлекательные стороны подобных сделок, а также риски, с которыми приходится сталкиваться покупателям.

Бытует мнение, что покупка квартиры в залоге является предприятием настолько выгодным, что хорошую квартиру в приличном районе можно приобрести практически за бесценок. Это в корне неверное мнение, поскольку квартира, даже если она находится под залоговым обременением, не утрачивает своей реальной ценности.

Однако квартира под залогом все равно представляется выгодным приобретением. Как правило, подобная сделка может привести к экономии порядка 15%-20% рыночной стоимости, что, безусловно, является серьезным плюсом. Указанная экономия является платой за относительную сложность операции, а также за возможные риски со стороны покупателя. Кроме того, сделки с залоговыми квартирами часто предполагают определенную срочность, что делает их подготовку достаточно суматошным (при всей ответственности) занятием.

Причины продажи залоговой квартиры

Достаточно часто к подобным сделкам потенциальные клиенты относятся достаточно настороженно, подозревая мошенническую операцию и опасаясь возможного обмана. Стоит сказать, что махинации действительно могут иметь место, однако это справедливо в равной степени и для любой сделки с недвижимостью, движимым имуществом, стоимость которого является высокой.

Другое дело, что такие сделки происходят на рынке намного реже, а их проведение требует более ответственного подхода и привлечения специалистов. Существует несколько причин, побуждающих банковского заемщика, оформившего ипотечный кредит, продать квартиру до полной выплаты займа:

— Во-первых, это изменения обстоятельств жизни заемщика в худшую сторону. Это может быть утрата работы, повлекшая за собой невозможность дальнейших платежей по кредиту, утрата трудоспособности, пр. В таких случаях, наиболее правильным решением является продажа квартиры с тем, чтобы недвижимость в скором времени не была истребована банком в счет оплаты договорных обязательств;

— Во-вторых, причиной продажи могут стать обстоятельства, меняющие жизнь заемщика в лучшую сторону — необходимость переезда, связанного с получением перспективной работы, прибавление в семействе, связанное с потребностью расширить жилплощадь (оформить ипотеку на более просторное жилье), пр. При наступлении подобных случаев достаточно проблематично устраиваться на новом месте, продолжая выплаты или брать очередную ипотеку, пока не выполнены обязательства по первому договору;

— В третьих, причиной продажи может быть тот факт, что недвижимость является инструментом инвестиций. Например, разница в стоимости жилья, находящегося в начальной стадии строительства и готовой недвижимости после оформления прав собственности достаточно ощутима, ипотечный кредит вполне может быть оформлен с целью последующей перепродажи.

Нужен ли посредник для сделки с залоговой квартирой

Роль посредника – риэлтерской компании или частного риэлтора, сводится к обеспечению нескольких потребностей покупателя и продавца. Это поиск подходящего предложения, проверка чистоты сделки, а также правильное оформление всех необходимых документов. При обычных сделках купли-продажи приоритеты смещаются в сторону поиска подходящего предложения, а также в сторону достижения оптимальной цены – и то, и другое, в принципе, клиент может выполнить самостоятельно. Как правило, информация обо всех предложениях имеется на соответствующих медиа-ресурсах, а цену, собственно, диктует рынок, и если есть возможность несколько «сбить» цену, то экономия будет минимальной.

Проверка отсутствия препятствий для совершения сделки также входит в стандартный комплект риэлтерских услуг, однако у привлеченного риэлтора, фактически, нет стимула для проведения доскональной проверки, да и гарантий в этом случае никто не даст. Поэтому для осуществления подобной операции более обоснованно привлечение грамотного юриста.

Приобретение залоговой квартиры является более сложной сделкой, поскольку предполагается участие третьей стороны – банка, который наложил залоговое обременение, и продать квартиру можно только с его согласия. Необходимо подобрать оптимальную схему расчетов и, следовательно, грамотно расставить акценты при оформлении документов, учесть интересы всех сторон сделки. Поэтому привлечение опытного риэлтора (или компании), который взял бы на себя разработку схемы продажи, было бы весьма кстати.

Схемы приобретения залоговой квартиры

Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:

1. Продажа с погашением кредита покупателем

Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;

2. Договор купли-продажи с участием банка

Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры. Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;

3. Продажа через смену залогодателя

Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.

По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя

Преимущества и недостатки схем продажи

Первую схему можно назвать наиболее простой но, в то же время, более выгодной для банка, чем для покупателя. Банк с удовольствием даст разрешение на продажу, ведь он в любом случае получит свои деньги, в том числе и запланированную прибыль. Однако подобная сделка является достаточно небезопасной для покупателя залоговой квартирыё а потому схема может рассматриваться только в том случае, если продавец и покупатель хорошо знают друг друга и доверяют друг другу на слово.

Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.

При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве.

Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств. Однако есть ряд нюансов «технического» характера, которые могут поставить под сомнение безопасность сделки для покупателя залоговой квартиры. Так, органам УФРС требуется порядка 5 дней на проведение процедуры снятия залогового обременения, а для перерегистрации собственности – 10 дней. Поэтому в промежуток после снятия обременения сделка купли-продажи может быть отменена текущим собственником, которому квартира передается в полное распоряжение.

В этом случае банк не может получить деньги, поскольку не выполнил условия договора перед продавцом, а покупатель не может получить квартиру. Ситуация не является неразрешимой, однако сопряжена с неприятными задержками.

Третья схема (и ее многочисленные разновидности) является, по мнению экспертов RealtyPress.ru, наиболее безопасной, хотя подготовка документов может быть весьма хлопотливым занятием. Опять-таки предлагается использовать банковские ячейки для размещения денежных средств, предназначенных банку для оплаты оставшейся части долга, и продавцу (остаток общей стоимости квартиры). Однако смысл манипуляций, как и комплект документов, существенно отличается.

После получения от банка официального согласия на проведение сделки происходит переоформление залогодержателя, теперь должником банка становится покупатель. По окончанию этапа банк получает доступ к деньгам, хранящимся на его ячейке, и снимает с квартиры залоговое обременение, а продавец – свой остаток.

Заключение

Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):

— Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;

— Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;

— Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете)

Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами. Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное планирование и тщательная подготовка сделки поможет предотвратить откровенное мошенничество или неприятные последствия, возникающие вследствие «внезапного» появления подводных камней.

Привлечение профильных специалистов (соответственно, расходы на оплату их усилий) – риэлторов, юристов, может помочь сохранить деньги покупателя, который является в трехсторонней сделки звеном, в наибольшей степени подверженным риску.

Источник https://www.mbk.ru/blogs/kak-prodat-zalozennuyu-v-banke-kvartiru

Источник https://news.ners.ru/pokupka-kvartiry-v-zaloge-riski-pokupatelya-i-poryadok-deystviy.html

Источник

Источник