За и против: выгодно ли брать ипотеку

По данным социологов, только 39% жителей России готовы купить квартиру в ипотеку.

Тем не менее банки в 2018 году выдали рекордное количество ипотечных кредитов на сумму больше триллиона рублей. Мы предложили читателям обсудить, что выгоднее: обзавестись собственной квартирой или жить в съемной. В каких случаях есть смысл брать ипотеку и почему аргумент «зато своя» перестал быть настолько убедительным — в новом выпуске рубрики «За и против».

За: живешь в своей квартире

Представьте: кризис, увольнение, снижение зарплаты, болезнь. Все это легче перенести, когда у вас есть свое жилье. Конечно, я за то, чтобы платить ипотеку и жить в своем доме. Хоть до пенсии. На еду еще как-нибудь можно заработать, но с арендой сложнее: есть риск остаться на улице вообще без денег.

Ощущение, что ты не в чужом доме, дорогого стоит: не выгонят, не скажут, что нельзя с детьми или животными, не запретят приводить друзей, передвигать мебель и даже вбивать гвозди. Тем более ее можно оставить детям в качестве стартового капитала.

Против: квартира принадлежит не вам, а банку

Многие почему-то не понимают, что, пока они выплачивают ипотеку за «свое» жилье, оно не очень-то их. Квартира становится вашей, когда вы полностью погашаете все платежи, а не в момент заключения договора. И все эти 15—20 лет вы отдаете свои деньги точно таким же «чужим» людям, пока она находится в обременении у банка, а не в вашей собственности.

Но почему-то отдавать деньги чужому банку считается более приемлемым, чем платить своему же соотечественнику, который эти деньги вливает обратно в нашу экономику. То есть многим психологически легче подкармливать олигархическую структуру, чем своего «соседа». Мне этот менталитет вообще непонятен.

За: банк может снизить финансовую нагрузку, арендодатель — нет

Когда ипотека заканчивается, жилплощадь полностью переходит в собственность. Жильцы в ипотечной квартире могут улучшать условия без согласований с банком (кроме капремонтов). Если платить вовремя, то можно избежать всевозможных штрафов и пени. Некоторые банки дают возможность реструктуризации или рефинансирования кредита, что позволяет снижать финансовую нагрузку.

В случае аренды такие программы практически не работают. В съемной квартире в принципе невозможно ничего сделать без согласований с хозяевами. И даже если вы вкладываете деньги в их собственность, не факт, что они снизят сумму аренды. Хозяевам улучшение условий жилья не слишком интересно.

👎 Против: приличную квартиру проще снимать, чем взять в ипотеку

Если бюджет на жилье всего 15 000 рублей, то ипотека на 30 лет в подмосковных гребенях в муравейнике посреди поля — это лучше, чем съем убитой комнаты у сомнительных личностей с соседями-алкоголиками. Но когда у тебя на жилье есть хотя бы 35 000—40 000 рублей, то тут уже есть выбор: снять комфортную квартиру в хорошем районе недалеко от метро для качества жизни лучше, чем взять ипотеку в более удаленном районе или в Подмосковье за те же деньги.

Мне не нужна квартира в Московской области, а жилье в Москве, взятое в ипотеку, не вписывается в мой текущий бюджет. Я не хочу провести половину своей жизни в электричках или в машине в пробках. У меня есть другие, более важные дела. И я готов платить, чтобы жить более разнообразной и полноценной жизнью, чем «дом — дорога — работа — дорога — дом».

👍 За: в отличие от аренды, ипотечный платеж не вырастет

Сумма ипотечных платежей фиксирована, а арендная плата постоянно растет. На сколько обесценился рубль за последние 10 лет? Тяжело было тогда вносить ипотечный платеж в 30 тысяч? А сейчас?

Аренда и стратегия «арендуй, а не владей» справедлива в активном возрасте. Но сможете ли вы сохранить уровень дохода после 50 лет и уж тем более на пенсии? Свое жилье — это личная пенсионная программа. Что бы ни случилось, в городах-миллионниках можно легко сдать квартиру и переехать на дачу или даже в съемное жилье подешевле. Так что я за собственность и капитализацию.

👎 Против: арендовать дешевле, чем платить ипотеку и содержать свое жилье

Аренда квартиры в моем городе обойдется от 6000 до 10 000 рублей в месяц плюс коммуналка от 2500. Ипотека — от 25 000 рублей в месяц лет эдак на 20. Есть ли в этом смысл? Мебель и бытовая техника у меня свои. Ни разу это не становилось проблемой. Что-то продается, что-то покупается в зависимости от условий.

Все мои договоры аренды предусматривают оплату ущерба от действий моего кота и ребенка, но претензий мне никто не предъявлял. Мелкий ремонт я делаю сам, а с оплатой более затратных вещей у арендодателей вопросов не возникает. Даже когда меняли входную дверь, я добавлял пару тысяч к 15 хозяйским, чтобы мне самому жилось спокойнее.

👍 За: жизнь в съемной квартире и переезды — постоянный стресс

Я снимала долгое время, причем всегда комнату на двух человек, так как зарплата не позволяет арендовать квартиру на Патриарших. Зачем больше зарабатывать, чтобы все спускать на съемное жилье? Таких мажоров я видела: сегодня квартиру снимает, а завтра комнату в Подольске, потому что сегодня есть 40 000 рублей на оплату чужих ремонтов, а завтра уже ничего.

Поначалу жила даже с хозяевами, но потом переехала в коммуналку, где все были хотя бы на равных правах. Съемные квартиры очень надоели. Любой переезд — как десять пожаров: риелтору заплати, переезд оплати, привыкни к новому району, исследуй новую дорогу на работу, транспорт, магазины. Это все совсем не для меня. Я думала: либо возвращаться домой, либо что-то решать с жильем.

Все почему-то пытаются считать деньги, чтобы определить, что выгоднее, но никто не учитывает, сколько психологического дискомфорта доставляет съемное жилье. Это тяжелая нагрузка на нервную систему.

👎 Против: быть в долгу у банка — еще больший стресс

Возьмем в качестве примера новостройку в Петербурге в районе метро «Звездная». Стоимость студии 28 м² без отделки — 2 600 000 рублей, ипотека от 7,4% годовых (кредитует дочерний банк застройщика). Такую же студию в этом же районе можно снимать за 20 000 рублей (плюс коммунальные услуги 3000—4000).

Если есть возможность платить в месяц 40 000 рублей, то выгоднее снимать, отдавать 20 000 за аренду и 20 000 откладывать хотя бы на элементарный пополняемый депозит под 6%. В этом случае с учетом сложного процента накопленный капитал через 10 лет составит 3 294 000 рублей. Вы также сэкономите деньги на первоначальный взнос и ремонт — их можно отложить отдельно на экстренный случай. Так 10 лет вы проживете без кредитного ярма, свободным и свободомыслящим человеком, сможете жить и работать в разных районах, городах и даже странах. Время, которое у вас уходило бы на дорогу до ипотечного жилья, потратите на саморазвитие, так как всегда сможете снять квартиру рядом с работой.

Многие заявляют, что ипотеку надо выплачивать досрочно. Если можете себе это позволить, то лучше поснимайте года три-четыре и купите квартиру уже за свои, накопленные деньги. Разница между тем, когда у тебя на счету несколько миллионов, и долгом в несколько миллионов — колоссальная.

Брать ипотеку можно, только если сумма ежемесячного платежа по ней — это максимум, который вы можете себе позволить, и досрочных погашений точно делать не планируете. Да, это рискованно, но нашему человеку не привыкать: спокойно и расчетливо россияне не любят. Или все, или ничего.

👍 За: квартира может стать выгодным вложением

Снимать гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупать, владеть и содержать. Но все это до поры до времени: пока ты молод, востребован и имеешь хороший заработок. В этом случае снимаешь квартиру и живешь, ни в чем себе не отказывая, не куркуля каждую копейку. Но мы не в Германии, а в России, и этим все сказано.

Многие мои знакомые, которые приехали из глубинки, спокойно жили в съемной квартире. Но теперь те, кто не смог обзавестись собственным жильем и потерял работу, вернулись обратно, в старые убогие хатенки.

Сам я купил уже далеко не одну квартиру и нисколько об этом не жалею. Да, может, это и не совсем выгодно, но при скачке курса недвижимость — более надежный инструмент в долгосрочной перспективе. Это защита от гиперинфляции, от новых законов, по которым могут на раз-два заблокировать твои деньги в какой-либо ситуации или вообще их изъять. Более того, стоимость квартиры в любое время эквивалентна прожиточному минимуму и трудозатратам на ее приобретение.

Я для себя выбрал недвижимость. В конце концов, можно на пенсии продавать купленные квартиры и жить в свое удовольствие.

👎 Против: квартира сама по себе не приносит доход

Я продал свою двушку в 14-летнем панельном доме в Казани за 3,5 миллиона рублей. Из-за того, что дом ветшает, она только теряла в цене, а за нее нужно было как минимум платить квартплату. Перевел эти деньги в валюту (которая всегда растет в долгосрочной перспективе) и таким образом обменял пассив на растущий актив.

Благодаря этой рокировке я снимаю жилье в элитном доме, которое само по себе в два раза дороже моей двушки. Капитал от проданной квартиры растет, а дивиденды не только покрывают стоимость аренды, но и дают мне дополнительный доход.

👍 За: когда появляются дети, снимать становится все сложнее

К сожалению, у нас не развита сфера аренды жилья: вы не можете снять квартиру на 30 лет. В любой момент могут попросить ее освободить.

Когда у вас уже есть семья, даже вопроса такого не стоит: снимать или покупать. Особенно после того, как помотаешься по съемным квартирам. Больше всех страдает ребенок. А если их два или три? Легко снять однушку, двушку или трешку и жить там на птичьих правах?

👎 Против: снимая квартиру, можно выбрать удобный район

Многие не учитывают мобильность даже внутри собственного города, не то что в масштабах страны. Сейчас я снимаю квартиру в хорошем районе рядом со школой дочери и недалеко от своей работы. Аренда составляет около 50% от платежа по ипотеке, если покупать квартиру в этом же самом районе, сохранив уровень жизни. Представим, что через пару лет у меня будет работа в другой части города, а дочь окончит школу и поступит в институт. Зачем мне сложности с транспортом, если я могу спокойно переехать опять же в хорошую квартиру, но в другом районе и не тратить время на дорогу?

Я переезжала с дочкой уже раз семь, и нам всегда попадались адекватные хозяева. Мы живем с кошкой, всегда подбираем варианты, чтобы арендодатели не были против. Ищу все сама, без риелторов. Для дочки переезд — это всегда приключение, а не стресс. Не нужно прикрываться детьми: если родители нормально все воспринимают, то и ребенок спокойно к этому отнесется.

Я не против квартиры в ипотеку как своего единственного жилья, но все-таки не на таких адских условиях. Я считаю, что это должен быть здравый, трезвый расчет, учитывающий самые худшие из вариантов, а не какое-то эмоциональное «зато потенциально мое».

👍 За: жилье в собственности повышает социальный статус

Место, где ты живешь, — это не коммерческий проект, ведь главное, чтобы было комфортно. В своем жилье хорошо то, что ты сам создаешь в нем уют. Нет никаких проблем с пропиской, можно полноправно участвовать в жизни всего дома и заниматься благоустройством прилегающей территории. Тем более в нашем обществе принято стремиться к владению собственным жилищем, так что социальный статус собственника объекта недвижимости выше, чем арендатора.

Мы с женой в течение пяти лет снимали квартиру, потом переехали в однушку, купленную за счет льготной ипотеки от работодателя. Родили двух детей и потратили материнский капитал на погашение ипотеки. В квартире прожили семь лет, пока она не стала казаться тесноватой. В итоге сдали ее и сняли жилье поближе к школе, куда мы отправили старшего сына. Через год переехали из-за неадекватных соседей. Сейчас плата за съем больше на 5000 рублей, чем мы получаем с аренды своей квартиры.

Если ты молод, один или в супружеском союзе без детей, пока не определился с местом в жизни, то можно и не спешить с приобретением квартиры. Тем более в ипотеку и без всякой поддержки работодателя или государства. Но если тебе комфортно в этом городе, появляются привязанности в виде детских садов и школ, то лучше все-таки обзавестись своим жильем и выстраивать вокруг него комфортный быт, образ жизни, хобби и привычки.

За и против. Читатели выбирают сторону в околофинансовых спорах

Оба варианта имеют право на существование и не противоречат друг другу.
Почему-то обсуждающие сразу взяли верхнюю планку по ипотеке в 20-30 лет, хотя нередко её гасят в пределах 3-10 лет.
Ипотека имеет смысл, если квартира стоит как 10 лет аренды. А у нас, возьмём Москву и Петербург, стоимость недвижимости часто соразмерна 30-40 годами аренды.

Vsevolod, согласна. Средний срок погашения ипотеки 7 лет

Елена, эта статистика ни о чем.
Я 5 лет плачу за квартиру, купленную в ипотеку. Не расчитался ещё и близко, но уже 2 раза рефинансировался в других банках под более низкий процент. В итоге за квартиру ещё не расплатился, а 2 ипотеки считаются погашенными.

Елена, это значит, что у людей уже были какие-то накопления на большой первоначальный взнос. И эти накопления же тоже не из воздуха взялись

Vsevolod, а ещё мне не понятно, когда люди пишут про сложный процент и что через 10 лет можно купить эту же квартиру за эти же деньги. А кто сказал, что через 10 лет стоимость квартиры не увеличится пропорционально инфляции, и что стоить она будет не дороже накоплений с учётом процентов от депозита?
И может все же выгоднее брать ипотеку, потому что стоимость после оформления ипотеки не вырастет и по итогу через 10 лет с учётом переплаты процентов вы погасите стоимость жилья на рынке на текущий момент.

Не очень понимаю фантазеров, которые пишут про "положить под проценты и накопить". Как будто не в России живут и не знают, что здесь деньги — это фантики. У нас с завидным постоянством происходят всякие потрясения, которые приводят к обесцениванию национальной валюты.
Недвижимость есть недвижимость, которая ценится во всем цивилизованном мире. Даже если она в залоге у банка(не пойму почему кто-то считает, что она ему принадлежит), сотрудники банка не придут в любой момент и не скажут: "ребят, у нас изменились обстоятельства, освободите-ка квартирку до завтра. "

Evgeny, у валюты тоже есть минусы. Это всегда долгосрочные инвестиции иначе есть риск потерять на конвертации — рубль-то на месте не стоит. Перед тем как упасть в 2 раза он долго растет. Проценты по валюте околонулевые. В еврооблигациях налоговые нюансы, для неквалов почти ничего нет. В общем валюта это прикольно когда есть хотя бы 2-3 миллиона долларов, а бежать в обменник чтобы прикупить 5к баксов это смешно. Такие гордо на последнее покупают доллар по 80 и вангуют доллар по 200, правда меняют по 55, но уже молча.

Мириам, за покупку валюты уже сколько десятков лет не сажают и не штрафуют, а вы всё в фантиках копите?

Мириам, инвестиции в недвижимость сама по себе вещь спорная, тем более в России, а вы ещё и банку при этом доплачиваете. Я бы не называл это инвестицией, скорее обычная покупка, причём в кредит. Инвестиции это если вы выгодно купили квартиру ниже среднего по рынку, если вдруг оказывается, что через год в 5 минутах ходьбы откроют метро, или покупка по ДДУ. Выгодно купили, выгодно продали, получили прибыль — это инвестиции. Просто купить что-то это не инвестиции, даже если вам после этого кажется что вы сэкономили на аренде.

Evgeny, в принципе я догадываюсь, что такое инвестиции) так я инвестировала в свою первую квартиру. Тоже, кстати, брала в ипотеку, досрочно выплатила, и переплата банку была очень маленькой. Квартиру перепродала в 1,5 раза дороже, что позволило получить большой первый взнос на нынешнюю квартиру. Сейчас выплаты по ипотеке в 2 раза дешевле аренды аналогичного жилья. Но что касается других инвестиций, то я этим инструментом не владею и вряд ли особенно научусь. Поэтому мне проще вкладывать в квадратные метры(да, не инвестировать) и быть спокойной, что живу у себя дома.
Кстати, по поводу инвестиций. В 2008 году работала с американкой. Во время известных событий в штатах она ходила вся зеленая — ее отец потерял все пенсионные накопления после того, как рынок акций рухнул. Дед сел на государственную пенсию и не смог платить налог за собственный дом. После этой истории, я не берусь завязываться с акциями)) А вот эти все песни про то, как люди положат три млн в банк под проценты и за тридцать лет накопят на три квартиры, вообще смешны в нашей стране. Как говорится, плавали — знаем) Где только за последние тридцать лет наши миллионы не лежали. Полежали и перестали :)))

Павел, минусы у валюты есть если вы её в обменнике покупаете и храните в матрасе, если вы инвестируете хоть в какие-то более-менее приличные варианты на рынке то минусов у валюты нет. Про закупки доллара по 80 можете рассказывать спекулянтам-паникёрам, которые таки держали все сбережения в рублях, инвестиции работают немного иначе, в долгосрочную перспективу и не на хайпе.

Evgeny, валюта под проценты? Где?
Можно и в валюте лет десять-пятнадцать подкопить, и если рубль опять гикнется, то даже не потерять на конвертации, а заработать. Но я все же предпочитаю, чтобы мои дети эти десять-пятнадцать лет росли в своей квартире, а не в пропуканном клоповнике, где недавно отошла в лучший мир бабушка арендодателя.

Margarita, страшилки про ипотеку рассказывайте тем, у кого ее нет) у меня уже вторая. Не знаю, какие там "Культпросветфинанс" или "Сельпокапитал" забирают долг со всей суммой процентов, а нормальные банки забирают только тело долга плюс процент за месяц, в который кредит закрывается. Это обсуждается ДО взятия ипотеки, как говорится "на берегу", и прописывается в договоре. Шесть месяцев невыплат сегодня "застрахованы" ипотечными каникулами. А от продолжительной недееспособности, как и возможной инвалидности, каждый ипотечник страхуется, иначе будет выше процент по ипотеке. Это называется страхованием жизни. Кроме того, любой адекватный человек всегда имеет подушку безопасности, как правило, на полгода.

Мириам, акции дело такое, это да, впрочем, они после кризиса со временем отросли обратно. Если посмотрите на динамику рынка в целом он растёт даже не смотря на такие кризисы и падения, всё таки инвестиции это игра вдолгую. Но держать всё в акциях, тем более если человек уже пожилой — глупо, до возвращения цен можно просто не дожить.
В 2008 кстати покупал доллар по 22 или 24 рубля, уже и не помню сколько точно, хорошие были времена. Как говорится — кому-то кризис, а кому-то возможности докупить активы, были бы деньги.

Мириам, копить можете в валюте. Но при очередном большом буме Вам могут не выдать валюту. Выдадут рублями по какому-то удобному банку курсу. Проходили такое уже с Альфабанком.

Evgeny, а что мешает платить ипотеку и инвестировать одновременно? по мне это лучше, чем снимать квартиру и инвестировать. Я об этом. И да, у меня нет, например, возможности 40К инвестировать и 40К за аренду платить. Тогда мне на жизнь останется — йок))
и по поводу инвестиций. я не финансист, я художник))) мне разбираться в инструментах инвестирования придется долго, чтобы понять, как оно работает, и реально зарабатывать хорошие деньги. И не факт, что получится. Все-таки я предпочитаю заниматься своим делом. Так у большинства, думаю. Вкладывать в квадратные метры проще и понятнее.

Мириам, это ваш выбор, я предпочту десять лет инвестиций, а не 20 лет ипотеки, я на примере своей (и не только) семьи вижу результат.

Мириам, очень ёмко сказали, не добавить)

𝕸𝖎𝖘𝖍𝖆🔪, не арендую клоповник. Купила неклоповник и живу у себя дома.

Мириам, ну так не арендуйте клоповник. Цена аренды клоповника и сумма платежа по ипотеке за «неклоповник» несопоставимы.

Мириам, при потере работы, например, или долгой болезни, если заёмщик не платит банку шесть месяцев платежи по ипотеке, его выселяют по решению суда. Это происходит очень быстро и слаженно. Банк возвращает сумму выплат за вычетом процентов. Если проценты составляют половину ежемесячного платежа, а то и две трети, то на руки возвращают копейки, которых не хватит даже на убитую комнату в коммуналке.

Виталий, если вам не сложно, расскажите детали, пожалуйста. когда был последний бум я еще в школу ходил — посему не особо представляю, о чем речь, да и точных деталей вы не дали, чтоб гуглом найти.

Мириам, да, кредитные каникулы-вещь! Банку платишь, долг не уменьшается, это здорово! С таким же успехом можно просто деньги на улице бросить. Те, кто имеет хороший доход и свободные деньги, не очень берут ипотеки.

Нормальные аргументы брать из комментариев окей, но зачем здесь вот это вот про подкармливание олигархической структуры и про деньги соотечественнику, который "вольёт их обратно в экономику"?

Я несколько лет снимала комнату за 13 тысяч рублей + свет и интернет, и копила деньги на ипотеку. Начала копить с осени 2012 года, брала и меняла тогда еще 30-33К рублей на $1000, завела долларовый вклад. После кризиса деньги увеличились вдвое, правда ставки по вкладам стали не интересные. Потом к сожалению 1000 долларов превратились в 500, и откладывать стало не так интересно, были периоды когда я по пол-года не откладывала, да, но я все же продолжила на свой страх и риск откладывать в рублях.

В итоге когда прошли 3 года владения валютой, в 2017 я купила новостройку в ипотеку за 3,3 млн. Сейчас эта квартира стоит около 5 млн. Да, жить с соседями в коммуналке несколько лет довольно тяжело, но это позволяло мне идти к моей цели. Я еще тогда рассчитала, что ипотека мне будет ок если я накоплю около 50% первоначального взноса. Я довольна. Еще плачу ипотеку, как выплачу, сдам свою квартиру, сниму — правда не комнату, а квартиру, и буду копить на обмен квартиры в более приличном районе. Мне вариант "лесенкой" — копить несколько лет, купить в ипотеку, когда это уже не так бьет по карману — выплатить года за 3 — опять копить самое оно.

Я бы и дальше жила в своей квартире, но осознала, что все же далековато ездить на работу, выматывает. А взять ипотеку в неплохом спальном районе у метро пока не могу себе позволить, лучше буду копить. Мне морально проще копить деньги, я вполне обязательна и сразу откладываю часть зарплаты.

Еще очень многие когда сравнивают ипотеку, смотрят на варианты в ближайшем подмосковье или новой Москве сразу в радиусе 5-7 км, а аренду — в спальных районах Москвы. Но это совершенно разные вещи.

Я по своему опыту могу сказать, езда до работы даже 1 ч 15 м против пусть и комнаты в коммуналке, но в 35 минутах езды = две большие разницы. Только вдумайтесь, вы тратили на дорогу в день чуть больше часа, а теперь тратите 2,5 часа. Это кажется легко, но когда вам не 25, а 33, это сказывается на здоровье. Раньше я ходила на фитнес вечером после работы 2, а иногда 3 раза в неделю, теперь — только дома по ютюбу пару раз занимаюсь, и фитнес только в выходные. Второй момент связан с инфраструктурой. Задумывались ли вы о том, что такие простые вещи, как наличие нормального супермаркета (лента, окей, перик — вот такого уровня), или рыночка, поликлиники, фитнеса в 7 минутах пешком, да даже банального банкомата, чтобы снять наличку расплатиться с сантехником — это уже целый квест, если у тебя нет машины? Я вот посчитала, в моем районе метро открыли только этим летом. Так вот, на каршеринги и такси (чтобы сократить время поездки до работы, и вообще иногда банально набрать продуктов на неделю или съездить в кино, до которого раньше было два двора пешком) я ежемесячно с момента переезда до открытия метро тратила 10 тысяч рублей в среднем. Сейчас открылось метро в 5 мин пешком, стало лучше в плане комфорта, в плане времени стало спасать не сильно, зависит от маршрута. Мне до сих пор на работу удобнее ездить на каршерингах, я стала тратить меньше, но тем не менее.

Раньше вы могли не покупать еду, сходить в СПАР или заказать с доставкой до часа максимум? Хаха, у нас нет кухонь на районе, праймов и вообще какого-либо разнообразия единственная доступная доставка — это несколько пиццерий и суши. Такую еду каждый день вы есть не будете. Из магазинов — бюджетная пятерочка (что уже неплохо, но что-то помимо курицы и мороженой рыбы там уже не купишь). Я вот еще периодически из дома работаю — выйти перекусить до недавнего времени была одна шаурмячная, в которой так и не научились ее делать, сейчас еще бургерная появилась. Так себе, но хоть что-то.

Помножьте еще это все на перманентный ремонт. В первый год было особенно тяжко, сейчас в будни тихо, но по выходным не выспишься — делают ремонты те, кто видимо делает их сам. Ходишь с телефоном чтобы снять на видео, кто нарушает и подать в полицию жалобу — так никто не открывает дверь и толком не поймешь.

Я понимаю — сейчас многие скажут, а что ты хотела, это же новостройка. Да, я понимала, что это новостройка, и привычного комфорта не будет по крайней мере так близко, но не ожидала, что это настолько будет грустновато. Это не проблема, я как и говорила, планирую свою квартиру сдать, желающих много.

Что лучше: ипотека или кредит на квартиру

Ипотека

Приобретение собственного жилья часто невозможно без заемных средств, которые можно одолжить у родственников или финансовых организаций. И если с близкими все понятно, то, выбрав в качестве кредитодателя банк, человек неизбежно озаботится вопросом выбора между разными видами займов. Дабы понять, что лучше: ипотека или кредит на квартиру, необходимо разобраться в их специфике.

Плюсы и минусы ипотеки

Целевая долгосрочная ссуда на приобретение жилья выдается под залог недвижимости (отсюда и термин «ипотека»). То есть, ссудив заемщику определенную сумму под процент, банк гарантирует себе возврат денег, ведь в случае невыполнения обязательств залоговое имущество становится собственностью займодателя. При этом залогом может выступать как приобретаемая квартира/дом, так и недвижимость, уже являющаяся собственностью кредитополучателя, это зависит от условий кредитования и его вида.

• Долгосрочность кредитования (от 5 до 30 лет).
• Низкие ставки, благодаря вхождению ипотеки в программы целевого кредитования населения и ориентации на граждан, чей доход оценивается как средний.
• Ежемесячные выплаты посильны, ведь экономический эффект для кредитора достигается за счет длительности выплатного срока.
• Есть выбор программ кредитования (и льготных в том числе): для молодых семей, военнослужащих, под материнский капитал и др. В ипотеку можно купить новую квартиру и квартиру на вторичном рынке жилья, а также долю в них, дом и объект недвижимости с земельным участком, коммерческую недвижимость.
• Солидная сумма займа, благодаря его целевому назначению.
• Минимизация рисков сделки, ведь банк проверяет недвижимость, которую планирует приобрести заемщик.
• Некоторые банки дают возможность включить в сумму займа расходы на ремонт квартиры или покупку мебели, что позволяет не оформлять еще один кредит и сэкономить на процентах.
• В качестве заемщика может выступать как один человек, так и несколько, что позволяет получить займ на более выгодных условиях (например, в большем размере или с меньшим первым взносом). Круг созаемщиков не ограничивается родственными связями, но чаще всего в их число входят совершеннолетние члены семьи.

• Переплата. По итогам погашения долга перед банком в иных случаях можно констатировать, что отдано на 100, а то и двести процентов больше, чем кредитная организация перечислила продавцу недвижимости.
• Обязательный первый взнос. Чаще всего 15-30% стоимости приобретаемого объекта необходимо внести сразу, иногда первый взнос равен 10%, но все равно сумма весьма значительная.
• Обязательное страхование купленной недвижимости. С одной стороны, страховка позволяет гарантировать возврат денег, если произойдет страховой случай, но с другой существенно увеличивает переплату.
• Невозможность оплатить сопровождение сделки (услуги риелтора и юриста) за счет ипотечных средств.
• Серьезные требования к заявителю. Требуется сформировать пакет документ, подтвердить статус, если планируется получить специальную ипотеку. Решая, что лучше: ипотека или кредит на квартиру, отзывы клиентов о банках нужно изучить обязательно. Чужой опыт может быть весьма полезен, ведь далеко не каждая заявка одобряется банком, заемщик должен соответствовать целому ряду требований, к общему перечню которых каждая финансовая организация может добавить и свои критерии. А вот документацию по недвижимости чаще всего заявитель просто передает в банк, оформляет ее продавец.
• Не все продавцы согласны на стандартную схему расчетов, хотя их права защищены ипотечным договором. Обычно покупатель передает продавцу первый взнос, формируемый за счет собственных средств будущего владельца, после чего происходит регистрация права собственности. Получив документ из регистрирующих органов (через 3-5 рабочих дней), новый собственник (он же заемщик) передает закладную в банк, который переводит оставшуюся сумму на счет продавца.
• Если в качестве созаемщиков или поручителей привлекаются пенсионеры либо люди предпенсионного возраста, вероятнее всего срок кредитования уменьшится, что приведет к увеличению суммы ежемесячного платежа.
• Необходимость посещать МФЦ для снятия обременения, куда предоставляются гарантийное письмо банка и экземпляр закладной с отметкой о погашении долга. Только через определенное время гражданин получит выписку из ЕГРН, где будет запротоколировано его право собственности на недвижимость уже без обременения.
• Приобретенная недвижимость в обязательном порядке оформляется в собственность заемщика или созаемщиков, в число собственников могут быть включены и их несовершеннолетние дети. При этом сделать владельцем исключительно ребенка или третье лицо, не входящее в перечень созаемщиков, недопустимо.
• Залоговое обременение на недвижимость. Объект ипотечного залога остается в собственности заемщика, но распорядиться им человек не может до момента снятия обременения после полного погашения кредитных обязательств.
• Требуется разрешение органов опеки, если владельцами покупаемой квартиры становятся, в том числе, дети, не достигшие 18-летнего возраста. Органы опеки и попечительства должны дать согласие на передачу недвижимости в залог. Если созаемщики не выполнят свои обязательства, недвижимость будет отчуждена в пользу кредитора. При этом не будет иметь значения, что для детей данный объект – единственное жилье.

Выбирая вариант ипотечного займа, обратите внимание, что нередко банки считают возможным кредитовать только покупку новых квартир.

Кредит на квартиру

Это нецелевой заем, выдаваемый физическому лицу, не требующий залога. Купленная с привлечением кредитных средств квартира или другая недвижимость останется у владельца, даже если он не выполнит свои обязательства перед банком.

• Переплата меньше, поскольку срок кредита небольшой, а ежемесячные платежи, напротив, высокие.
• Быстрый ответ банка. Заявки рассматриваются оперативно.
• Смягченные требования к заявителю (пакет документов по объему уступает ипотечному).
• Оформление на одного заемщика, отсутствие необходимости страховки и внесения первого взноса, семейный статус не влияет на возможность одобрения заявки.
• Право распоряжаться недвижимостью не зависит от того, погашен кредит или нет.
• Кредит помогает решить жилищный вопрос, позволяя приобрести именно то жилье, которое нравится заемщику.

• Недолгосрочность (выдается на 3-5 лет).
• Как следствие первого пункта – высокие ежемесячные платежи.
• Процентная ставка выше, чем по ипотеке.
• Ограниченность суммы. Если требуется большой займ, то ипотека выгоднее.
• Риски – на собственнике, и это плата за отсутствие страховок недвижимости, жизни и титула прав.
• Некоторые банки настаивают на страховке по утрате заемщиком трудоспособности, которая в качестве банковского продукта стоит значительно дороже, чем оформленная у профессиональных страховщиков.
• Необходим высокий доход, чтобы ссуду одобрили. Причем, лучше всего, если заработок стабилен и гарантирован на срок погашения кредита, чтобы не возникало проблем с ежемесячными взносами.

Что проще взять: ипотеку или потребительский кредит

Чтобы купить квартиру в ипотеку, потребуется предоставить банку массу документов, каждый из которых будет тщательно проверяться. При обращении за потребительским кредитом документов понадобится значительно меньше, но проверяться они будут не менее скрупулезно. Однако при ипотечном кредитовании времени все равно уйдет больше, потому что серьезная проверка предстоит и объекту недвижимости, который потенциальный заемщик планирует приобрести.

Из чего будет состоять пакет документов при обращении за заемными средствами?

Для потребительского кредита понадобятся:

• заявление (заполняется на сайте или в офисе кредитной организации);
• копия паспорта и второго документа (СНИЛС, загранпаспорт, водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего, военный билет);
• справка 2-НДФЛ (о доходах), от предпринимателей потребуют также налоговую декларацию или аналогичную справку по утвержденной в банке форме.

Чтобы оформить ипотеку, необходимы:

• заявление (заполнить онлайн либо в банке);
• копия паспорта и второго документа, которым могут быть страховое пенсионное свидетельство, водительское удостоверение, загранпаспорт, удостоверение личности военнослужащего, военный билет;
• справка о доходах по форме 2-НДФЛ плюс налоговая декларация либо справка по банковской форме для предпринимателей;
• копия трудовой книжки;
• если приобретаемая квартира станет залоговым имуществом, то необходимо приложить: копию паспорта продавца; документ, подтверждающий право собственности; техпаспорт квартиры; кадастровый паспорт; оценка квартиры специализированной организацией; выписка из ЕГРН об отсутствии обременений, залогов и арестов;
• если в залог передается недвижимость, уже находящаяся в собственности, пакет документов будет состоять из: выписки из ЕГРН (срок ее действия законом не оговорен, но рекомендуется, чтобы документ был не старше 1 месяца); отчета об оценке рыночной стоимости имущества (актуален 2 месяца); технического паспорта; выписки из лицевого счета, подтверждающей отсутствие зарегистрированных граждан в квартире; нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на передачу недвижимости в залог.

Итак, что лучше: ипотека или кредит на квартиру? Если брать в расчет время и сложность оформления кредитного продукта, получается, что потребительский кредит получить значительно проще и быстрее, да и квартиру можно купить любую. А для ипотеки нужно подобрать такую недвижимость, которая будет одобрена банком. Подготовка документов может занять несколько дней, а может растянуться на месяцы. К тому же, за многое (например, обязательную оценку, кадастровый и технический паспорта) придется платить. Большинство документов нужно получать непосредственно перед оформлением, поэтому от расходов не спасет даже наличие у продавца некоторой требуемой документации.

Страхование – еще одна расходная статья. Обязательство заемщика страховать недвижимость, передаваемую в залог банку, зафиксировано законом. Но кредитные организации часто навязывают клиенту страховку жизни, здоровья, трудоспособности и даже титула (т.е. риска утраты права на имущество). Если заемщик отказывается, кредитор может изменить условия договора (например, в части увеличения процентов).

И получается, что необязательные страховки, существенно увеличивающие сумму кредита, клиенту оказываются выгоднее, чем выплаты увеличенных процентов.

Что касается сроков, то титул страхуется первые три года, а жизнь и здоровье, как и сам объект залога – до окончания срока ипотечного договора. Но так как с каждым годом долг уменьшается, будет сокращаться и стоимость страховки.

Между прочим, потребительское кредитование тоже не обходится без страховок, и там они значительно дороже.

Нюансы выбора

1. Налоговый вычет.

Потребительский кредит не позволяет заработать, а ипотека дает такую возможность на законных основаниях. В законодательстве РФ предусмотрен возврат суммы налога на доходы физлиц при покупке квартиры. Для этого нужно собрать документы, список которых есть в налоговой инспекции. Туда же потом следует направить документацию.

Для расчета берется не только сумма, уплаченная продавцу, но и проценты, которые заемщик платит банку. Недостаток системы один – ограничение возвращаемой суммы. Сегодня максимальный налоговый вычет за квартиру составляет 260 тысяч рублей. При покупке квартиры в ипотеку к этой сумме можно прибавить еще 390 тысяч – это максимум, который может быть возвращен за уплаченные банку ипотечные проценты.

Принимая решение о выборе кредитного продукта, стоит помнить, что:

• приобретение квартиры в ипотеку (с возможностью получить налоговый вычет) выгоднее тем, кто работает официально;
• неработающим гражданам нужно учитывать прочие факторы.

2. Дополнительные нюансы.

Дополнительные услуги – это то, что довольно часто предлагают в банках в «довесок» к основному продукту. Казалось, самое сложное – решить, что лучше: кредит или ипотека. Но теперь перед заемщиком встает очередная проблема: соглашаться на страховку при оформлении кредита или нет. Финансовую организацию понять можно – она таким образом страхует риск остаться без выплат, если с заемщиком что-то произойдет.

Страховщик возместит банку понесенные убытки и тем самым освободит вашу семью от необходимости общаться с банковскими служащими и коллекторами. Воспользоваться услугой или отказаться – решать вам, навязывать ее кредитная организация не имеет права. Тем не менее, на практике довольно часто встречаются случаи, когда страхование включается в условия кредитования, а банк не рассматривает заявки тех, кто отказывается от услуги.

При этом речь может идти о страховании:

• приобретаемой недвижимости;
• жизни и здоровья заемщика.

Важно, что в любом случае страховка действительна в течение всего периода действия кредитного договора, значит, обновлять ее нужно ежегодно.

Придирчивая проверка квартиры, дома и другой недвижимости, приобретаемой на ипотечные средства, многих заемщиков раздражает. Понятно, что служба безопасности банка заботится, в первую очередь, о качестве залога, но ведь и покупателю это дает уверенность: на квартиру не наложены ограничения, она не принадлежит третьим лицам, которые вполне могут явиться однажды на ваш порог с законным требованием вернуть им жилье.

Хотя, конечно, далеко не все квартиры, казалось бы, не обремененные ограничениями и нравящиеся вам, понравятся банку. Так, финансовая организация откажет в ипотеке, если недвижимость:

• расположена в районе, не устраивающем банк;
• является «продукцией» компании, с которой финансовая организация не работает (касается новостроек);
• находится по оценке банка в неудовлетворительном состоянии.

И вновь начнутся поиски квартиры, которая в конечном итоге должна удовлетворить банк по всем параметрам, но при этом еще и вам понравиться. К числу дополнительных нюансов относятся также расходы, которые изначально вы могли не планировать.

3. Кому принадлежит жилье.

Казалось бы, приобретая квартиру и другую недвижимость в ипотеку, человек становится ее собственником – это одно из обязательных условий. Но в реальности право собственности зафиксировано только на бумаге, на которой, кстати, одновременно появляется и отметка о том, что приобретенный объект находится в залоге у кредитора. По сути, именно банк является владельцем недвижимости, с которой заемщик не имеет права совершать никаких сделок: ни продавать, ни дарить, ни прописывать других людей. Кредитная организация может установить и дополнительные ограничения, действующие до момента снятия залогового обременения.

При покупке в кредит гражданин приобретает в собственность квартиру, которая никакого отношения к банку, выдавшему ссуду, не имеет. Покупатель становится собственником жилья и по документам, и на практике.

4. Примеры расчётов.

Если на квартиру не хватает совсем немного, а налоговый вычет уже использовался, то лучшим вариантом будет потребительский займ. Но если необходимо освоить маткапитал, без ипотеки не обойтись.

Размер ежемесячных платежей – важнейший аспект, который нужно учитывать при выборе. Оптимальным вариантом является сопоставимость взносов с арендной платой за приобретенную недвижимость. При ипотеке платежи ниже, чем при крупном потребительском кредите, когда нужно быть уверенным в своей платежеспособности, как минимум, до конца действия кредитного договора.

Какова цель кредита, его сумма, период выплат – оцените все составляющие. Кредит оформляется на покупку квартиры/дома? В таком случае ипотека подходит больше, особенно если привнести в нее два основных плюса потребительского кредита в виде меньшей итоговой переплаты и отсутствия первоначального взноса. Кроме того, можно использовать оба варианта, взяв кредит на приличный первоначальный взнос, обеспечив тем самым более выгодные условия ипотеки. Если грамотно все рассчитать, то вполне может оказаться, что два разных кредита выгоднее, чем одна ипотека без первого взноса.

Кстати, проблему выплаты первоначальной суммы можно решить за счет участия в программах, субсидируемых государством. В таком случае кредитная организация получает взнос от уполномоченной структуры либо вообще не требует его, это зависит от условий программы.

Есть вариант приобретения квартиры по цене ниже рыночной, когда продавец готов уступить те самые 10-15%, которые обычно и требуются на первый взнос. Тогда сумма кредита составит 80-85% от рыночной цены недвижимости, значит, в покупку можно будет не вкладывать собственные средства. Вариант отличный, но достаточно сложно применимый на практике. Во-первых, не так просто найти подходящее жилье с такой скидкой, во-вторых, нужно будет уделить еще более пристальное внимание безопасности купли-продажи. Юристов банка будет недостаточно для ее сопровождения, нужно будет привлечь независимых специалистов, чтобы снять риск признания сделки заключенной под давлением, невыгодной для продавца и проч.

Проблема переплаты может быть снята посредством досрочного (или частично досрочного) гашения при наличии такой возможности. Переплачивая по 20-30 тысяч ежемесячно, можно существенно сократить итоговую ипотечную нагрузку. Ипотечная ставка и ежемесячная выплата меньше, а сроки и сумма больше, чем у потребительского кредита.

Пример. Ссуда оформлена на год по ставке 10%. Переплата за год – 5,5 % от исходной суммы. 27,5% составит переплата, если кредит взят на 5 лет. 93% — переплата за 15 лет. К 30 годам процент будет приближаться уже к 200. За потребительский кредит под 18 % за пять лет переплатите в два раза больше, чем с ипотекой – 52%.

Другой вариант: миллионный потребительский кредит под 18 % годовых рассчитан на 5 лет с ежемесячной выплатой в 25 400 рублей, по итогам переплата составит более полумиллиона. И тот же 1 млн рублей, взятый в ипотеку под 10 % на 20 лет. Внося те же 25 400 плюс дополнительные средства, окончательный расчет с банком вы произведете через 4 года, при сокращении переплаты на 300 с лишним тысяч рублей!

Важно учитывать в расчетах не только выплаченные банку деньги, но и время на погашение.

Выводы

Ориентируясь на размер ссуды и период выплат, вы сможете лично для себя решить, что лучше: ипотека или потребительский кредит на квартиру. Если в наличии есть 85-90% от цены планируемого к покупке жилья или реальная перспектива получения суммы такого размера (например, от продажи имеющейся недвижимости), оптимальным вариантом станет оформление потребительского кредита. Оставшиеся 10-15% можно выплатить быстрее, чем за несколько лет, поэтому и переплата на процентах огромной не будет.

Нет необходимости в формировании пакета документации, заказывать и оплачивать оценку, согласовывать с банком свой выбор квартиры и т.д. Расходы на ипотеку в данном случае могут нивелировать выгоду от пониженной процентной ставки.

Если же собственных средств хватает на оплату половины суммы или чуть больше и погасить долг моментально не получится (расчет на 3-4 года), лучше обратиться за ипотекой, поскольку обычный кредит грозит существенной переплатой по процентам.

Источник https://journal.tinkoff.ru/ipoteka-pros-cons/

Источник https://www.papabankir.ru/ipoteka/ipoteka-ili-kredit-na-kvartiru/

Источник

Источник