В чем суть ипотеки (кредита) под залог недвижимости? на сайте Недвио

В последние годы в России вошло в моду кредитование на покупку недвижимости под залог другой недвижимости. Лично нам это кажется не самой хорошей идеей, потому что если вы не станете платить по кредиту, вы отдадите банку 2 объекта недвижимости вместо 1-го. Безусловно, раз есть спрос на такие услуги, значит есть и предложение, мы не настаиваем на своей правоте насчет этого вида кредитования, и решение принимать только вам.

В чем нюансы оформления данного вида кредита? Как можно догадаться, в этом случае помимо кредитного договора дополнительно оформляется договор обеспечения – залога или поручительства. Такие договоры позволяют банку, в случае если заемщик перестает платить по кредиту, взыскать неуплаченную сумму путем продажи залога или за счет средств поручителей.

Что может выступать залогом по ипотечному кредиту?

Прежде, чем обратиться в выбранный банк с заявлением на кредит, следует определиться, какое дополнительное обеспечение вы можете ему предоставить. При этом, стоит учитывать, что стоимость возможного залога должна полностью покрывать сумму кредита и величину процентов, начисленных за первый год пользования (по некоторым банковским методикам – только сумму кредита).

Если залоговое обеспечение состоит из нескольких позиций (например, автомобиль и недвижимость), то оставшуюся часть, после погашения достаточной суммы долга, можно будет впоследствии вернуть (расторгнуть договор залога или подписать к нему доп. соглашение).

Залогом может выступать не только недвижимость, но и:

• автомобили;
• ценные бумаги;
• доли в бизнесе;
• драгоценности и т. п.

Безусловно, для банков предпочтительнее получить в качестве обеспечения по кредиту ваше недвижимое имущество. При чем оформление залога должно быть обязательно зарегистрировано в государственных органах. При небольшой сумме займа можно обойтись без залога недвижимости, заложив автомобиль (только иномарки не старше 7 лет), ценные бумаги или под поручительство другого лица.

В качестве поручителей предпочтительнее выбирать близких родственников, которые могут подтвердить свою платежеспособность, так как их оценка аналогична рассмотрению самого клиента в качестве заемщика.

Договор поручительства действует до полного погашения займа. В процессе погашения сумма поручительства в договоре не изменяется, но ее величина равна остатку ссудной задолженности.

Для определения достаточности залога или поручительства, можно использовать кредитный калькулятор на сайте банка — необходимо рассчитать возможную сумму выдаваемого кредита для себя и потенциальных поручителей, а также сравнить ее с рыночной стоимостью залога (показатели должны быть примерно равны).

Под залог какой недвижимости можно оформить кредит?

Если вы используете в качестве залогового имущества недвижимость для получения ипотеки в том или ином банке, то наибольший акцент, как правило, вы делаете на условия кредитования. Однако следует учитывать и характеристики самого залогового имущества, которые, порой, имеют большее значение, чем процентная ставка.

В частности, вы не сможете получить кредит под залог недвижимости, предназначенной под снос. Если в качестве залоговой недвижимости предоставляется квартира, расположенная в доме — памятнике архитектуры, то вам также откажут в получении кредита.

Почти нереально получить кредит под залог недвижимости с неузаконенными планировками, высоким износом здания, превышающем 60% по оценкам БТИ. Помимо этого, практически невозможно получить ипотеку под залог недвижимости, находящейся в не в полной собственности, либо комнаты или доли в какой-либо квартире.

Перечисленные факторы, по сути, являются только частью проблем, которые могут возникнуть при перепродаже и переоформлении собственности. Существуют и другие дополнительные факторы, которые, зачастую, являются частью кредитной политики крупных банков. К таким факторам относятся сроки эксплуатации недвижимости.

Так, для получения кредита в банках не принимаются квартиры, находящиеся в панельных или блочных пятиэтажках, которые возведены до 1975 года, а также квартиры, которые находятся за чертой города. Наличие деревянных перекрытий в доме и газовых колонок в помещении, которые, как правило, требуют дорогостоящего страхования, тоже являются частыми причинами отказа банков.

Однако не все банки руководствуются данными факторами. При этом в качестве имущественного залога многие банки принимают недвижимость, подпадающую под какой-либо из перечисленных факторов, в связи с желанием занять определенную нишу на рынке и использовать имидж уникальной кредитной организации. Поэтому, если стоит задача во чтобы то не стало взять кредит, всегда можно и нужно пробовать и искать подходящий банк.

Обязательные условия для объекта недвижимости в качестве залога

Какие условия предъявляют банки к объектам залога? Основное требование – жилье обязательно должно быть ликвидным.

Именно по этой причине в виде залога банки рассматривают квартиры и дома, расположенные в границах города Москва и в ближнем Подмосковье. Крайне нежелательно, чтобы объект недвижимости располагался далее 50 километров от МКАДа. В таком случае шансы на одобрение близки к нулю.

Еще банки неохотно оформляют в залог объекты загородной недвижимости. Хотя здесь многое зависит от характеристик построенного коттеджа. Больше всего ценятся кирпичные и бетонные частные дома. Коттеджи, имеющие деревянные перекрытия или в ветхом состоянии не будут в принципе рассматриваться банком в виде предмета залога. Тоже самое относится и к жилью, которое запланировано под снос или является памятником архитектуры.

Банк также откажется принять в залог квартиру гостиничного типа, если ее общая площадь меньше 25 квадратных метров. Вообще говоря, в таких сделках могут принимать участие только полноценные квартиры. В качестве объекта для залога нельзя рассматривать части дома или квартиры или жилье, образованное путем несогласованной перепланировки.

Идеальный ипотечный заемщик с точки зрения банкиров

Конечно, ни в сети интернет, ни в отделении ни одного банка вы не найдете официальный документ, который подробно описывает, какому потенциальному заемщику можно выдать ипотечный кредит, а кому лучше отказать. В каждой кредитной организации существуют свои неписанные правила, но все же общий портрет идеального заемщика можно представить.

• С высоким доходом. Идеально, если это высокая «белая» зарплата на государственном предприятии, подтвержденная официальной справкой о заработке. Хуже — просто белая в коммерческом секторе. С зарплатой в конвертах получить кредит очень тяжело;
• Имеет разные источники дохода. Если заемщик получает доходы не только по месту основной работы (например, от сдачи в аренду личного имущества (квартиры, земли, дачи и т.п.), ренты с капитала (дивидендов с депозитов, доходов от акций и пр.)) – это дополнительный плюс для банка. Правда такие доходы должны быть также официально подтверждены. Под «серые» доходы тоже можно иногда получить ипотечную ссуду, но по повышенной процентной ставке;
• Является клиентом банка. Большим плюсом является тот факт, если потенциальный заемщик держит свои сбережения в том же банке, куда он подает заявку на ипотечный кредит;
• Берет в ипотеку сумму, соразмерную своему доходу. Оптимально, если заемщик планирует взять ипотеку с ежемесячными выплатами, не превышающими 40-50% совокупного дохода себя или своей семьи, если супруг(а) тоже работает;
• Пол. Значения не имеет – ипотечные кредиты выдают и мужчинам, и женщинам;
• Возраст. Вероятность получить одобрение по кредиту выше для мужчин в возрасте от 27 до 40 лет, для женщин – 25-30 лет. Конечно, все индивидуально, и получить ссуду от банке может, например, 45-летняя женщина, но максимальный срок займа, на который она может рассчитывать, – 15 лет, то есть до возраста выхода на пенсию. Молодым мужчинам, не решившим вопрос о службе в армии, вообще ничего не светит;
• Образование. Банки предпочитают кредитовать людей с высшим образованием;
• Семейное положение. Для мужчин – однозначно женатые, наличие несовершеннолетних детей – большой плюс (считается, что отцы семейств будут более ответственно относиться к будущему своей семьи и детей, поэтому проблем с выплатами у них не возникнет). Что касаемо женщин – мнения экспертов расходятся. Одни банки предпочитают незамужних дам (зачастую они относятся к категории «бизнесвумен»), другие – замужних (особенно, если и муж близок к категории «идеального заемщика»);
• Здоровье. Должно быть хорошее и без хронических заболеваний. Обязательным условием для предоставления ипотечного кредита является оформление договора на страхование жизни и здоровья клиента. Чем он (она) старше, тем дороже будет стоить ежегодная страховка.

Если ваш имидж не совсем соответствует портрету идеального ипотечного заемщика, не расстраивайтесь, ведь все заявки на кредит рассматриваются индивидуально.

В переговорах с банком попробуйте найти сильные стороны своей позиции. Возможно у вас есть уникальные преимущества перед другими заемщиками (например, вы владеете дорогой коллекцией часов или картин), либо ждете будущий гонорар по написанной книге. Некоторые банки охотно могут рассмотреть такие факторы в качестве залога. Хотя, с другой стороны, если вы владеете ценным и ликвидным имуществом возможно будет разумнее их продать, либо рассмотреть другие варианты кредита (на меньшую сумму).

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Ипотека под залог недвижимости в 2021 году

Чаще всего ипотека выдается под залог приобретаемого объекта. То есть банк выдает средства, на них покупается жилье, и именно это жилье становится объектом залога – на него накладывается обременение банка. Однако не во всех случаях такая ипотека актуальна. Тогда в качестве решения рассматривают ипотеку под залог недвижимости, которая уже имеется в собственности клиента.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Главное отличие от обычной ипотеки в объекте залога. В данном случае получить деньги можно, предоставив банку уже имеющийся в собственности объект. Деньги можно потратить на совершенно разные цели, если кредит нецелевой, и на оговоренные договором кредитования покупки, если ипотека целевая.

Кому актуальна ипотека под залог квартиры или дома

Чаще всего ипотеку под залог имеющейся недвижимости выбирают, если:

• желаемую квартиру, комнату, дом или землю не одобряют по стандартной ипотеке в силу различных обстоятельств (например, комната не последняя в коммуналке, в квартире есть неузаконенная перепланировка или отсутствует водоснабжение в доме);
• нужно сделать капитальный ремонт жилья, для чего требуется большая сумма денег;
• бизнес требует вложений, а брать предпринимательские кредиты дорого;
• нужны кредитные деньги в крупной сумме для реализации потребительских целей, не связанных с покупкой жилья.

В основном, ипотеку под залог имеющейся недвижимости рассматривают в качестве альтернативы какому-то иному кредиту – ипотечному, потребительскому или бизнес-займу.

Преимущества и недостатки

У ипотеки под залог недвижимости есть свои плюсы и минусы, которые нужно учитывать при получении займа.

Преимущества	Недостатки
Можно купить любое жилье, даже не проходящее под требования банка. В залог принимают имущество не только основного заемщика, но и третьих лиц – например, родителей или иных близких родственников. Первый взнос для получения ипотеки не нужен. Есть вероятность договориться об индивидуальных условиях ипотеки (например, об отсрочке уплаты процентов/основного долга).	Банк будет ориентироваться на цену заложенного имущества при определении суммы кредита, а не на цену покупаемой квартиры. Жесткие требования к предмету залога (год постройки, техническое состояние и так далее). Страхование по сравнению с обычной ипотекой дороже.

По поводу процентных ставок однозначно сказать сложно – где-то они по сравнению с обычной ипотекой выше, где-то ниже. Каждый заемщик решает для себя, какой вариант для него выгоднее.

Первоначальный взнос при ипотеке под залог недвижимости

Первый взнос при оформлении ипотеки под залог имеющейся недвижимости не требуется, особенно если речь идет о нецелевых кредитах. Заемщик вправе добавить свои собственные средства на покупку, если кредитных не хватает, но отчитываться об этом перед банком, как при классической ипотеке, не нужно.

Однако по некоторым целевым программам банки вправе установить требования к первоначальному взносу. При ипотеке под залог недвижимости такой взнос обычно больше – от 25 до 40%. Кроме того, сам кредит выдается исходя из суммы имеющейся недвижимости. Это может быть невыгодным по сравнению с классическим вариантом жилищного кредита.

Целевой или нецелевой кредит

Целевой кредит выдается на покупку недвижимости, нецелевой – на любые другие цели, которые ставит себе заемщик. Разница в процентной ставке. По целевым кредитам ставка ниже, по нецелевым – выше, потому что риски банка повышаются.

Обзор процентных ставок по кредитам

Мы собрали основные процентные ставки по ипотеке под залог недвижимости в российских банках.

Сбербанк (на любые цели)	От 11,3%
ВТБ (нецелевой)	От 10,4%
Альфа-Банк (на любые цели)	От 13,69%
Россельхозбанк (целевой – на недвижимость)	От 9,1%
Россельхозбанк (нецелевой)	От 9,7%
Открытие (целевой – на покупку жилья)	От 9,9%
Открытие (целевой – на ремонт квартиры)	От 10,9%
Росбанк (целевая ипотека)	От 6,89% до 10,14%
Банк «Санкт-Петербург»	От 10,7%
Тинькофф Банк	От 8%

Итоговая процентная ставка зависит от многих факторов. Например, зарплатным клиентам обычно предоставляются привилегии, а при отказе от страхования жизни ставка вырастет на 1-2%.

Некоторые банки просят оформить титульное страхование, от наличия которого также зависит ставка. При отказе она может врасти на 1-2%.

Если кредит целевой, то в банк нужно будет представить документы, подтверждающие соответствующие траты, например, выписку из ЕГРН о регистрации прав собственности по купленной квартире на заемщика.

Какую недвижимость принимают в залог: квартира, дом, комната, земля

В каждом банке свои правила. Обычно в обеспечение принимается:

• жилье: квартира, таун-хаус, жилой дом;
• апартаменты рассматриваются индивидуально;
• жилые дома принимаются в залог с расположенной под ними землей;
• земельный участок отдельно;
• гараж капитальный;
• капитальный гараж с земельным участком под ним.

Банк может установить особые требования к недвижимости. Чаще всего это пригодность для круглогодичного проживания, обеспечение водоснабжением, исправное техническое состояние. Квартира не должна находиться в доме под снос, ветхом или аварийном. Земельный участок должен иметь удобные подъездные пути.

От стоимости залога будет зависеть максимальная сумма кредита. Как правило, выдается до 70-80% от цены недвижимости. Обязательно потребуется сделать независимую оценку недвижимости у профессионального оценщика, аккредитованного банком.

Условия ипотеки в крупнейших российских банках

Основные условия по ипотеке под залог недвижимости в российских банках примерно одинаковые. Где-то ставка ниже, но требований к заемщику больше, в других банках наоборот. Ниже мы сравним условия по категориям в разных банках относительно ипотеки под залог недвижимости в банках: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, Открытие, Росбанк, Банк «Санкт-Петербург».

Требования к заемщику

Основное, на что нужно обращать внимание, это:

• гражданство;
• требования к месту проживания;
• возраст заемщика;
• трудовой стаж клиента.

Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и Открытие выдают ипотеку только гражданам России. Банк «Санкт-Петербург» тоже обслуживает только россиян, но при этом созаемщик может иметь любое гражданство (супруг). Альфа-Банк рассматривает заявки от россиян, граждан Украины и Белоруссии. Росбанк требований к гражданству не предъявляет.

Наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ требуют Россельхозбанк, Открытие и банк «Санкт-Петербург». Для остальных кредиторов этот фактор значения не имеет.

В среднем кредитуются заемщики от 21 до 65 лет. Самый молодой возраст (18 лет) допускается в Открытии, банке СПб. Продлить погашение кредита до 75 лет можно в Сбербанке и в отдельных случаях – Россельхозбанке.

По поводу занятости требования самые разные:

• Сбербанк отказывается выдавать ипотеку по залог недвижимости ИП и владельцам бизнеса, в остальных банках таких ограничений нет;
• Открытие не работает с сотрудниками игровой индустрии, телохранителями, риэлторами, неработающими гражданами;
• гражданам, ведущим ЛПХ, имеет смысл в первую очередь обратиться в Россельхозбанк – там умеют читать похозяйственные книги;
• средний общий трудовой стаж – 1 год и от полугода на последнем месте работы.

При ипотеке под залог недвижимости минимальный доход банки не устанавливают.

Сумма кредита

Сумма всегда напрямую зависит от рыночной цены залогового имущества. После предварительного одобрения заявки нужно будет заказать оценку у специалиста, рекомендованного банком (иначе результат могут не принять). Цена отчета начинается от 5 000 рублей. На основании мнения специалиста банк установит максимальную сумму ипотеки под залог недвижимости.

Банк	Сумма кредита	В % от цены недвижимости
Тинькофф Банк	До 15 млн. руб.	Индивидуально
Сбербанк (на любые цели)	До 10 млн. руб.	60%
ВТБ (нецелевой)	До 15 млн. руб.	50%
Альфа-Банк (на любые цели)	От 600 тыс. руб.	Индивидуально
Россельхозбанк (целевой – на недвижимость)	До 10 млн. руб.	50%
Открытие (целевой – на покупку жилья)	До 15 млн. руб.	70%
Росбанк (целевая ипотека)	До 10 млн. руб.	Индивидуально
Банк «Санкт-Петербург»	До 10 млн. руб.	70%

Сроки ипотеки под залог недвижимости

Чем больше срок – тем меньше ежемесячный платеж.

Россельхозбанк	10 лет
Открытие	15 лет
Тинькофф Банк	15 лет
Сбербанк, ВТБ	20 лет
Росбанк	25 лет
Банк «Санкт-Петербург», Альфа-Банк	30 лет

Ипотека без подтверждения дохода

Некоторые банки предлагают такую опцию при условии повышения ставки. Например, ВТБ готов предоставить опцию «Победа над формальностями» и одобрить заявку по двум документам. Ставка будет назначена индивидуально.

Оформление ипотеки под залог недвижимости

Выдача кредита под залог недвижимости практически не отличается от оформления обычной ипотеки, за исключением этапа, связанного с подписанием ДКП и перевода денег продавцу.

Как взять ипотеку под залог недвижимости пошагово:

1. Подать заявку на ипотеку. Это можно сделать онлайн на сайте банка или лично в ближайшем офисе или ипотечном центре.
2. Собрать необходимые документы, которые попросит персональный менеджер. Провести оценку недвижимости.
3. Предоставить документы на проверку в банк.
4. Подойти в назначенную дату в офис для подписания документов. Сбербанк предлагает полностью дистанционное обслуживание через свои электронные сервисы.
5. Оформить обременение на недвижимость в пользу банка – через МФЦ лично или через менеджера (дополнительная платная услуга).
6. Получить кредитные средства.

Последовательность пунктов может варьироваться в зависимости от внутренней политики банка. На время до регистрации обременения в пользу банка будет начисляться повышенная процентная ставка.

Список документов

Для оформления ипотеки под залог недвижимости понадобятся:

• паспорт заемщика и созаемщиков, СНИЛС, ИНН;
• документы о семейном положении (о браке и детях);
• документы о доходе: справка 2-НДФЛ или по форме банка, выписка из банковского счета (зарплатные клиенты могут не предоставлять);
• по залоговой недвижимости: выписку ЕГРН, согласие залогодателя (по форме банка), отчет оценщика, технические документы.

По своему усмотрению банк может попросить дополнительные документы, например, согласие супруги залогодателя на обременение недвижимости.

Онлайн калькулятор ипотеки под залог недвижимости

Рассчитать переплату по ипотеке, полную стоимость кредита и сформировать ежемесячный платеж можно с помощью нашего калькулятора ипотеки под залог недвижимости онлайн. Достаточно ввести нужные параметры и нажать «Рассчитать». Подсчет произойдет автоматически.

В заключение

Как альтернатива обычной ипотеке кредит под залог недвижимости подойдет тем, чья сделка по каким-то причинам банком не одобряется, или если необходимо получить крупную сумму на иные, чем покупка недвижимости, цели. Сегодня этот продукт имеется практически во всех банках России наряду со стандартными предложениями по финансированию покупки жилья.

Источник https://nedvio.com/v-chem-sut-ipoteki-pod-zalog-nedvizhimosti/

Источник https://renovar.ru/finance/ipoteka/pod-zalog-nedvizhimosti

Источник

Источник