Условия ипотеки под залог недвижимости

Термин «ипотека» (с греч. означает залог или заклад) служит для описания займа, ссуды, предоставляемой с целью обеспечения выполнения обязательства заемщика по возврату долга. Обычно в залог передается имеющее высокую ценность имущество. Ипотекой называется залог именно недвижимого имущества (зданий, строений, помещений, земельных участков).

Несмотря на то, что недвижимость находится в залоге у банка-кредитора, ей продолжает владеть заемщик-должник и может пользоваться ей.

С помощью ипотеки можно приобрести жилье или построить частный дом.

В залог может быть передана как приобретаемая, так и уже имеющаяся недвижимость.

В случаях, когда уровень дохода заемщика невысок, то для принятия положительного решения по заявке, банк может предложить клиенту привлечь поручителей или созаемщиков.

Также нужно отметить, что ипотека носит целевой характер, поэтому использовать ее можно только с целью покупки недвижимого имущества.

Банк имеет право контролировать процедуру заключения сделки купли-продажи жилья.

При наличии нарушений, с заемщиком могут быть прекращены договорные отношения, а также ухудшена его кредитная история.

Нормы закона

Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим отношения в связи с ипотечным кредитованием является ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

Данный федеральный закон принят в конце 1998 г., далее в него были внесены ряд дополнений и изменений.

Изменения требовались для приведения норм закона в соответствие с имеющимися финансовыми и юридическими реалиями в нашей стране.

Однако этот документ все еще требует доработок, о чем можно судить по большому количество спорных ситуаций между сторонами ипотечных отношений. Для решения споров зачастую применяется судебная процедура.

Дополнения в закон в равной мере направлены на защиту прав и законных интересов всех сторон данных правовых отношений.

Предъявляемые требования

Банками предъявляются следующие требования к заемщикам:

Наличие гражданства РФ	регистрацию на территории России
Положительная кредитная история	отсутствие нарушений по ранее имевшимся кредитам
Заемщик должен соответствовать возрастным критериям	В каждом банке свои возрастные лимиты (как правило, от 21 года и до 65 лет)
Наличие определенного срока трудовой стаж	Включая стаж по последнему месту трудоустройства
Подтверждение постоянного стабильного дохода	достаточного для оплаты займа

Кроме этого, могут существовать и иные требования, которые предъявляются к конкретному заемщику. Банк при этом может предлагать более выгодные условия по кредиту.

Банк может отказать в одобрении заявки на ипотеку без объяснения причин, в этом случае заемщик может обратиться в другую организацию.

Требования относительно залогового объекта:

Предмет ипотеки должен быть изолированным	отдельным жильем, поэтому ипотечный кредит на долю в квартире и комнату коммунальной квартире или в общежитии не допускается
Юридическая чистота сделки	Объект недвижимости проверяется на то, что принадлежит на праве собственности продавцу, на него не имеют какие-либо права третьи лица, не обременен и т.д.
Возможен кредит под залог уже имеющегося имущества	принадлежащего заемщику, возможно привлечение поручителей

Банк может принять отрицательное решение по заявке на ипотеку, если предмет залога:

По своему состоянию не отвечает условиям банка	Не имеет туалета, ванны или кухни, не отапливаемое помещение, без электричества, не имеет системы водоснабжения, сантехнического оборудования и др. инженерных коммуникаций
Необходим капитальный ремонт	и значительные финансовые вложения
Самовольно переустроенное или перепланированное	помещение квартиры

Требования к техническому состоянию объекта:

1. Год постройки.
2. Материалы стен, фундамента и т.д.
3. Его этажность.
4. Не должно относится к ветхому или аварийному жилью.
5. Не стоит в списке домов на реконструкцию или снос.

Банк-залогодержатель выполняет тщательную проверку объекта недвижимости. Отказ может быть сделан также в случаях:

Отдаленного расположения жилья	нахождении в регионе, где банк не имеет отделений или филиалов
Сомнительная история ранее прописанных лиц	осужденных, недееспособных лиц, граждан-инвалидов и других категорий
В квартире прописано большое количество лиц	отказ кого-либо из зарегистрированных лиц на согласование сделки

Строгие требования банков объясняются тем, что они пытаются максимально минимизировать свои риски на случай неисполнения должником своих обязательств по возврату займа.

Таким образом, будет выполнена детальная проверка объекта недвижимости, его технического состояния, ранее совершенных с ним сделок.

При наличии каких-либо проблем с предметом залога, банк, скорее всего, откажет в одобрении заявки на ипотеку.

Виды ипотечных кредитов

Как правило, в залог банку передается приобретаемая недвижимость. Допускается также залог уже находящегося в собственности у заемщика ликвидного недвижимого имущества.

Необходимо понимать, что банковские продукты делятся в зависимости от вида обеспечения.

Виды ипотеки исходя из вида обеспечения:

• ипотека на городскую недвижимость;
• ипотечный кредит на покупку квартиры;
• ипотека на комнату (допускается кредит на комнату в квартире, после чего вся квартира станет собственностью заемщика );
• кредит на дом или коттедж;
• на новостройку;
• на загородную недвижимость и др.

Предметом залога могут быть:

1. Частный дом.
2. Квартира.
3. Земельный участок.
4. Иное недвижимое имущество.
5. Движимое имущество, имеющее высокую стоимость

Кроме того, ипотеку можно разделить на:

• Ипотеку социального характера;
• Коммерческую ипотеку.

Социальная ипотека предназначена для поддержки социально уязвимых категорий населения.

Государство тем самым оказывает помощь гражданам, которые имеют статус нуждаемых в улучшении жилищных условий.

Виды социальной ипотеки:

1. Военная ипотека.
2. Для молодой семьи.
3. Для молодых специалистов
4. Для бюджетников и т.д.

Способы реализации социально направленной ипотеки:

Софинансирования	процентов по кредитам
Выделение субсидий	на оплату части стоимости недвижимости
Предоставления льгот	на государственное жилье

Следует осознавать, что кроме требований кредитного учреждения необходимо также отвечать критериям выбранной банковской программы.

Граждане, не относящиеся к льготным категориям, могут воспользоваться стандартными ипотечными программами, в которых процентная ставка будет чуть выше, чем по социальной ипотеке.

Кроме того, сейчас в банках развивается направление коммерческой ипотеки.

Коммерческая ипотека ориентирована на предоставление ипотечных займов в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей.

Законно ли страхование жизни по ипотеке в 2021 году, смотрите здесь.

Ипотека под залог коммерческой недвижимости предоставляется по менее выгодным для заемщиков условиям, поскольку имеется определенный риск ведения предпринимательской деятельности, а банки учитывают их в «цене» кредита, увеличивая процентные ставки и размер первоначального взноса.

Ипотека под залог существующей недвижимости

Ранее в нашей стране кредиты предоставлялись лишь в залог вновь покупаемой недвижимости.

Но в некоторых случаях недвижимость приобретается для той цели, чтобы на ней не имелось никаких обременений. Для удовлетворения данного интереса заемщиков, банки начали допускать кредиты под залог имеющейся недвижимости.

Такая возможность необходима в следующих случаях:

Отсутствия средств на первоначальный взнос	сейчас такое условие почти не применяется. Однако ранее банки предоставляли подобные займы
Требуется приобрести недвижимость за пределами России	За границей российским гражданам могут не выдавать кредиты. Поэтому ипотека может быть взята под залог жилья, находящегося в пределах РФ
Для приобретения квартиры у застройщика в новостройке, или для строительства частного дома	Купить жилье в новостройке может быть более выгодно за счет пониженной процентной ставки

Отдельные банки могут кредитовать заемщиков не только под залог недвижимости, принадлежащей самому заемщику, но и находящихся в собственности членов его семьи или других лиц.

При этом банком также учитывается доход заемщика, поскольку ему самому погашать задолженность.

Но если заемщик не выполнит договорные обязательства по внесению платежей, залогодатель может лишиться своего недвижимого имущества. Поэтому родственникам, предоставившим залог, следует это учитывать.

Приобретаемого жилья

Наиболее распространена ипотека под залог приобретаемого жилья.

Не у всех уже имеется в собственности какое-либо имущество, которое можно отдать в залог банку.

Кроме того, в этом случае процедура более простая и потребует меньше времени на оформление. Такую услугу готовы оказать практически в каждом банке.

В банках имеется ряд предложений под залог существующей недвижимости, из которых заемщик может выбрать наиболее выгодную для него.

Имеющейся квартиры

Однако если банк не одобрил понравившееся жилье в качестве объекта залога, заемщик может передать в качестве обеспечения уже имеющуюся квартиру.

Но вот если понравилось жилье, которое ни один банк не принимает в качестве залога, то придется предоставить в качестве обеспечения собственную квартиру.

Такая ситуация возникает, когда после проведенной проверки приобретаемого недвижимого имущества, банк приходит к выводу, что это имущество неликвидно.

В указанных обстоятельствах плюсы для заемщика заключаются в следующем:

Выгодный процент	Банковской услуги
Большая вероятность на одобрение заявки	Поскольку это связано с более хорошей кредитоспособностью заемщика
Допускается покупка в новостройке или на вторично рынке жилья	у клиента будет выбор

Заемщик должен понимать возникающие риски. В случае неуплаты по ипотечному договору, банк имеет право реализовать заложенную квартиру с аукциона, а заемщик выселен, даже если это единственное жилье должника.

Поэтому прежде чем подписывать кредитный договор, следует хорошо взвесить все риски.

Земельного участка

Взять ипотеку под залог земельного участка более сложная задача, по сравнению с иными видами обеспечений.

Процедура оформления в залог земли непростая и длительная. Безусловно, одобрение предмета ипотеки связано с оценкой ликвидности земли, местом расположения участка, возможностью быстрой продажи в случае невозврата кредита.

Ключевым моментом является оценка рыночной стоимости земельного участка. Для такой оценки учитывается большое количество факторов: площадь, конфигурация, ландшафт, данные инженерно-изыскательных работ на участке, целевое назначение и т.д.

Условия

Большинство банков предоставляют ипотечные кредиты по сходным условиям:

В рублях	как выдается в валюте РФ, после 2014 г. редко выдается валютная ипотека
На срок	от 5 до 30 лет
Размер займа	составляет до 80% от стоимости объекта залога
Проценты по кредиту	от 7 до 15% исходя из срока, начального взноса и других условий
Под залог	как покупаемой, так и существующей недвижимости
Необходимость страхования	на залоговую недвижимость

Однако кредитные организации предъявляют и другие требования, в зависимости от заемщика.

Например, если заемщик состоит в зарегистрированном браке, понадобится письменное согласие супруга на заключение договора ипотечного кредитования, который несет солидарную ответственность в случае его нарушения.

В соответствии с гражданским законодательством, банки не имеют права требовать комиссии за выдачу ипотеки или обслуживание кредитного счета.

Заявление на ипотеку, как правило, рассматривается банком в срок до 5 дней после представления заемщиком комплекта нужных документов.

При принятии отрицательного решения по заявке, банк, скорее всего, не укажет конкретные причины отказа.

При определении понятия и особенностей ипотеки под залог недвижимости, становится ясным, что ее оформление является важным шагом.

Возврат процентов по ипотечному кредиту смотрите в статье: возврат процентов по ипотеке.

Таким образом, прежде, чем пойти на это, необходимо адекватно оценить собственные возможности.

Видео: ипотека под залог недвижимости:

Стоит ли связываться с ипотекой под залог имеющейся недвижимости?

Использование заемных денег или кредита может быть вполне эффективным инструментом для решения каких-то очень важных и насущных проблем человека, семьи или бизнеса.

Но, как известно, за все приходится платить, и деньги в долг тоже никто не дает даром. Поэтому кредит, как финансовый механизм получения денег, сейчас, чтобы расплатиться по нему потом, оправдан в том случае, если приобретается актив или услуга, реально необходимая.

Трудно поспорить, но именно приобретение жилья является оправданием того, чтобы стать должником банка на долгие годы.

В этой статье будет рассказано, чем привлекателен ипотечный займ под залог недвижимости, какие имеются риски для заемщика, как выглядит процедура получения такого вида ипотеки, и где лучше всего найти выгодные для себя условия кредитования.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости: преимущества и недостатки

Ипотечные кредиты, которые как раз служат таким инструментом приобретения жилья в долг, можно рассматривать как почти единственный возможный вариант приобретения своей крыши над головой в современных экономических условиях.

Но для того чтобы ипотека действительно принесла пользу, а не стала тяжким бременем на длительное время, следует знать все возможные варианты применения ипотечного займа. Одним из таких вариантов является приобретение нового жилья с помощью ипотечного кредита под залог недвижимости, имущества, имеющегося у заемщика.

Принимая решения о том, стать ли участником схемы кредитования под залог, имеющейся собственной квартиры, дома или земельного участка, нужно как минимум оценить все потенциальные выгоды и риски такого метода кредитования.

Если говорить об очевидных достоинствах схемы кредитования под залог недвижимости, то в первую очередь заслуживают внимания такие факторы как:

1. Главное достоинство при приобретении жилья, под залог уже имеющегося – это отсутствие первоначального взноса, так как банк уже имеет необходимую для выдачи кредита гарантию возврата долга.
2. Втрое достоинство состоит в том, что по ипотеке, где имеется в залоге недвижимость, ставки кредитования ниже, чем при обычной схеме предоставления ссуды.
3. При оформлении ипотеки под залог, банку не требуется проводить какие-то дополнительные формальные процедуры, подтверждающие платежеспособность заемщика. Не нужны справки по доходам, привлечение поручителей и многое другое.
4. Оценка залогового имущества происходит фактически в момент получения кредита, что позволяет значительно сократить сроки рассмотрения заявки со стороны банков.
5. Банки охотно идут на предоставление льгот по ипотеке в случае, если используется залог объектов недвижимости. К таким льготам, в частности, относится пролонгация кредита, более лояльное отношение к срокам погашения ссуды, периодичности платежей по процентам или основному долгу.
6. В качестве залога могут использоваться практически любые ликвидные объекты недвижимости — это квартира или дом, где проживает сам собственник, (имеет статус владельца), земельные участки, дачи. Что касается таких вариантов, как гаражи, то для банка такой актив не рассматривается как ликвидный, и поэтому подобные виды недвижимости не стоит включать в расчет.

Как видно, достоинств ипотеки под залог недвижимости имеется предостаточно, чтобы оценить ее преимущества перед другими форматами ипотечного кредита.

Но, кроме очевидных достоинств, заемщику также следует принимать во внимание и недостатки такой схемы кредитования, куда нужно отнести в первую очередь следующие:

1. Стоимость принимаемого в залог имущества оценивается банком, исходя из рыночных условий — т. е. насколько ликвидна недвижимость на рынке, ее состояние, правовые перспективы. Как правило, при оценке банком стоимости объекта при выдаче кредита принимается в расчет ипотеки только 60-70% от рыночной стоимости конкретного объекта. Этим, как бы банк страхуется от рисков того, что жилье может потерять свою стоимость по причинам, связанными с экономикой, градостроительными решениями органов власти. Поэтому, например, чтобы получить кредит на покупку новой квартиры стоимостью 5 000 000 рублей, предоставляемая в залог недвижимость должна иметь начальную стоимость не ниже 5 500 000 рублей, или проще говоря — на 20- 30% выше.
2. Поскольку банк принимает в залог недвижимость, и она служит гарантией платежеспособности заемщика, то он вынужден постоянно отслеживать стоимость на рынке этого объекта. И если по каким-то причинам стоимость залога может упасть в цене, то банк может и имеет право истребовать от заемщика предоставление дополнительных гарантий по ипотеке.

Такие ситуации встречаются довольно часто в тех случаях, когда район, где находится заложенная квартира, подпадает под планы новой застройки или что еще хуже, под планы строительства промышленных объектов, дорог, мостов и других публичных сооружений.

Таких примеров немало, где наиболее показательным случаем может служить план реновации, проводимый в Москве (как пилотный проект для остальных регионов страны). Стоимость квартир в таких районах начинает существенно снижаться, и банки вынуждены требовать от ипотечных заемщиков дополнительных гарантий. А к этому не всегда готовы даже добросовестные заемщики.

Дополнительным обеспечением по кредиту, может быть предоставление еще какой-нибудь недвижимости, или банк идет на ужесточение условий по обслуживанию ипотечного займа — повышение процентных ставок или сокращение сроков кредитования.

Кроме этих двух главных отрицательных факторов, связанных с ипотекой под залог, также следует упомянуть, что заложенная квартира, даже находящаяся на праве собственности у заемщика, имеет существенные ограничения, в частности:

• заложенную квартиру нельзя ни продать, ни подарить даже близким родственникам (т. е. оформить дарственную);
• под заложенную квартиру уже нельзя оформить другой кредит;
• существенные ограничения накладываются на переустройство объекта недвижимости, перепланировку, и даже капитальный ремонт, который может каким-то образом сказаться на стоимости квартиры;
• сдача в аренду недвижимости требует дополнительных согласований с банком-кредитором, что существенно снижает возможность оперативно работать на рынке аренды жилой или коммерческой недвижимости.

Таким образом, имеющиеся отрицательные стороны и ограничения при залоговом ипотечном займе, могут в каких-то случаях вообще заставить перестать рассматривать этот вариант, как реально возможный для каждого конкретного заемщика.

Тем не менее, положительные моменты, несомненно, имеют пользу и значимость при определенных условиях у большинства заемщиков — это может быть единственный приемлемый вариант как-то улучшить свои жилищные условия.

Какой должна быть ипотека под залог имеющейся недвижимости, чтобы банк ее принял в качестве залога

Рассматривая заявку по предоставлению ипотеки на условиях залога, любой банк очень внимательно, если не сказать придирчиво, относится к тому, что ему заемщик готов выставить, как предмет залога.

Как следует из практики, банки принимают любую ликвидную недвижимость, которая имеет рыночную стоимость, и по которой нет каких-либо правовых ограничений (правовое обременение).

Поэтому ниже мы приведем те условия, при которых банк ограничивает или не принимает заявки по ипотечным кредитам с использованием залога:

• дома, квартиры признаны аварийными или включены в муниципальные программы сноса или капитального ремонта;
• жилые объекты недвижимости, которые имеют срок постройки более 50 лет (начиная с 1977 года). Правда, есть элитные районы в любом городе, где наоборот — старые дома (например, так называемой сталинской застройки) ценятся гораздо выше, чем новые. Но это скорее исключение, чем правило, и банк исходит из реальных рыночных рисков, а не из того, какую историческую ценность представляет тот или иной дом;
• недвижимость, уже находящаяся в залоге, даже у того же самого банка, что выдает ипотеку;
• если в качестве совладельцев или зарегистрированных (прописаны) в качестве жильцов имеются несовершеннолетние дети, недееспособные люди (инвалиды). Так как, по мнению банкиров, распределение собственности среди таких совладельцев накладывает на правовой статус квартиры или дома значительные правовые риски, к которым банки относятся очень настороженно;
• если имеется несколько собственников в квартире, особенно когда требуется согласие всех совладельцев на то, чтобы недвижимость была отдана в залог.

Предоставление ипотечного кредита под залог, и что самое главное — ставка по кредиту, во многом зависит от того, что именно будет предложено банку заемщиком в качестве гарантий, какое имущество. Чем ликвиднее жилье, недвижимость востребована рынком, тем надежней статус заемщика, тем ниже будет ставка кредитования, больше льгот по условиям ипотеки и меньше формальных процедур, предшествующих заключению договора займа.

В идеальном варианте, квартира или дом, которые могут быть предметом залога у банка, должны выглядеть следующим образом:

1. Дома не ранее, чем застройки начала 80-90-хх годов.
2. Имеется единоличный собственник, который имеет полное право распоряжения имуществом. В таких случаях банки готовы рассмотреть даже суммы обеспечения принимаемого в качестве залога более чем в 80%.
3. Недвижимость имеет (на момент подачи в банк заявки на кредит) запись в ЕГРН (единый реестр недвижимости) и на руках у будущего заемщика имеется соответствующее свидетельство о регистрации (собственности).
4. Район, где расположена недвижимость не находится в генеральном плане новой жилой застройки или отчуждения земель.
5. Если в качестве залога выставляется заемщиком отдельно стоящий дом, земельный участок, то он должен иметь полный кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности, произведено межевание, квитанции и прочие документы, подтверждающие уплату земельного налога. Также следует обратить внимание, чтобы статус земельного участка соответствовал фактическому его использованию.

Так, например, часто встречаются случаи, когда коттедж построен на землях сельхозназначения и земля не выведена под статус индивидуальной жилой застройки. Такой объект банк не примет в качестве обеспечения, так как имеется существенный риск того, что правовой статус земельного участка может быть оспорен третьими лицами, и объект недвижимости или земля могут быть изъяты у собственника или на него будут наложены существенные штрафные санкции.

1. В некоторых случаях банки идут на предоставление ипотеки под залог жилищного сертификата, который выдается военнослужащим и другим, социально защищенным группам населения. Но, как правило, банки весьма неохотно идут на работу с этими ценными бумагами, фактически дающими право на недвижимость. И если они принимают такие сертификаты как обеспечение, то с существенным дисконтом по залоговой стоимости, которая редко превышает 50%.

В дополнение к сказанному, также следует отметить, что любой объект недвижимости, который предлагается банку в качестве гарантийного обеспечения, должен иметь статус частной собственности.

Все квартиры, которые не приватизированы до сих пор, или вообще не могут быть приватизированы ни при каких условиях (например, комната в общежитии), не могут быть приняты банком в качестве залога.

Где лучше всего оформить ипотеку под залог

На российском рынке ипотечного кредитования работает множество игроков, каждый из которых старается привлечь заемщика своими уникальными предложениями, иногда просто обещая «золотые горы».

Однако, как показывает практика, выбор того, куда пойти и с кем заключить договор ипотеки и отдать в залог свое кровное жилье, зависит в первую очередь от того, насколько надежен сам банк или кредитная организация.

Если рассматривать наш отечественный рынок ипотеки, то на нем, как и следует ожидать, лидируют государственные банки или банки, которые контролируются государственными структурами.

И это не удивительно, так как не только банк заинтересован в надежности контрагента, но и сам заемщик хочет быть уверенным, что банк не воспользуется возможностью перезаложить его квартиру на ипотечном рынке, о чем узнает собственник, когда к нему вдруг придут судебные приставы (в лучшем случае).

Поэтому, если выбирать банк с кем стоит заключить ипотечный договор, то лучше всего воспользоваться банками, входящими в список топ-10 российских банков и где государство имеет свою долю контроля.

Основные условия предоставления ипотечного кредита на принципе залога имеющейся недвижимости, указаны в нижеприведенной таблице.

Источник https://ipoteka-nedvizhimost.ru/usloviya-ipoteki-pod-zalog-nedvizhimosti/

Источник https://posobie.help/kredit/ipoteka/ipoteka-pod-zalog-imeyushhejsya-nedvizhimosti.html

Источник

Источник