Уменьшить ставку по ипотеке и не получить в банке отказ: как это сделать

Прошедший год побил все рекорды в России по объему выданных ипотечных кредитов. При этом весьма существенный вклад здесь принадлежит рефинансированию, на долю которого приходится порядка 13% выдач.

Снижение процентов по ипотеке в рамках рефинансирования доступно не всем. Есть множество причин, по которым банки отказывают в этой услуге, например, заемщик может не отвечать условиям программы, в квартире может быть незаконная перепланировка и пр. В этой статье мы подробно разберем причины и расскажем, как свести риск отказа в рефинансировании к минимуму.

Механизм рефинансирования

Рефинансирование (то есть перекредитование уже имеющегося кредита) представляет собой ту же ипотеку. Суть этой процедуры в том, что она дает возможность закрыть текущий кредит, оформив новый, но уже на более выгодных условиях. В результате для заемщика может быть снижена ставка, уменьшен или увеличен срок выплаты, сокращен размер регулярных платежей.

Обратиться за рефинансированием ипотеки можно либо в тот банк, который выдавал кредит, либо в другой. Подойти к этому вопросу рекомендуется не менее тщательно, чем к ипотеке — банк проверит кредитную историю, оценит уровень доходов и сам объект недвижимости.

Почему в рефинансировании могут отказать

Никто не обязывает банки информировать заемщиков о причинах, по которым им отказывают в рефинансировании, чем кредиторы и пользуются. В этой связи разобраться в каждой конкретной причине отказа может быть проблематично. Но есть некоторые причины общего характера, которые влияют на исход рассмотрения заявки.

Одна из таких причин — если в недавнем прошлом свой ипотечный кредит заемщик уже рефинансировал, банк расценивает подобные действия как «попытку сыграть в свою пользу». Если ипотека была получена менее 6 месяцев назад, то это может стать еще одной причиной. С экономической точки зрения банк в этом не заинтересован, а если рефинансироваться в том же банке, то особенно, поскольку ставка снизится.

Есть и другие причины, например, неправильно оформленные документы или наличие незаконной перепланировки жилья, которая «всплывет» в процессе оценки объекта. Аналогично и в случае отсутствия страховки (это одно из обязательных условий для снижения ставки). Также банк может вынести отказ по заявке из-за своей политики в текущий момент, если, например, рефинансирование не будет являться для него приоритетным направлением.

Наличие просрочек в погашении кредитных обязательств, некачественная кредитная история и несоответствие условиям программы (к примеру, по сроку/сумме кредита) — это причины для отказа. Иногда заемщики указывают для рефинансирования сумму большую, чем взятую изначально — в этом случае тоже будет отказ.

Как не столкнуться с отказом

Существует несколько рекомендаций для уменьшения вероятности того, что в рефинансировании будет отказано. Прежде всего надо убедиться в том, что новая ипотека будет выгоднее старой по своей ставке. При рефинансировании потребуется дополнительно потратить деньги на страховку, оплату госпошлин, оформление документов, процедуру оценки объекта недвижимости.

То есть целесообразность всего этого мероприятия определяется процентной ставкой по текущему договору и периодом кредитования, в которое проводится рефинансирование — ближе к середине срока или же в его начале. Эксперты считают, что на данный момент минимальная разница в размере процентной ставки, которая делает рефинансирование выгодным, составляет 1,5% п.п.

Если ипотека «свежая», то рефинансировать ее не стоит — крайне высока вероятность отказа, поскольку банк лишается дохода. Минимальный срок выплаты ипотеки, по истечении которого лучше подавать заявку на рефинансирование, составляет 6-12 месяцев.

Если произошел отказ, то в следующий раз обратиться лучше через минимум два месяца. Попробуйте подать заявку в тот же банк, который отказал — его политика или требования к рефинансированию вполне могли поменяться. Кстати, эксперты отмечают, что банки сейчас с целью удержания клиентов-ипотечников, охотнее соглашаются на рефинансирование.

Выбирая банк для рефинансирования, лучше рассматривать кредиторов из топ-20. В них технология и механизм рефинансирования хорошо отработаны, у некоторых есть поддержка государства. Это делает их надежными и дает им возможность сохранять по кредитам сниженные ставки.

Перед тем, как подавать заявку, внимательно изучите все условия и нюансы программы в каждом конкретном банке — смотрите на ограничения по возрасту, сроки, лимиты. При наличии задолженности по кредитным платежам нужно сначала погасить их и затем только по прошествии 6 месяцев подавать заявку.

Еще один важный момент — оценка своего уровня материального благополучия, после оформления ипотеки он мог измениться (и в худшую, и в лучшую стороны). При рефинансировании банк попросит предоставить справку о доходах — желательно, чтобы их уровень был не ниже, чем на момент получения ипотеки. На ежемесячный взнос по кредиту рекомендуется тратить максимум 60% от всех доходов.

Автор статьи

Екатерина Титова

Как снизить процентную ставку по ипотеке

Ипотечная ставка является определяющим фактором при выборе жилищного кредита, так как более низкий процент подразумевает меньшие переплаты по займу. При общей тенденции к удешевлению этой услуги, те, кто ранее брали ссуду под более высокий процент, обращаются в свой банк по поводу снижения ставок по ипотеке.

Уменьшение процентных ставок: предпосылки и прогнозы

Ипотечные ставки зависят от многих факторов:

• от экономической ситуации в стране;
• от изменения законодательства;
• от политики регулятора.

Снижая ключевую ставку, ЦБ стимулирует банки выдавать населению более дешевые кредиты.

И в последнее время регулятор неоднократно прибегал к этому инструменту: только за прошлый год Центробанк снизил ставку шесть раз, общее понижение составило 2,25%. Последний раз — в феврале 2021 года, до уровня 7,5%. Эти новости позитивно влияют на рынок кредитования. Банки вслед за ЦБ начинают снижать ставки по займам (в том числе и по ипотечным). Ведь привлекать ликвидность стало дешевле, вот и кредиты для населения также должны стать выгоднее.

Ипотека с каждым годом становится все доступнее для россиян. Средняя ставка по ипотеке в 2021 году снизилась до 9% годовых в рублях. К концу года появятся предложения и под 8%, прогнозируют в АИЖК. Президент РФ Владимир Путин озвучил цель для ближайших лет — жилищные займы для россиян под 7%. Глава Сбербанка Герман Греф пообещал, что такой уровень ставок будет достигнут через 1-2 года. Но на рынке уже есть предложения под более низкий процент.

Правда, такая привлекательная ставка будет действовать только какое-то время. Появился второй ребенок — она действует следующие 3 года, третий ребенок — следующие 5 лет, второй потом третий — 8 лет. После этого периода ставка многодетным родителям повысится до ключевой ставки ЦБ на момент получения займа (сейчас 7,5%) + 2%.

Такие льготные условия действуют только на покупку квартиры или дома на первичном рынке. На семьи, у которых уже есть три ребенка, программа не распространяется. Но ею смогут воспользоваться смогут семьи, которые только планируют прибавление и у которых уже есть оформленная ипотека. Рефинансировать (снизить ставку, улучшить условия) уже взятый кредит можно, если после 1 января 2021 года в семье появится второй/третий ребенок. Дополнительный законопроект может продлить программу и после 2022 года.

О том, что такое ключевая ставка ЦБ и как она влияет на кредиты, рассказывается на канале Мир Белогорья.

Актуальные процентные ставки

Ставки по ипотеке на покупку готового жилья выше, чем на новостройки. Так банк компенсирует свои риски: в случае неплатежеспособности заемщика такой залог будет труднее реализовать, чтобы покрыть убытки. Ставку можно снизить, если оформить заявку на кредит с помощью опции Электронная очередь. Банки готовы уменьшить процент по ипотеке потенциальным заемщикам, которые придут в офис в определенное время. Так сокращаются очереди и время простоя в отделениях.

Готовое жилье

Срок кредитования по ипотечному займу на новостройку обычно не превышает 30 лет, сумма займа — от 100 тыс. до 100 млн рублей (может достигать 80% от общей стоимости покупаемой недвижимости). От заемщика потребуется первоначальный взнос, который составляет 10-30% от суммы кредита.

Некоторые банки готовы кредитовать и без авансового платежа. Например, по «Ипотеке 0-7-7» от Транскапиталбанка первоначальный взнос может отсутствовать.

Таблица «Топ-20 самых выгодных ипотечных кредитов для покупки жилья на вторичном рынке».

Банк, кредит	Ставки, %	Первоначальный взнос, %	Максимальная сумма, млн рублей	Максимальный срок, лет
НС Банк, «Квартира и ремонт за маленькую ипотеку»	3-12	10	от 0,1	25
Газпромбанк, «Льготная ипотека»	5,4-9,2	15	45	30
Кошелев-Банк, «Президентская ипотека»	5,5-11,5	20	3	20
Тинькофф Банк, «Вторичный рынок»	6,98-14,49	15	100	20
Акибанк, «Переменная ставка ДОМ. РФ»	от 6,98%	30	7,1	30
Транскапиталбанк, «Ипотека 0-7-7»	7-11,4	0	20	25
РосЕвроБанк, «Квартира в новостройке и на вторичном рынке»	7,8-9,45	15	20	20
Газбанк, «Газбанк ипотека»	8-16	10	от 0,1	30
ДельтаКредит, «Ипотека на квартиру на вторичном рынке»	от 8,25	15	от 0,6	25
Татсоцбанк, «Ключевой процент»	от 8,5	15	от 0,3	25
Сбербанк России, «Молодые семьи»	от 8,6	15	от 0,3	30
Интерпрогрессбанк, «Приобретение готового жилья»	8,75-9,25	20	20	30
Фора-Банк, «Кредитование с учетом материнского капитала»	8,75-9,25	5	от 0,6	25
Актив Банк, «Ипотечный кредит»	8,75-12	от 20	4	15
Центр-инвест, «Недвижимость»	от 8,75	11	индивидуально	20
Севергазбанк, «Военная ипотека»	9	20	2,41	20
Бинбанк, «Военная ипотека»	9	20	2,5	от 3
Ростфинанс, «Военная ипотека»	9	20	2,41	от 3
Проинвестбанк, «Военная ипотека»	9	20	2,1	от 3
Банк «Саратов», «Военная ипотека»	9	20	2,1	от 3

Новостройки

По ипотечным займам в новостройках, как правило, более низкие ставки. Также почти у каждого банка есть предложения от застройщиков-партнеров, с более привлекательными условиями.

Например, по кредиту «Большая квартира за маленькую ипотеку» в НС Банке предлагается ставка 3% годовых первые пять лет при покупке квартиры в новостройке. Но такие предложения и более низкие ставки подразумевают, что на такие займы можно приобрести жилье только в аккредитованных банком объектах недвижимости.

Таблица «Топ-20 самых выгодных ипотечных кредитов для покупки жилья в новостройках».

Банк, кредит	Ставки	Первоначальный взнос	Максимальная сумма	Максимальный срок
НС Банк, «Большая квартира за маленькую ипотеку»	3-12	10	18,5	25
Россельхозбанк, «Предложения от застройщиков»	от 5,17	15	20	30
Газпромбанк, «Льготная ипотека»	5,4-9,2	15	45	30
Ижкомбанк, «Ипотека от 5,55%»	5,55-12,5	30	от 0,3	10
Тинькофф Банк, «Первичный рынок»	6-12,7	10	100	25
Российский капитал, «Семейная ипотека»	от 6	20	8	30
Банк «Глобэкс», «Семейная ипотека»	от 6	20	8	30
Примсоцбанк, «Семейная ипотека»	от 6	20	8	30
Проинвестбанк, «Семейная ипотека»	от 6	20	8	30
Абсолют банк, «Семейная ипотека»	от 6	20	8	30
Юникредит Банк, «Семейная ипотека»	от 6	20	8	30
Банк «Возрождение», «Ипотека с господдержкой для семей с детьми»	от 6	20	8	30
Курскпромбанк, «Новостройка+»	6,5-9	15	6	30
Московский Индустриальный банк, «Новостройка»	6,5-10,5	20	10	30
Транскапиталбанк, «Ипотека 0-7-7»	7-11,4	0	20	25
Сбербанк России, «Акции на новостройки»	7,4-9,5	15	от 0,3	30
«Кубань-кредит», «Квартира для студента»	7,77-10,25	0	7	30
РосЕвроБанк, «Квартира в новостройке и на вторичном рынке»	7,8-9,45	15	20	20
РНКБ, «Бонус от застройщика 8-8-8»	от 8	8	4,5	8
ДельтаКредит, «Ипотека на квартиру в новостройке»	от 8,25	15	от 0,6	25

Как получить самую низкую ставку при подаче заявки

Уже на этапе получения ипотечного кредита заемщик может добиться более низкой ставки. Просто предоставив банку полный комплект документов, с подтверждением источников дохода, ликвидного залога. Банк оценивает платежеспособность и надежность потенциального заемщика, и чем меньше риски невозврата займа, тем привлекательнее будут для клиента условия.

Критерии оценки кредитоспособности заемщика:

1. Высокий и стабильный заработок. У потенциального заемщика должен быть постоянный и подтвержденный источник дохода. Наемные работники предпочтительнее индивидуальных предпринимателей. У последних высокие риски возникновения финансовых проблем из-за ведения бизнеса.
2. Достаточное залоговое обеспечение. И в расчет идет не только приобретаемая по ипотеке квартира, но и любая другая недвижимость. Дополнительные гарантии для банка — залог более низкой ставки.
3. Хорошая кредитная история. Будет учитываться не только, как заемщик погашал кредиты ранее, но и есть ли у него долги по кварплате, госпошлинам или штрафам ГИБДД.
4. Попадание в льготную категорию. Государство дотирует банкам низкую ставку по ипотеке для бюджетников, военных, молодых семей. Соответствующие госпрограммы есть во многих банках.
5. Высокий первоначальный платеж также гарантирует банку серьезность заемщика. Если он смог накопить крупную сумму, то и риски возникновения проблем с погашением займа будут ниже.

Также банки отдают предпочтение проверенным клиентам. На более низкие ставки могут рассчитывать участники зарплатных проектов, а также заемщики, которые успешно погасили в этом банке кредит.

Снижение ставок по действующей ипотеке

Банки предлагают снижение ставок по действующим кредитам. Добиться этого можно мирным способом — рефинансировать (новый договор и график платежей) или реструктурировать (новый график платежей и старый договор) имеющийся заем. Либо, если есть законные основания для снижения ставки, решать вопрос в судебном порядке.

Рефинансирование

Рефинансирование подразумевает оформление нового кредита на погашение старого. К такой услуге прибегают клиенты с финансовыми сложностями или те, кто просто не хочет переплачивать. Рефинансирование позволяет заемщику получить перерасчет — финансирование на других, более выгодных условиях. Это может быть уменьшение ставки или увеличение срока кредитования.

Можно несколько погашаемый кредитов разных банков объединить в один и погашать их единовременно. Заемщик получает новый график платежей, новую ставку, а порой и новый банк. Получить услугу рефинансирования можно и в своем банке, но они крайне неохотно идут на такой шаг.

Зато сторонние банки заинтересованы в переманивании заемщиков у конкурентов. Особенно если речь идет о добросовестных клиентах, которые не допускали просрочки. Таким завидным заемщикам они готовы предложить «перекредитоваться» на более выгодных (чем в их банке) условиях.

Старый кредит погашается новым банком без участия заемщика, за счет дополнительного соглашения между банками.

Чтобы воспользоваться рефинансированием в другом банке, нужно будет:

• собрать пакет документов;
• получить новые справки;
• предоставить банку бумаги, подтверждающие отсутствие просрочек по данному займу.

Поэтому стоит оценить потери времени и денег на эти хлопоты и соглашаться на рефинансирование в другом банке только при очень существенной разнице в ставках. Иначе — расходы на переоформление могут свести на нет все выгоды рефинансирования.

Канал Ipotek. ru рассказывает, в каких случаях нельзя рефинансировать кредит.

Реструктуризация

Реструктуризация в отличие от рефинансирования не предполагает заключение нового договора. Процедура означает, что будут пересмотрены условия текущего соглашения. Как правило, увеличивается срок кредитования. Ставка снижается, долговое бремя становится легче, но конечные переплаты вырастут. Такую цену заемщик заплатит за более комфортные условия погашения займа.

К реструктуризации прибегают только при чрезвычайных обстоятельствах — при болезни, потери работы или трудоспособности, смерти близких.

Получить такую услугу можно только в банке, в котором уже оформлена ипотека. Зачастую банки сами предлагают проблемному клиенту реструктуризацию. Ведь просрочка портит финансовые показатели банка, ему легче смягчить условия для заемщика, чтобы он продолжал погашать ссуду. Порой банки готовы даже подождать несколько месяцев, пока финансовое положение заемщика не улучшится, дают «кредитные каникулы».

Обращение в суд

Решение о снижении ставки по ипотеке принимает сам банк, заставить его никто не может (если иное не предусмотрено договором). А значит, закон позволяет ему отказать в ответ на запрос клиента об уменьшении процентов по кредиту. Банк может сослаться на индивидуальный тариф, который принимается по каждому отдельному клиенту и который не подлежит пересмотру. Необходимо использовать в качестве аргумента уже одобренную заявку на рефинансирование кредита в другом учреждении. Банк может пойти на уступки снизить ставку, чтобы не потерять хорошего клиента.

Обращаться в суд стоит, только если банк нарушил какой-либо пункт договора. Например, необоснованно повысил ставку или ввел новые сборы, комиссии, которые не были предусмотрены соглашением. Но даже при грубых нарушениях банка судебное разбирательство может не окупиться. Соотнесите траты на адвоката, госпошлину, экспертизы с выгодой от возможного снижения ставки.

На видео рассказывается, почему банки не спешат снижать своим заемщикам ставки по ипотеке. Автор — Ipotek. ru

Снижение ставок по действующей ипотеке в Сбербанке

Но не каждый ипотечный заемщик Сбербанка может попросить уменьшить процент по ипотеке.

Требования к ипотечным кредитам, ставки по которым могут быть снижены:

• по которому ранее не проводилась реструктуризация;
• по которому не было просрочек в погашении;
• который был получен более года назад;
• задолженность по которому составляет более 500 тыс. рублей.

Клиент вправе просить о снижении ставки не чаще одного раза в 12 месяцев. То есть повторные запросы делать не запрещено.

Снижение ставок по ипотеке в Сбербанке Требования к ипотеке в Сбербанке для снижения ставок Форма онлайн-заявки для снижения ставки по ипотеке в Сбербанке

Видео

Alexandr KOZLOV рассказывает, как снизить процентную ставку в Сбербанке по действующей ипотеке.

Источник https://vmeste.ru/stati/soveti/umenshit-stavku-po-ipoteke-i-ne-poluchit-v-banke-otkaz-kak-eto-sdelat/

Источник https://tiboss.ru/hypothec/snizhenie-stavok-po-ipoteke-12359/

Источник

Источник