Как я взяла ипотеку в Сбербанке? Собравшись с духом и немножко смухлевав

Когда тебе за 30, а у тебя, по-прежнему, нет своего жилья, ищешь любые способы, чтобы им обзавестись. А какой самый распространенный способ купить свое жилье? Конечно же, ипотека. Только сначала мечешься, решаясь на эту кабалу, а потом мечешься, выбирая лучшие варианты с банками. Куча заморочек с документами, вопрос с первоначальным взносом — в общем, сплошная головная боль.

Однако, очень многие проходят по этому тернистому пути: деваться-то некуда. Так и Евгения, героиня этой истории, как-то, но решилась на такой ответственный шаг. Ее история, возможно, подскажет Вам, читатели журнала Reconomica, какие-то нюансы, с которыми можно столкнуться при взятии такого кредита. Всегда стоит брать чужой опыт на вооружение. Это помогает избегать своих собственных ошибок.

Своей жилплощади у меня не было

Здравствуйте. Меня зовут Евгения. В 2016 году я умудрилась купить свою первую квартиру, не имея ни рубля.

Так сложились обстоятельства, что к 35-ти годам у меня не было своей отдельной квартиры, и я проживала с родителями. Это угнетало: вроде дом, но не свой, вроде хозяйка, но не собственница.

Приобретение своей квартиры казалось чем-то далёким и нереальным. В моём окружении друзья и знакомые становились счастливчиками с квартирами, делали ремонты, покупали мебель, обживались. Мне тоже хотелось новоселья, хотелось уже не мысленно обставлять свою квартирку, а наяву.

Хочу свою квартиру.

Конечно, мне было интересно как люди покупали квартиры, где брали такие большие деньги. Я задавалась этим вопросом. Как оказалось, большинство оформляли в банке ипотечный кредит.

Настала пора решаться

В моей жизни настал момент, когда я решила, во что бы то ни стало, купить свое жилье. После детального обдумывания своей идеи начала собирать информацию об ипотеке, о банках, узнала, какие нужны документы и какие условия.

Параллельно я присмотрела себе квартиру на вторичном рынке, сходила на просмотр объекта. Стоимость квартиры составляла 1 500 000 рублей.

Выбор банка

Из всех банков для себя я выбрала 4 основных, которые решила рассматривать для кредитования. Банки выбирала по отзывам и личному опыту. Итак, список моих банков выглядел следующим образом:

• Сбербанк — в нём я получала заработную плату, а также имела неплохую репутацию кредитного клиента;
• Россельхозбанк — один из первых снизил ипотечную ставку до 10,5% годовых, при том, что другие банки кредитовали минимум под 12%;
• Газпромбанк — надёжный банк с господдержкой, в любой момент я могла перевести туда свою зарплату;
• ВТБ24 — крупный банк, вызывал доверие.

Газпромбанк и ВТБ24 отпали из-за отсутствия гибких условий, а порой и жестких требований к заёмщикам.

В последующем, процентные ставки по кредиту во всех банках опустились с 12% еще ниже, в связи с чем Россельхозбанк отпал сам по себе.

Выбор пал на Сбербанк

Я приняла решение оформлять ипотечный кредит в Сбербанке. Поскольку я являлась зарплатным клиентом, то есть получала заработную плату на карту более 6 месяцев, мне не требовалось предоставлять копию трудовой книжки и справку о заработной плате по форме 2-НДФЛ. Пакет документов был минимальный, что сэкономило мне время и нервы.

Ипотека в Сбербанке.

Что очень удобно, подать заявку на ипотеку можно самостоятельно через банкомат или на сайте Сбербанка.

Заявка рассматривается банком бесплатно и очень быстро, в некоторых случаях буквально несколько часов, и банк сообщает о предварительном одобрении кредита, сроке кредитования, а также лимите суммы, которую готов предоставить в долг. Мне банк одобрил аж 3 000 000 рублей на 240 месяцев, то есть на 20 лет. Все сроки банк исчисляет в месяцах.

Также банк определяет примерную ежемесячную сумму платежа от максимальной одобренной суммы. У меня, по предварительному одобрению, выходило порядка 22 тыс. руб.

Учитывая, что на руки после отчисления налогов я получала всего 23 тыс. руб., я могла взять сумму, ежемесячный платеж по которой был бы мне посилен, то есть не более 2/3 от зарплаты.

Первоначального взноса у меня не было

Одним из важных условий при ипотечном кредитовании, помимо ежемесячного стабильного дохода, является первый взнос, сумма которого варьируется от 10 до 30 процентов. У меня не было ни копейки, а квартиру купить хотелось.

Есть несколько способов обеспечить наличие первоначального взноса.

1. Например, иметь собственные накопления. Но для многих нереально накопить 200-400 тысяч рублей за короткий период.
2. Можно, конечно, оформить ипотеку без первоначального взноса под залог уже имеющейся какой-нибудь недвижимости, но не все готовы так рисковать или, опять же, этих самых квадратов просто нет.
3. Некоторые оформляют отдельный кредит на первоначальный взнос, но по мне так это очень тяжко — иметь два финансовых обязательства на одну зарплату. Эти способы я отбросила.

Завысим стоимость квартиры

Мне пришлось схитрить относительно требования банка по первоначальному взносу, искусственно завысив стоимость квартиры.

Сейчас объясню, как я это сделала. Моя квартира стоила 1,5 млн. руб. Первоначальный взнос от стоимости составлял 15% (225 тыс. руб.), то есть на эту сумму мне следовало завысить стоимость. В заказанном для банка оценочном отчёте объекта недвижимости была указана сумма с завышением:

1 500 000 руб. (реальная стоимость квартиры) + 225 000 руб. (первоначальный взнос) = 1 725 000 руб. (сумма, которая была указана для банка)

Иначе говоря, чтобы получить от банка полную стоимость квартиры 1,5 млн., мне следует завысить её на сумму первого взноса. В моём случае, это на 15% (225 тыс. руб.).

Однако, следует быть предельно осторожным, не злоупотреблять завышениями, всё должно выглядеть правдоподобно.

Банк обращает внимание на рыночную стоимость аналогичных квартир и при сильно высоком завышении может попросту отказать в кредитовании.

А в случае отказа подать новую заявку на кредит можно не раньше, чем через 3 месяца. И нет гарантии, что продавец выбранной квартиры будет ждать…

Далее, по предварительной договорённости с продавцом квартиры, последним составляется расписка на сумму первоначального взноса, который он, якобы, уже получил от меня, как от покупателя. По такой схеме мы и поступили, предоставив такую расписку в банк.

Меры предосторожности банка

До выдачи денег, службой безопасности проводится проверка всех участников сделки, включая риелтора, сопровождающего сделку. Вопросы очень разные: сколько стоит квартира, как зовут продавца, были ли в квартире, сколько этажей, что находится рядом с домом. Нужно быстро и правильно ответить. Такие же вопросы задаются и другой стороне, главное, чтобы ответы на вопросы у всех сторон совпадали, особенно по цене: не забыть сказать стоимость с завышением. Мы всё согласовали заранее.

Дальше происходит регистрация права собственности на квартиру. Банк берёт квартиру в залог, как гарантию исполнения обязательства. Если вдруг возникает просрочка, платежи перестают поступать, банк, не церемонясь, заберёт заложенную квартиру и погасит ей долг. В итоге, можно остаться и без денег, и без квартиры. Мысль об этом дисциплинирует меня до сих пор в плане строгого внесения ежемесячных платежей.

Немного о цифрах

Итак, расписка и отчет уже находились в банке. Все бумаги подписаны. Теперь скажу о цифрах, ведь мне предстояло думать о них ближайшее время.

После того, как закладная поступила в банк, я подписала кредитный договор, продавец получила свои денежки, ровно полтора миллиона, а мне достались заветные ключики от квартиры.

Мне выдали 1,5 млн. под 9,5% годовых на 240 месяцев с суммой платежа в размере 14 000 рублей. Переплата по кредиту составляла почти 1 900 000 рублей.

На такие деньжищи можно купить вторую квартиру.

Можно и сэкономить

При ипотечном кредитовании непременно страхуется жизнь и здоровье того, кто берёт кредит, а также сама квартира. И очень часто банк в наглую навязывает страхование в своей страховой компании.

Да, это удобно: никуда не нужно специально ехать, но, как правило, это очень дорого.

Можно и нужно узнать в других страховых компаниях стоимость их страхования, иногда разница составляет порядка 10 тысяч рублей. И никто не запрещает страховаться там, где душа пожелает. Ну, или где выгодно.

Лично я выбрала страхование в «Согаз», и сумма страховки обошлась всего в 6,5 тыс. руб., тогда как в Сбербанке она стоила порядка 12 тысяч.

Есть возможность — вносите больше

У меня подвернулась возможность, и я смогла внести сразу очень крупную сумму, почти 600 тыс. руб. в счет досрочного погашения долга.

В итоге, срок кредита значительно сократился с 20 лет (240 месяцев) лет до 8 (96 месяцев). При этом, сумма ежемесячного платежа осталась неизменной — 14 тыс. руб., а переплата всего 410 тыс. рублей.

Разница колоссальная и вдохновляет меня до сих пор.

Можно, конечно, уменьшить ежемесячную сумму платежа, сохранив при этом срок — все 20 лет. Но мне хочется побыстрее выплатить ипотеку. Поэтому я не езжу на море и не покупаю дорогих вещей, все свободные деньги вкидываю в ипотеку.

Удобный сайт-калькулятор

Сумму ежемесячного ипотечного платежа можно рассчитать на калькуляторе, который максимально приближен к графику платежей Сбербанка. Находится от тут.

Разница между калькулятором и моим графиком составляет примерно 100 руб., что не критично. И можно посмотреть суммы и сроки при досрочном гашении. Очень удобно.

В принципе, в покупке квартиры ничего сложного нет. Я действовала без риелтора, и у меня всё получилось.

Приветствую. Коллеги, меня зовут Леонид, я являюсь ленивым инвестором и прошел тот самый Курс Ленивого инвестора, который помог определиться в желании заниматься инвестированием. Сегодня хотелось бы рассказать о том, как я брал ипотеку в России. Возможно, вы найдете что-то полезное для себя в этой статье.

Как я пришел к ипотеке

Важно! Я веду этот блог уже почти 10 лет. Все это время я регулярно публикую отчеты о результатах публичных инвестиций. Сейчас мой публичный инвестпортфель — более 5 000 000 рублей.

Я регулярно получаю много вопросов и специально для читателей я разработал Курс ленивого инвестора, в котором пошагово показал, как наладить порядок в личных финансах и эффективно инвестировать в различные активы. Рекомендую пройти, как минимум, бесплатную неделю обучения.

Если вам интересна практика и какие инвестрешения в моменте принимаю лично я, то вступайте в Клуб Ленивого инвестора.

Начну с того, что проживаю в Санкт-Петербурге и мои расходы по ипотеке не должны были превышать 30000 рублей. Для каждого решение о принятии долговых обязательств на свою душу – дело довольно щепетильное, но порой это происходит обыденно. Собственно, у меня не было планов брать гигантский (по меркам бывшего студента технологического ВУЗа) кредит. Я рассчитывал купить студию где-нибудь на севере города и особо не париться. Но реальность внесла коррективы, и сейчас я гордый обладатель ипотеки на 25 лет под 10,25% годовых, с чем меня можете и поздравить. Возвращаясь к решению о взятии кредита: стоит обратить внимание на текущую ставку рефинансирования ЦБ РФ (на данный момент составляет 7,25%) – важнейший показатель для определения процентов по кредитам и займам в Российской Федерации.

От него зависит всё, в том числе и ставки по ипотеке от крупных игроков рынка (ипотеку брать в сомнительном банке не советую, вот прям совсем). Состояние мировой экономики и, как следствие, экономики Российской Федерации, а также рынки ипотечного кредитования и гражданского строительства по вполне понятным причинам тесно связаны. В случае принятия сомнительных новых законов в любой сфере, даже напрямую не относящихся к интересующему вопросу, способны сильно повлиять на баланс цены и предложения. В результате вы можете купить квартиру на очень выгодных (невыгодных) условиях. Здесь не стоит торопиться. Как правило, платить за квартиру приходится более десяти лет, и лучше не принимать решения на новостях из телевизора, особенно на тех, которые угрожают поднятием цены с какого-нибудь года.

Обзор инвестиций в акции японских компаний

Акции японских компаний: новый тренд или тупиковая идея?

Временная составляющая

Это самый размытый пункт: здесь нужно учитывать время года, сроки старта строительства конкретного объекта, дату последней прошедшей/предстоящей ярмарки недвижимости. В разное время года цены на квартиры могут сильно отличаться ввиду неравномерного распределения количества покупок от месяца к месяцу. Лучше приобретать квартиру через агрегаторов, я пользовался услугами Петербургской Недвижимости. Это упростит задачу поиска приемлемого варианта, исключит какой-то процент проблемных застройщиков, а также предоставит своего рода туториал для шагов по получению ипотеки, и в дальнейшем вам помогут с налоговым вычетом за покупку квартиры, если вы его ранее не получили. Плюс, но это уже сильно зависит от менеджера, даст возможность получать оперативную информацию по состоянию дома – я общался со своим менеджером посредством telegram и в целом имел довольно неплохую обратную связь – мелочь, а приятно.

Выбор банка для ипотеки

При выборе не следует смотреть только на ипотечный процент, но и совсем про него забывать не стоит, оценить можно через banki.ru или любой другой ресурс. Играют роль многие факторы: количество отделений в вашем городе, функционал мобильного банка, наличие в кредитном договоре пункта о страховании жизни и/или собственности в пользу банка. А также его финансовое состояние и позиция в топе российских банков.

К слову, у меня ипотека в Россельхозбанке. С одной стороны, он полностью государственный, – куда уж надежнее? С другой – банк просто ужасен, абсолютно всем. Начиная от 10-20-30 минутных очередей на звонок в call-центр и заканчивая невозможностью провести рефинансирование внутри банка: требуют тот же пакет документов, что и любой «чужой» банк т. е. предлагают вам рефинансирование на условиях клиента другого банка. Прочие факторы – свадьба, наличие детей, стаж на работе и т. п., – банки очень трепетно относятся к таким моментам. Например, не стоит сообщать, что ваша жена беременна – это отрицательно скажется на шансе получения кредита т. к. добавляет рисков банку. Согласно данным АИЖК, рейтинг ипотечных банков в 2017 году выглядел так:

Нужен ли частному инвестору Private banking

Private banking: любой каприз за ваши деньги

Собственный опыт – грабли

Ипотеку всегда лучше брать измором, чтобы у вас была информация об изменениях цены, надёжности застройщиков и градостроительной статистике не из вакуума, а по собственным наблюдениям и анализу. Заканчивая общие рекомендации, вернусь к своему варианту одобрения ипотечного кредита. Как уже выше описано, я пользовался услугами Петербургской Недвижимости (это бесплатно) и в целом их работой доволен.

Но я во многом ошибался. С моей (технической) точки зрения наличие застройщиков в пуле у агрегатора делает их «надежными», о чем вам никогда не забудут сказать. Но по факту это если и оказывает влияние, то уж точно не абсолютное. На текущий момент мой застройщик – ФСК Лидер Северо-Запад – уже задержал сдачу квартиры более чем на 6 месяцев. Да и качество отделки, судя по тому, что я видел, – не «комфорт» класс. Так же я ошибся и с банком: «если банк надежный, то проблем не будет» – ложное утверждение.

На днях Россельхозбанк прислал письмо, что из-за непредоставления мною документов о страховании жизни в пользу банка они поднимают мне ипотечный процент. Все бы ничего, но я предоставлял этот документ более трех месяцев назад. Пришлось ехать и разбираться, готовиться к суду с банком. Вроде бы, они признали ошибку и отказались от претензий, но советую всем быть готовым к таким «подводным» камням.

В дальнейшем планирую рефинансирование, после получения права собственности, через Тинькофф-банк ввиду его предложений о более низком проценте при оформлении через них. Точных сведений по данной услуге пока не получил т. к. квартиру не принял: права собственности нет, что не дает мне основания на рефинансирование. Поэтому рекомендовать Тинькофф не стану; может, есть и более выгодные предложения этой услуги.

Что такое робоэдвайзеры на фондовом рынке

Робоэдвайзеры: мудрые советы или бесполезные траты?

Коллеги, как показывает мой опыт, в ипотеке нет ничего сложного, страшного или портящего жизнь. Но не стоит бросаться на какой-либо один вариант: вам расскажут много хорошего и ничего плохого, аргументация будет логичной, убедительной и рациональной – это профессиональное введение в заблуждение. Текущая ситуация на рынках говорит о том, что «дно» цены еще не пробито, и для людей, которым не горит, я бы советовал занять наблюдательную позицию, но быть готовым к покупке. Пожалуй, на этом всё, если у вас возникнут какие-либо вопросы, – готов на них ответить в комментариях.

Источник https://reconomica.ru/%D1%81%D0%B8%D1%82%D1%83%D0%B0%D1%86%D0%B8%D1%8F/%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D0%BA%D0%B0-%D0%BB%D0%B8%D1%87%D0%BD%D1%8B%D0%B9-%D0%BE%D0%BF%D1%8B%D1%82/

Источник https://smfanton.ru/interesno/ipoteka-v-rossii.html

Источник

Источник