Как взять ипотеку: пошаговая инструкция и рекомендации

Сегодня ипотека является одним из наиболее реальных способов обзавестись собственной квартирой или домом в обозримой перспективе. Жилищный кредит все чаще привлекает россиян возможностью не тратить долгие годы на накопление средств и не переплачивать за съемное жилье.

Мы подготовили инструкцию и рекомендации для россиян, которые решили впервые оформить ипотечный кредит. Эти восемь простых шагов помогут быстро и безопасно стать полноправным собственником квадратных метров.

1. Оцените финансовые возможности

Прежде всего заемщику следует определить свой бюджет: сколько будет стоить квартира, какой первоначальный взнос он готов внести, сколько может платить каждый месяц на протяжении долгих лет. Платежи по кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи.

Заемщику необходимо заранее прогнозировать все расходы и объективно оценивать свои финансовые возможности. При этом важно учесть, что за 15–20 лет расходы семьи могут увеличиться в несколько раз — например, с рождением детей или возникновением непредвиденных обстоятельств. На такой случай рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.

Средняя ставка по ипотеке сегодня равна 9,57%, по данным Банка России. Однако чем больше первый взнос — тем меньше процентная ставка. Его минимальный размер в зависимости от программы кредитования составляет 10–15% от стоимости квартиры.

Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Потому что желание сэкономить на пониженной ставке и курсах иностранных валют может обернуться еще большими расходами.

2. Выберите жилье

Необходимо решить, на какую покупку пойдет ипотечный кредит. Это может быть частный дом, коттедж, квартира в новостройке или на вторичном рынке. Кроме того, некоторые банки предоставляют кредиты на индивидуальное строительство жилых домов и на участие в долевом строительстве.

Однако в этом случае риски выше — девелоперская компания может приостановить или вовсе прекратить строительство, объявив себя банкротом. По этой причине количество банков, желающих сотрудничать с застройщиком, будет ограничено. К тому же проценты по ипотеке в таком случае часто выше стандартных, предупреждает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом. «Для получения информации о всех характеристиках квартиры необходимо заказать выписку из ЕГРН и ознакомиться со всеми ее разделами. Такая проверка обеспечит безопасность покупки для самого покупателя и повысит вероятность одобрения выбранного жилого помещения банком», — советует эксперт.

При этом договариваться с хозяином о покупке квартиры лучше уже после согласования кредита — тогда заемщик будет понимать, на какую сумму он может рассчитывать. К тому же кредитные организации предъявляют к залоговому жилью ряд требований. Банк может не одобрить выбранную квартиру, поэтому оставлять аванс или задаток за нее не стоит. Так, вряд ли удастся купить жилье в доме с деревянными перекрытиями, деревянным фундаментом, неузаконенной перепланировкой или без центрального отопления.

3. Выберите банк

Особое внимание следует уделить выбору кредитной организации, в которой будет оформлена ипотека. Найти в интернете информацию о программах и условиях кредитования сегодня не составит труда. По итогам мониторинга можно сделать список банков, условия выдачи жилищных кредитов в которых показались самыми привлекательными.

Часто выгоднее выбирать тот банк, в котором заемщик является участником зарплатного проекта. Как правило, таким клиентам предлагаются специальные условия: в частности, дополнительные льготы по ставке, ускоренный процесс рассмотрения заявки на кредит и сниженные требования к стажу на последнем месте работы.

Узнать о возможных дополнительных платежах и задать оставшиеся вопросы можно по телефону или при личном посещении офиса кредитной организации. Например, стоит спросить о необходимости оформлять страховку, предусмотренных штрафах и досрочном погашении. Нелишним будет попросить специалистов отдела ипотечного кредитования рассчитать ежемесячные платежи для разных сроков и сумм.

4. Cоберите документы

В стандартный пакет документов включены паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы, подтверждающие семейное положение. В зависимости от финансового и юридического статуса заемщика пакет документов может сильно отличаться. Список документов, необходимых для оформления ипотеки, можно уточнить на сайте банка или по телефону.

Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку в упрощенном режиме — по двум документам. Для этого заемщику требуется предоставить только паспорт и, например, номер СНИЛС. Такие программы есть в Сбербанке, ВТБ, Газпромбанке, «Уралсибе» и Россельхозбанке.

Кроме того, если заемщик является зарплатным клиентом выбранной кредитной организации, перечень документов для него может быть существенно сокращен. Например, в Сбербанке в этом случае достаточно предоставить только паспорт.

5. Отправьте заявку

Заполнить заявление-анкету на предоставление жилищного кредита можно на сайте выбранного банка в режиме реального времени. После этого необходимо обратиться с пакетом документов в отделение кредитной организации.

Ключевым условием для согласования ипотеки будет соответствие потенциального заемщика действующим в кредитной организации требованиям. При этом кредитору важно максимально быстро и объективно определить уровень платежеспособности и благонадежности будущего заемщика.

6. Дождитесь решения банка

В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации.

Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова.

«Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская.

На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.

7. Внимательно прочтите кредитный договор

Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием. Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика, отмечает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже. И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия.

Также изучите договор на предмет штрафов. «Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, непредоставление информации о смене места жительства, работы и семейного положения, — рассказывает Александр Тарасов. — Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку».

В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества. Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком.

«В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество, — отмечает Александра Воскресенская. — При этом банк не вправе навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования. Как следует из судебной практики, включение в договор положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора. Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными».

Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.

8. Оформите право собственности

Следующий шаг — переоформление недвижимости на имя ипотечного заемщика. В течение нескольких дней после получения документов, подтверждающих право собственности, банк переведет средства на счет заемщика или выдаст их наличными. Остается только передать полученные средства бывшему хозяину квадратных метров и отпраздновать новоселье.

Что такое ипотека простыми словами: особенности, виды, риски, на что обратить внимание перед оформлением и как оно проходит

Здравствуйте, уважаемые читатели моего блога. Уверен, купить собственную недвижимость мечтают многие из вас. Но, не каждый может оплатить полную стоимость квартиры сразу. Даже если экономить и откладывать деньги постоянно, цели получится добиться очень не скоро.

Самым оптимальным вариантом для приобретения жилья в подобных условиях становится оформление ипотеки. Оно и понятно, ведь получить жильё можно сейчас, а платить за него потом. Но, если вы всерьез задумались о покупке, будет полезно заранее узнать о том, что такое ипотека простыми словами, чтобы исключить возможные риски.

Особенности ипотеки

Под ипотекой подразумевается одна из форм кредитования, при которой в качестве залога выступает недвижимое имущество. При этом заёмщик вправе пользоваться недвижимостью, так как является её собственником. Кредитор же имеет право конфисковать данное имущество с целью дальнейшей перепродажи в случае нарушения заёмщиком условий договора.

Вообще ипотеку можно описать так: стороны заключают соглашение на ипотечный кредит, после чего кредитор перечисляет заёмщику определенную сумму денежных средств, на которую приобретается жилая недвижимость. Далее заёмщик выплачивает в банк долг и проценты за пользование деньгами, а сам объект недвижимости становится ипотекой.

Кстати, в качестве ипотеки может выступать не только та недвижимость, которую покупает человек, но и любой другой объект, имеющийся у него в собственности. Например: квартира, загородный дом, земельный участок или гараж.

Основные отличия ипотеки от потребительского кредита:

1. Залог (в качестве залога выступает покупаемое или имеющееся в собственности имущество).
2. Целевое назначение (заёмщик обязан указать цель получения кредита).
3. Ипотечный займ действует 15, 20, 25 лет, кредит оформляется максимум на 5 или 10 лет.
4. Проценты по ипотеке гораздо ниже, чем по потребительскому займу.
5. Обязательный первый взнос (первоначальный взнос по ипотеке – это часть стоимости жилья которую необходимо выплатить сразу).

Оформить ипотеку можно не только на покупку жилья, но и на обучение или бизнес. К сожалению, в России такие банковские программы встречаются крайне редко, поэтому все привыкли, что суть ипотеки — именно приобретение недвижимости.

Виды ипотеки

Банковские организации предлагают три вида ипотечных программ:

1. Базовая или стандартная – выдаётся всем заёмщикам, отвечающим требованиям банка.
2. Социальная ипотека – действует только для определённых категорий граждан.
3. Нестандартная – позволяет получить деньги тем, кто не подходит под первые два вида.

А теперь давайте рассмотрим каждую из них подробнее.

Стандартные

Стандартные ипотечные программы работают в большинстве банков РФ. Согласно условиям таких программ заёмщик получает кредит по сниженной процентной ставке предоставляя в качестве залога приобретаемую недвижимость. При этом человек не имеет права сдавать или продавать жильё пока не будет погашен долг.

Стандартные программы оформляются на:

• вторичный рынок (обязательна оценка недвижимости экспертами);
• квартиры в новостройках (только у предложенных банком застройщиков);
• дом (должен быть расположен в населённом пункте);
• земельный участок под строительство (в документах не должно быть указано, что земля предназначена только для сельскохозяйственных работ).

Процентная ставка по стандартной ипотеке зависит от суммы первоначального взноса и срока кредитования. В среднем, это от 6% до 14% годовых.

Социальные

Помимо стандартных предложений некоторые категории граждан могут получить ипотеку на специальных условиях. Такие программы разрабатываются на государственном уровне.

Кредиты с господдержкой предполагают несколько вариантов развития событий: покупка по меньшей цене, снижение процентов или выдача субсидий на погашение долга. Социальные ипотечные программы в РФ:

• с участием материнского капитала (деньги можно использовать в качестве первоначального взноса или, если кредит был получен раньше, чем родился второй ребенок, для погашения долга);
• для молодых семей (для семей в возрасте до 35 лет нуждающихся в улучшении жилищных условий);
• «детская» ипотека (государство возвращает часть процентов по займу семьям, в которых родился второй или последующий ребёнок);
• «военная» ипотека (государство каждый год перечисляет деньги в счёт погашения долга по ипотеке военнослужащего).

Кроме этого в каждом регионе периодически проводятся региональные программы ипотечного кредитования. Так, например, с 2020 года в некоторых регионах страны была запущена «сельская ипотека», по условиям которой граждане России в возрасте от 21 года до 65 лет могут получить кредит до 3 миллионов рублей по ставке до 3% годовых на приобретение недвижимости в сельской местности.

Нестандартные

Нестандартные ипотечные программы:

• без первоначального взноса (заёмщик не выплачивает первый взнос, но должен предоставить залог);
• для граждан с плохой кредитной историей (ипотека оформляется по повышенной процентной ставке с привлечением поручителей);
• для иностранных граждан (человек должен иметь вид на жительство, состоять в законном браке с гражданином РФ);
• без подтверждения дохода (повышается размер первоначального взноса);
• на покупку гаража (необходимы документы, что он является отдельным объектом недвижимости);
• на ремонт (в качестве залога выступает жильё, подлежащее ремонту);
• для индивидуальных предпринимателей (банки неохотно дают кредит ИП, так как сложно спрогнозировать доходы предпринимательской деятельности. Но ИП может оформить ипотеку, если предоставит документы подтверждающие стабильную работу за последние полгода);
• для пенсионеров (требуются созаёмщики и поручители).

Как вы можете видеть, банки идут навстречу клиентам и предлагают различные программы кредитования.

Риски ипотечного кредитования и как их уменьшить

Оформляя ипотечный кредит заёмщик берёт на себя обязательства, которые необходимо выполнять. Если всё было продумано заранее, а человек имеет финансовую подушку безопасности, любых рисков получится избежать.

Однако, не стоит забывать об экономической нестабильности. Чтобы проценты по ипотеке со временем не повысились на несколько пунктов, лучше выбирать кредит с фиксированной процентной ставкой. В случае резкого понижения цен на жильё – следует задуматься о рефинансировании.

Кроме этого следует опасаться:

• проблем со здоровьем, утраты дееспособности;
• потери работы или снижения финансовых доходов;
• повреждения залогового имущества.

Избежать этих рисков поможет страхование.

Ипотечное страхование

Оформление страховки позволяет свести возможные риски к минимуму. Всего различают три вида страхования:

1. Залоговой недвижимости.
2. Жизни и здоровья заёмщика.

Любой из выбранных вариантов подразумевает повышение суммы основного долга, так как в неё будет включена плата за страховку.

В случае ипотечного кредитования страховка на недвижимость оформляется обязательно. От двух других клиент может отказаться, в соответствии с законом РФ. Но, в случае наступления непредвиденной ситуации именно страховка решит проблемы.

Как получить ипотеку и кому её дают

Главная цель банковской организации не просто вернуть деньги обратно, а получить прибыль. Поэтому подход к заёмщикам у банков крайне требовательный.

Итак, кто может оформить сделку по ипотеке:

1. Возраст.

Считается, что получить ипотеку на жильё могут граждане достигшие совершеннолетия (18 лет). На практике банки редко одобряют такие заявки. Чаще всего заёмщик должен быть не моложе 21 года, а в редких случаях и 23 лет.

Максимальный возраст для оформления кредита – 55 лет. При этом, к моменту окончания договора заёмщику должно быть не больше 75 лет. То есть взять займ в 55 лет можно только на 20 лет.

1. Гражданство РФ.

Банки предпочитают работать с лицами имеющими гражданство и прописку в РФ, так как иностранные лица – это всегда риск не получить деньги обратно. Тем не менее, всё чаще в кредитных учреждениях стали появляться нестандартные программы, которые разрешают взять ипотеку иностранным гражданам при соблюдении определённых условий получения.

1. Постоянное место работы и стаж.

Финансовая стабильность – это главное требование для получения кредита. Если человек долго не задерживается на одном месте работы, его доход нестабилен – в ипотеке могут отказать. Также учитывается размер дохода

1. Кредитная история.

Действующие кредиты, если по ним нет и не было просрочек, не будут поводом для отказа в ипотеке. Но если у человека плохая КИ, есть не выплаченные задолженности – скорее всего заявку отклонят. Чтобы улучшить кредитную историю следует воспользоваться специальными предложениями банков.

Таким образом, чтобы получить ипотеку на жильё необходимо соответствовать требованиям банка: иметь постоянное место работы, высокий доход, регистрацию. А также по возможности оплатить все долги и штрафы.

Что нужно выяснить перед оформлением

Чтобы в дальнейшем не столкнуться с трудностями, перед подписанием ипотечного договора следует тщательно с ним ознакомиться. Внимание обращайте на:

1. Размер первоначального взноса. Если имеются дополнительные средства лучше их потратить на первый взнос, так как это позволит снизить процентную ставку по ипотеке. Да и переплата по кредиту будет меньше.
2. Сумма кредита. Нередко банк предлагает заёмщику сумму, которая превышает цену жилья. Эти деньги можно потратить на покупки или ремонт. Но, если доход не высок, от этих денег лучше отказаться.
3. Способы погашения. Ежемесячный платёж списывается с лицевого счёта клиента. Но, если нужно переводить деньги через сторонний банк следует учитывать сроки зачисления, которые длятся 10 дней. Если деньги не поступят вовремя, банк начислит штраф, поэтому нужно выбирать быстрый способ погашения.
4. Дополнительные комиссии. Кроме обязательных процентов в договоре могут быть указаны различные дополнительные расходы. Например, комиссия за выдачу денег или СМС–информирование. Клиент вправе отказаться от услуг, если они ему не нужны.
5. Возможность расторжения договора. Нередко в соглашении указывается пункт, который подразумевает одностороннее расторжение договора. Например, если человек несколько месяцев не платит, то договор считается не действительным, а банк забирает и реализует недвижимость.

Кроме этого в договоре всегда отмечается информация о страховке. Если заёмщик отказался от страхования жизни и здоровья, следует проверить документ, чтобы убедиться, что эта услуга не включена.

Как заключается договор по ипотеке и какие документы нужны

Заключение договора по ипотеке может затянуться на несколько месяцев. Всё зависит от того, как быстро банк примет решение, а заёмщик соберёт пакет документов. В целом весь процесс проходит в следующем порядке:

1. Клиент знакомится с предложениями кредитных организаций, выбирает подходящее.
2. Обращается в банк с пакетом документов и оставляет заявку.
3. Кредитор выносит решение и передаёт список необходимых для оформления договора бумаг.
4. Заёмщик выбирает объект недвижимости и собирает документы по нему.
5. Заключается соглашение. Сведения о жилье вносятся в Росреестр. Клиент оплачивает первоначальный взнос.
6. Оформляются документы на собственность, а банк перечисляет деньги на счёт продавца.

Когда все будет улажено, заёмщику выдаётся подписанный договор и график обязательных платежей. Теперь остаётся своевременно оплачивать долг, чтобы вовремя погасить займ.

Каждый банк требует определённый пакет документов, который может отличаться от выбранной ипотечной программы. Список обязательных документов:

• анкета-заявка;
• паспорт;
• ИНН или СНИЛС;
• военный билет;
• справки, подтверждающие доход;
• копия трудовой книжки или трудового договора;
• документы, подтверждающие участие в социальной программе;
• свидетельства о браке, рождении детей;
• согласие супруга(и) на ипотеку.

Что касается недвижимости, то здесь список будет зависеть от самого объекта:

• оценка эксперта;
• паспорт продавца;
• свидетельство на право собственности;
• выписка из ЕГРП;
• кадастровый паспорт.

Мой вам совет, лучше всего узнать, как получить ипотеку и какой пакет документов потребуется, непосредственно у кредитного специалиста в выбранном банке. Так вы сэкономите свое время и нервы.

Что будет, если не платить пол ипотеке

При выявлении просрочки банковское учреждение начинает начислять штрафы и пени, размер которых зависит от условий программы ипотечного кредитования. Кроме этого, по истечении определенного промежутка времени банк может забрать недвижимость и пустить её в продажу с торгов. Поэтому, если заёмщик понимает, что не может дальше выплачивать кредит, следует сразу обратиться в банк. Если человек начнёт прятаться и скрываться, это только ухудшит его положение.

Банк старается идти навстречу своим клиентам и предлагает следующие пути решения проблемы:

1. Отсрочка платежа. Дата ежемесячного платежа будет перенесена на удобный для заёмщика срок.
2. Кредитные каникулы. Некоторое время клиент не будет платить займ, чтобы стабилизировать финансовое положение.
3. Рефинансирование или реструктуризация. В этом случае изменяются условия действующего договора. Например, уменьшается размер ежемесячных выплат за счёт увеличения срока кредитования.

Кроме этого не стоит забывать о сдаче ипотечной квартиры в найм. Не все банки разрешают передавать жильё в аренду, но, в случае наступления тяжелой жизненной ситуации всегда можно договориться. Ну, или хотя бы попробовать договориться.

Заключение

Итак, что такое ипотека, если говорить простыми словами? Это кредит под залог приобретаемой недвижимости. Собственником при этом становится заёмщик, но банк имеет право конфисковать жильё и продать, если были нарушены условия договора. Поэтому, чтобы избежать рисков, лучше оформить страховку. Ну а если же возможности платить нет, следует немедленно обратиться за помощью в банк.

Надеюсь, статья была вам полезна. Подписывайтесь и до встречи в следующих статья! Удачи!

Источник https://realty.rbc.ru/news/5ba39dc99a79470e5e7a7293

Источник https://iflife.ru/finansy/chto-takoe-ipoteka-prostymi-slovami/

Источник

Источник