Что такое ипотечный кредит

Ипотека – это кредит, выдаваемый под залог недвижимого имущества. В России его чаще всего используют для приобретения квартиры или дома, поскольку большинство семей не может позволить купить себе жилье единовременным платежом. Государство старается популяризовать данную услугу и сделать ее более доступной для населения, потому регулярно вводит различные льготы и госпрограммы для помощи гражданам.

Что такое ипотека на жилье

Под данным термином подразумевают долгосрочный кредит, выданный под залог недвижимого имущества.

Его особенности в сравнении с другими формами кредитования:

• целевой характер займа, когда залогом служит купленное на кредитные средства имущество (если облагается ранее бывшая у заемщика недвижимость, возможна и нецелевая ипотека на учебу, лечение и т. д.);
• сниженная процентная ставка;
• длительный срок и большая сумма долга;
• регулировка всех ипотечных сделок отдельным сводом федеральных законов.

Если говорить простыми словами, то ипотека – это форма кредита, при которой клиент отдает банку залог в форме недвижимости.

При этом заемщик может продолжать пользоваться ей – например, проживать вместе со своей семьей.

В то же время кредитная организация получает право списать и конфисковать залоговое имущество при несоблюдении должником кредитных обязательств, а затем продать его на рынке или распорядиться по своему усмотрению.

В России под ипотекой чаще всего подразумевают жилищный кредит. При этом залогом по нему в большинстве случаев выступает недавно приобретенная квартира или дом.

В западных странах практикуется ипотечное кредитование под залог уже имеющегося имущества, когда на полученные средства приобретаются автомобили, бизнес-объекты, предметы роскоши или дополнительное жилье. Но в РФ такая практика не развита.

В юридической сфере под термином “ипотека” подразумевают только залог (квартиру, дом и т. д.) для обеспечения займа, в то время как саму сделку именуют ипотечным кредитом. Но в разговорной речи значение слов утратилось, потому эти понятия чаще всего используются как синонимы.

Смысл ипотеки

Основой рассматриваемой формы кредита является залог, обусловливающий все экономические особенности ипотеки.

Для банка обремененное имущество представляет собой “подушку безопасности”: оно защищает финансовое учреждение от непредвиденных обстоятельств, связанных с выплатой долга. Если заемщик не вносит платежи вовремя более 3 месяцев, а их сумма начинает превышать 5% от стоимости жилья, организация вправе подать в суд, а затем конфисковать залоговую недвижимость. Дальнейшая продажа жилья на рынке покрывает расходы банка, поскольку квартиры и дома со временем растут в цене.

Снижение финансового риска для банка из-за залога предоставляет некоторые льготы и должнику. К ним относится возможность взять кредит по сниженной процентной ставке, на более крупную сумму и на длительный срок. Таким образом, при условии что обе стороны исправно исполняют свои обязанности по договору, они получают финансовую выгоду.

История развития

Ипотека существовала в Древнем Египте и Греции за 5000 лет до н.э. Тогда этим словом называли столб, который ставили на земельном участке, недвижимость с которого подвергалась изъятию за неуплату долгов. Со временем термин прижился и под ним стали понимать заем, который выдают под залог имущества.

В России выдачу ипотечных кредитов начали практиковать в 1998 г., когда был принят свод законов, регулирующих их. В других странах СНГ они широкого развития не получили, в то время как в РФ стали достаточно популярным способом приобретения основного и дополнительного жилья.

Ипотечная ссуда

Этим термином называют ссуду, выдаваемую под залог недвижимости на заранее оговоренный срок. Как и в случае с кредитом, под залог можно отдать как купленное на полученные средства, так и имеющееся ранее жилье.

Залоговое имущество выступает гарантией возврата средств и конфискуется в случае несоблюдения сделки.

Ссуда отличается от кредита безвозмездным характером. Это значит, что на нее не начисляются проценты и не налагаются штрафы: клиент отдает банку ту же сумму, которую взял. Если договор подразумевает процентную ставку, то это не ссуда, а стандартный ипотечный кредит. Поскольку подобная процедура не приносит выгоды финансовым учреждениям, ее выдают только по льготам и государственным программам.

Преимущества и недостатки ипотеки

Ипотечные займы считаются самым выгодным видом покупки жилья в кредит.

1. Долгое время на погашение.
   Целевой кредит на жилье выдается на 7-15 лет, в то время как ипотеку в отдельных случаях можно получить на срок до 50 лет. Это удобно при приобретении дорогостоящей недвижимости.
2. Сниженная процентная ставка.
   В среднем она на 3-5% ниже, чем при целевом жилищном кредитовании (по льготным программам – на 8% и более). Учитывая долгий срок и большую сумму займа на недвижимость, можно существенно сэкономить средства.
3. Решение проблем с жильем.
   Ипотечный кредит избавляет от необходимости долго копить на собственную квартиру, одновременно внося арендную плату за временное жилье. В долгосрочной перспективе это экономит немало денег.
4. Возможность использования для инвестиций.
   Можно брать ипотечный заем на строящиеся квартиры. Одобренное специалистами банка имущество редко падает в цене, что дает возможно получить прибыль от реализации недвижимости на рынке.

К недостаткам ипотеки можно отнести:

1. Сложность оформления.
   Поскольку заем оформляется на крупную сумму, кредитные организации тщательно проверяют заемщиков и нередко требуют дополнительные документы, подтверждающие доход и хорошую кредитную историю.
2. Долгие сроки на рассмотрение.
   В процедуру оформления кредита на приобретение жилья входят не только сбор бумаг и подписание договора, но и оценка собственности сотрудниками банка, регистрация сделки в УФРС и другие процедуры, способные затянуть процесс.
3. Большие переплаты.
   Даже со сниженной процентной ставкой сумма процентных начислений нередко превосходит стоимость самого жилья.
4. Ограничение на операции с залоговым имуществом.
   Клиент вправе использовать квартиру для проживания или сдавать в аренду (после получения разрешения от банка), но до истечения срока ипотеки ее нельзя продать или подарить.
5. Риск лишиться квартиры.
   При неисполнении своих обязательств перед банком заемщик может потерять купленное жилье – его заберет кредитор. Средства, ушедшие на погашение долга, при этом не возвращаются.
6. Ограниченный выбор жилья.
   По программам ипотечного кредитования можно купить только квартиры или дома, которые финансовая организация посчитает ликвидными.
7. Обязательное страхование недвижимости.

Брать ли ипотеку – сложный вопрос, особенно для “чайников” в области кредитования. Перед принятием решения стоит обратить внимание не только на преимущества и недостатки данного типа займа, но и на собственную финансовую стабильность и текущие потребности семьи.

В чем разница между ипотекой и кредитом

Основное отличие заключается в наличии залога, предоставляемого клиентом банку. Им может выступать как уже имеющееся у должника имущество, так и приобретаемое на заемные средства: например, ипотечная квартира. Залог служит для кредитной организации некоторым гарантом выплат. Он снижает риски финансовых потерь для кредитора, поскольку в случае длительного неисполнения обязательств должником он сможет конфисковать у того имущество и реализовать его на рынке.

Еще одним отличием ипотеки является господдержка. Различные льготные программы позволяют еще больше снизить процентную ставку, а гражданам в трудных жизненных ситуациях предоставляют помощь в виде кредитных каникул и других услуг. Кроме того, все сделки на ипотеку регулируются отдельным ипотечным законодательством, что снижает риск мошенничества со стороны кредиторов и позволяет юридически неграмотному населению защитить свои права.

Как работает ипотека

Принцип работы данного вида займа мало чем отличается от стандартного жилищного кредита.

Процедура получения ипотеки состоит из следующих этапов:

1. Клиент выбирает банк и собирает документы, после чего подает заявку.
2. Финансовая организация заключает с заемщиком договор, в котором указано, что будет залогом: имеющаяся или купленная на кредитные средства недвижимость.
3. Клиент оплачивает первоначальный взнос, а кредитное учреждение покрывает недостающую сумму для целевой покупки.
4. Если заемщик исправно платит по ипотеке, жилье после погашения суммы переходит в его полную собственность.

Услугу может получить как физическое, так и юридическое лицо, но процентная ставка и другие условия для них могут отличаться.

Виды ипотечных программ

Финансовые учреждения предлагают разные виды ипотечных программ.

Их делят на 2 большие группы:

• базовые (выдаются всем, кто подходит под требования кредиторов);
• специальные, на которые могут претендовать только отдельные категории граждан.

Стандартная

Данную программу предлагает населению большинство банков. Кредит под залог имущества выдается по сниженной ставке.

В зависимости от специфики договора, стандартные ипотечные программы различают по следующим критериям:

• целевому назначению;
• виду покупаемой недвижимости (квартира или дом, с первичного или вторичного рынка, готовая или в процессе постройки и т. д.);
• валюте займа;
• типу платежей (равные или дифференцированные);
• залогу (имеющаяся или купленная на кредитные средства недвижимость).

Выбирая стандартную ипотечную программу, нужно первым делом обратить внимание на тип недвижимости, район ее расположения и другие характеристики. Стоит учитывать, что банк не примет в залог неликвидную на рынке квартиру, потому приобрести ее на кредитные средства не получится. Многие финансовые организации сотрудничают с застройщиками и продавцами первичного рынка, предлагая льготные условия на их недвижимость, на что также стоит обратить внимание.

С господдержкой

Данный вид ипотеки выдается категориям граждан, нуждающимся в социальной защите.

К ним относятся:

• семьи с 2 и более детьми;
• инвалиды и их родственники, занимающиеся уходом;
• работники бюджетных сфер, в том числе соцзащиты;
• деятели культуры, спорта;
• ветераны войны;
• сотрудники оборонно-промышленного комплекса РФ;
• выходцы из детских домов;
• другие категории граждан, не способные приобрести жилье без помощи государства.

Чтобы оформить данный тип ипотеки, клиент должен подать заявку на улучшение условий проживания и встать в очередь.

Помощь государства в погашении кредита может заключаться в следующем:

• выдаче субсидии на первоначальный взнос или погашение долга;
• снижении процентной ставки на заем;
• продаже недвижимости от государственных застройщиков по сниженной цене.

Получатель господдержки чаще всего не может самостоятельно выбрать характер помощи. Решение об ее оказании принимают местные власти.

Для молодой семьи

Ипотека данного типа выдается парам с детьми или без них, в которых один супруг моложе 35 лет. Нужно получить официальное признание того, что семья нуждается в улучшении жилищных условий. Государственная помощь заключается в предоставлении субсидии на первый взнос по кредиту на недвижимость. Ее размер может составлять до 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Военная

Данный тип кредита доступен военнослужащим, участвующим в специальной накопительно-ипотечной программе. Выдача займа осуществляется при поддержке со стороны государства. На отдельно открытый счет военному перечисляются субсидии, которые он должен потратить для приобретения жилого имущества. При этом он может самостоятельно выбрать район расположения покупаемого жилья и его тип (дом, квартиру).

Какие виды ипотеки предлагают оформить российские банки

Для некоторых российских граждан обеспечение жильем – цель №1, причем труднореализуемая за счет собственных сбережений. Поэтому приходится обращаться в кредитно-финансовые учреждения, которые предлагают сегодня множество разнообразных ипотечных программ. И это, разумеется, к лучшему, ведь у человека появляется большой выбор. Но с другой стороны, процесс поиска и подбора нужной программы усложняется. Порой человек не может определиться с оптимальным вариантом, т.к. не знает, какие виды ипотеки представлены на рынке.

Что такое ипотека, какая она бывает

Ипотека – это определенная форма залога, когда недвижимость, закладываемая для получения денежных средств, остается в собственности владельца, но передается во владение и пользование залогодателю в случае невыполнения должником своих обязательств. Если понятие рассматривать с экономической точки зрения, ипотека представляет собой рыночный инструмент кредитования, предназначенный для:

• привлечения финансов с целью поддержания материального производства;
• принятия антиинфляционных мер;
• обеспечения оборота и перераспределения имущества;
• преодоления социальной нестабильности, порождающей экономический кризис;
• социального и экономического развития экономики, строительства и др.

Для заемщика ипотека – это кредит на долгий срок (15-30 лет) с целью приобретения жилья, коммерческой недвижимости, улучшение жилищных условий.

Интересно!

История ипотеки началась с Древней Греции. И если сейчас заемщик обеспечивает возврат денег кредитору залогом имущества, то ранее обеспечением долга являлась его свобода. И только в VI столетии до н.э. появилась имущественная ответственность. Ипотекой называли деревянный столб, который ставили на залоговом земельном участке.

Первый ипотечный банк был частным, его создали в Германии в 1862 г. А последующие в основном принадлежали государству. Стремительно развиваться ипотечное кредитование начало в XX столетии. Массово ипотеку давали компаниям, работающим в промышленной отрасли, сельским хозяйствам.

Обычно ипотечный кредит предоставляют в размере, не превышающем 70-80% от оценочной стоимости приобретаемого/имеющегося объекта. Также жилищное кредитование характеризуется обязательным требованием уплаты первоначального взноса, однако оно распространяется не на все виды ипотеки. Задаток, как правило, составляет 10-30% от величины кредита.

Банки кредитуют, если на обслуживание ипотеки у клиента уходит не более 40% его ежемесячного дохода. Основополагающими для получения кредита являются документы, которые определяют взаимоотношения между участниками системы ипотечного кредитования, – залогодателем и залогодержателем. Это: кредитное соглашение и договор о залоге.

Формы ипотеки в России и экономически развитых странах

У ипотеки есть свои формы и виды. Выделяют ипотеку на договор купли-продажи. Она является наиболее распространенной. Речь идет о приобретении недвижимости за счет кредитных средств, которая уже введена в эксплуатацию. Простыми словами, ипотечный кредит дают на недвижимость в жилом состоянии со всеми необходимыми коммуникациями. Продавец должен быть ее единственным собственником, подтвердить это документально.

В рамках ипотеки по договору купли-продажи обычно дают деньги на покупку квартиры на вторичном рынке. Поскольку в сделке участвуют 3 стороны: покупатель, продавец и кредитор, заключается трехсторонний договор. Документы подписываются исключительно в отделении банка. Договор составляется в 6 экземплярах: 2 для банка и по одному для заемщика, продавца, Росреестра и нотариуса.

Вторая форма жилищного кредитования — ипотека на жилье на этапе строительства. Условия в данном случае несколько ужесточенные, что связано с повышенным риском, с которым сталкиваются кредиторы. Заемщику приходится не только соглашаться с этими условиями, но и с требованием приобрести объект у аккредитованного застройщика, а это существенно сокращает выбор жилья.

Но есть у данного требования и положительная сторона. Покупатель может быть уверен, что продавец его не обманет, ведь аккредитация застройщика банком – это своего рода его проверка на благонадежность. В числе аккредитованных застройщиков будут находиться опытные юрлица. При этом недвижимость одобряется, когда строительные работы выполнены, как правило, на 20-30%.

Третья форма ипотеки заключается в выдаче кредита на индивидуальное строительство. Она, разумеется, сопровождается обязательным страхованием и обеспечением. Залогом до полного выполнения должником своих обязательств выступает имеющаяся в собственности или кредитуемая недвижимость. Во втором случае на период оформления залога предоставляется другой вид обеспечения, например, поручительство.

В странах с развитой рыночной экономикой формы ипотеки другие. Они зиждутся на схемах оплаты. Мы не будем вас утруждать их определениями, а просто перечислим. Бывает ипотека:

• с «шаровым» платежом;
• пружинная;
• с участием;
• ролл-оверная;
• с переменной нормой %;
• самоамортизирующаяся;
• с частичной амортизацией;
• с младшими закладными.

Какие виды ипотеки существуют на российском рынке

Гораздо больший интерес вызывают виды ипотечных кредитов или ипотечные программы, предлагаемые банками. Они условно классифицируются по таким критериям:

• тип приобретаемой недвижимости;
• вид платежей;
• направленность;
• цель ипотечного кредитования.

В зависимости от типа приобретаемой недвижимости выделяют разные виды ипотеки: кредит на строящееся жилье, готовый объект, апартаменты, дачу/коттедж, таунхаус, на строительство жилого дома, на комнату/долю. По видам платежей можно иметь дело с аннуитетной системой погашения. Но также есть и дифференцированная ипотека.

Такой признак, как направленность, классифицирует жилищные ссуды на социальные, т.е. те, в частичном финансировании которых опосредованно или прямо участвует государство, и коммерческие, когда ипотеку берут ИП, юрлица для бизнеса и т.п. А цель определяет 2 вида ипотечного кредитования: целевые или стандартные ипотечные программы и нецелевые (кредит под залог недвижимости).

Во втором случае для залога недвижимости оформляется жилье, которое уже находится в собственности потенциального заемщика. А деньги даются без декларирования целей. Т.е. человек может потратить их на покупку жилья, обустройство жилплощади и другие потребительские цели. Кроме перечисленных видов, отдельно следует выделить нестандартные ипотечные программы (по двум документам, без первоначального взноса и др.).

Ипотечные кредиты по типу приобретаемой недвижимости: новостройка

Кредит на строящееся жилье еще называют новостройкой. Его банки предоставляют на покупку квартиры, которая только строится. Продавец – аккредитованный партнер-застройщик. Программа для заемщика затратная в силу высоких процентных ставок. Но благодаря ней человек может сэкономить на стоимости самой квартиры, поскольку она становится дороже после ввода в эксплуатацию, а в период строительства – дешевле.

В качестве залога банк принимает приобретаемую квартиру. Сумма кредита рассчитывается, исходя из стоимости объекта и платежеспособности клиента. Позволяется привлекать 1-3 созаемщиков (физлиц), к которым предъявляются такие же требования, что и к заемщику. Их доход учитывается при расчете максимального размера ипотеки. Супруг/супруга выступают в роли созаемщика в обязательном порядке. Процентная ставка определяется в зависимости от: статуса клиента, вида кредита и его срока, величины взноса.

Ипотека на готовый объект

Кредит на готовый объект подразумевает кредитование на приобретение недвижимости (квартиры, дома) на вторичном рынке. Данная программа, пожалуй, наиболее востребованная. Она отличается быстрой оформления, оптимальными условиями предоставления. Поисками недвижимости человек может заниматься сам. Но обычно кредитор предлагает свою помощь в выборе и недвижимость партнеров.

В любом случае объект должен соответствовать определенным требованиям.

Ипотека на апартаменты

Ипотека на апартаменты – это относительно новое понятие на рынке недвижимости. Она представляет собой кредит, выдаваемый на приобретение не квартиры в многоэтажном доме, а особой жилой площади, которая значительно отличается от привычных квадратных метров. Апартаменты нельзя путать с квартирой или пентхаусом. Это объект площадью, как правило, 40 кв. м. Они состоят из 2 и более комнат, обязательно оборудованы кухней и санузлом.

Кроме того, в апартаментах можно прописаться временно на 5 лет. Потом этот срок позволяется продлить. Такая недвижимость продается обычно в коммерческих зданиях. И она давно перестала быть элитным жильем. Благодаря подобному виду ипотеки, апартаменты стали доступны более широкому кругу населения.

Банковские организации желают видеть в роли претендента на кредит лицо с российским гражданством, а некоторые, даже более того, — с пропиской на территории того н.п., где находится предмет залога. Ипотека на апартаменты может сопровождаться дополнительными процентными ставками (в пределах 1-2%), страхованием жизни. Еще ее характеристиками считаются:

• возможность покупки на первичном/вторичном рынках;
• различные виды обеспечения, в том числе залог имеющегося жилья;
• юридический статус жилплощади – коммерческий объект, отсюда все вытекающие с временной пропиской, повышенными тарифами ЖКХ, дополнительное обслуживание Управляющей компании и др.;
• программы реализуют далеко не все банки, т.к. такой вид ипотеки находится на этапе развития. Апартаменты в кредит могут предложить: ДельтаКредит Банк, Абсолют Банк, Банк Зенит, ДОМ.РФ, Возрождение, ВТБ и др.;
• ипотека на апартаменты – подходящий вариант для дальнейшей сдачи их в аренду, что получать доход и возместить расходы по кредиту;
• привлекательное местоположение недвижимости (обычно центральные районы мегаполисов) со всей необходимой инфраструктурой в непосредственной близости;
• нельзя использовать материнский капитал в счет взноса или погашения части ипотеки;
• строящееся жилье приобретается только у аккредитованных застройщиков.

К апартаментам также выдвигаются свои требования. На картинке ниже пример требований ДельтаКредит Банка.

Ипотека на дачу/коттедж

При желании российский гражданин может получить ипотеку на загородную недвижимость, земельный участок, коттедж, другие строения хозяйственного назначения. Она представляет для кредиторов риск, поскольку загородные дома не такие ликвидные, как городские квартиры. Износ наступает раньше. Стоимость объекта рассчитать сложнее. По этим причинам кредит на дачу/коттедж – вид ипотеки, оценивающийся дороже.

Ставка по нему может превышать ссуду на новостройку и вторичный рынок на 2-3 п.п. Первоначальный взнос тоже выше (на 10-15%). Дома рассматриваются только те, которые поставлены на кадастровый учет. Банковские организации интересуют: технические характеристики жилья, материалы, используемые при его строительстве, уровень износа. Немаловажные факторы – целевое назначение земельного участка, отдаленность от проезжей части, присутствие рядом промышленных предприятий, ферм, высоковольтных линий электропередач.

Чтобы кредитно-финансовые учреждения одобрили недвижимость, она и земельный участок должны отвечать ряду условий.

Данный вид ипотеки есть у: Сбербанка, ЮниКредит Банка, Интерпромбанка, Промсвязьбанка, Россельхозбанка, МИнБанка, ДельтаКредит Банка, Газпромбанка и др.

Ипотека на строительство жилого дома

Ипотечный кредит на индивидуальное строительство частного дома предназначен для финансирования заемщика, который имеет земельный участок и хочет построить на нем жилье. Если в случае с обычными ипотечными программами вы сначала выбираете объект, а затем отправляетесь в банк, то в с случае с ипотекой на индивидуальное строительство в первую очередь определяют сумму заемных денег, а потом – планируются расходы на возведение.

В качестве залога подходят: имеющаяся в собственности недвижимость, земля, движимое имущество, дом, который будет построен. Занимается этим видом ипотечного кредитования небольшое количество банков. Оптимальные условия отмечены у РСХБ и Сбербанка. Такая ссуда – нежелательна для кредиторов, поскольку существует большой риск недостроя, который компенсируется повышенными ставками и задатком.

Чтобы «удешевить» ипотеку, необходимо привлекать созаемщиков, максимально обеспечивать свои обязательства. Банки сотрудничают с теми людьми, которые получили все разрешения на строительство дома, утвердили проект. По окончании стройки нужно также документально отчитаться перед залогодателем. Еще одна отличительная особенность – возможность финансирования траншами. Земля должна быть пригодна для возведения жилого строения. Требования, предъявляемые к ней, перечислены ниже.

Ипотека на комнату/долю

Ипотечный кредит на комнату в коммунальной квартире или долю также имеют место быть, хотя и встречается реже. Оформляя такой вид ипотеки, человеку придется столкнуться с бюрократической волокитой, а именно удостовериться, что соседи по квартире, отказываются от права преимущественного приобретения. Отказ предоставляется банку документально, причем он должен быть подписан нотариусом.

Ипотеку на комнату банки выдают охотнее, когда заемщик уже владеет одной/несколькими комнатами в квартире, и обращается к кредитору с целью выкупа остальной площади. Кредит на долю в жилом помещении чаще берут в результате развода. И лояльнее относятся к обратившемуся гражданину/гражданке, если после развода прошло достаточно много времени, что уменьшает вероятность притворной сделки.

Комната должна соответствовать нормам жилья, обеспечивать будущему владельцу комфортность проживания (иметь коммуникации, санузел, отопление). Ее метраж может составлять не менее 12 кв. м. Одобряются комнаты без коммунальных задолженностей, которые находятся в зданиях с не деревянным перекрытием, износом не ниже 50%, построенных после 70-х гг. XX века.

Оформить этот вид ипотечного кредита можно у: ТрансКапитала, Сбербанка, ДельтаКредит Банка, Газпромбанка, СКБ Банка, ВТБ. Проценты по нему несколько выше, чем на квартиру.

Разновидность жилищных кредитов по виду платежей

За рубежом банки предлагают разнообразные схемы погашения задолженности по ипотеке. Но российские только 2: аннуитетную и дифференцированную. Эти виды ипотечных платежей схожи в том, что включают основной долг + %. Но в остальном они кардинально разнятся. Аннуитет преимуществен в неизменности платежей. Большая часть их – это проценты.

При таком варианте возврата сумма долга уменьшается не сильно, хотя деньги вносятся регулярно. Следовательно, аннуитетный вид платежей несет в себе внушительную переплату и выгоден при досрочном погашении. Оплата дифференцированной ипотеки происходит планомерно, а тело кредита погашается равными частями. Размеры платежей ежемесячно уменьшаются в связи с тем, что начисляются на остаток задолженности, которая также уменьшается.

Поэтому так важно постоянно уточнять в банке, сколько в следующий раз необходимо вносить по ипотеке. Дифференцированная система предполагает, что первые ежемесячные взносы будут высокими, по этой причине, она подходит не всем. Но если произвести подсчеты переплаты, дифференцированная ипотека – лучше.

Иногда у заемщика нет выбора по видам платежей (предлагается аннуитет), но некоторые организации все же дают возможность ему определиться с типом погашения. Таковыми, например, являются: Россельхозбанк, Нордеа Банк, Газпромбанк, Банк Санкт-Петербург.

Виды ипотечных программ по направленности

Исходя из направленности виды ипотеки бывают: социальная и коммерческая. Социальная представляет собой кредит, предоставляемый на особых льготах. Его частично финансирует государство, если вы относитесь к определенной категории лиц, например, молодая семья с детьми, военнослужащий. А в некоторых регионах действуют региональные социальные программы.

Чтобы человек, нуждающийся в изменении жилищных условий, мог прибегнуть к социальной ипотеке, нужно обратиться в городскую администрацию или Департамент ЖКХ. На данный момент в социальную ипотеку, входят программы: военная, Маткапитал, Госпрограмма для молодых семей.

Военная ипотека

Военная ипотека направлена на оказание помощи военнослужащим в получении жилплощади. Право на использование такой возможности имеют участники НИС (накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих). Для участия в программе мужчина, проходящий службу, должен зарегистрироваться в ФОИВ/ФГО. Далее ему открывают накопительной счет, куда из федерального бюджета регулярно перечисляют денежные средства.

По истечении 3 лет участия в НИС военнослужащий может затребовать рапорт о предоставлении жилищного кредита. Деньги с накопительного счета могут быть использованы для уплаты взноса. Погашение осуществляется за счет финансов государства, учтенных на счету участника программы. Если военнослужащий увольняется, финансирование прекращается. Более детально о НИС можно узнать на сайте rosvoenipoteka.ru.

По условиям военной ипотеки, сумма кредита ограничена. Например, у Сбербанка это 2 502 000 руб. Срок кредитования также сокращен до 20 лет. Военнослужащим банки предлагают ставки немного ниже, чем другим заемщикам. Купить можно: квартиру на вторичном рынке, жилой дом с земельным участком, таунхаус, квартиру по договору долевого участия в строительстве. Военную ипотеку дают: Промсвязьбанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк, Банк Зенит, РНКБ Банк, Связь-Банк, АИЖК, Открытие и др.

Маткапитал

Ипотека в России стала доступной многим родителям с появлением программы Маткапитал, которая предусматривает внесение первоначального взноса или части кредита, погашение уже взятой ипотеки за счет материнского капитала. Она распространяется на тех супругов, у которых родился второй малыш до 2021 года, и на следующие кредитные предложения:

• готовое жилье;
• новостройка;
• индивидуальное строительство дома.

Обратите внимание, что не только мать, но и отец в некоторых случаях может подать заявление на выделение материальной помощи для ипотечного кредитования. В банк обязательно предоставляется соответствующий сертификат. Реализация подобного вида социальной ипотеки осуществляется в несколько шагов.

Маткапитал принимают следующие кредиторы: УРАЛСИБ, ВТБ, Райффайзенбанк, Газпромбанк, Сбербанк, БЖФ, Открытие, РСХБ, Альфа-Банк и ряд других.

Ипотека для молодой семьи

Также государство разработало еще одну программу для семей, в которых в период с 01.01.2018 по 31.12.2022 года рождается второй/третий ребенок. Ее условия позволяют приобрести жилье по льготной ставке (от 6%) на сумму 3-8 млн руб. Обычно этот вид ипотеки обеспечивает чету объектом на первичном/вторичном рынке.

Взнос может на 5-10% превышать среднестатистическое значение. В роли заемщика должен выступать гражданин/гражданка РФ возрастом не старше 35 лет, состоящий в браке и имеющий детей, получающий достаточно з/п для обслуживания кредита. Ипотека для молодой семьи в 2019 году ободряется тем, кто по решению органов исполнительной власти признан нуждающимся в получении жилья и стоит на очереди.

Субсидия покрывает 40% расходов на кредит. Кредитованием по данной программе занимаются: Сбербанк, ДельтаКредит Банк, Райффайзенбанк, Открытие, Севергазбанк, Возрождение, Промсвязьбанк, ВТБ, Абсолют Банк, СКБ Банк и т.д.

Коммерческая ипотека

Ипотека коммерческого вида – это кредитование с целью покупки нежилой недвижимости для последующего извлечения прибыли. Деньги предоставляют на покупку: складских помещений, производственных зданий, офисов, торгово-развлекательных помещений и т.п. Передают в залог при этом как покупаемый объект, так и существующий у заемщика. Закон «Об ипотеке» регулирует коммерческое ипотечное кредитование.

Согласно нему, кредит возможен в случае выкупа не только самого сооружения, но и земельного участка, находящегося на нем. Чаще заемщиками выступают юридические лица, ИП. Если они оформляют ипотеку на предприятие-имущественный комплекс, залоговыми становятся и приобретаемая недвижимость, земля, и другие его активы, в том числе оборудование, готовая продукция.

В рамках этого вида ипотеки большинство банков предлагает своим клиентам 10-20 млн руб. Но встречаются кредитно-финансовые учреждения, финансирующие на более крупные суммы. Тот же СМП Банк может занять до 50 млн руб. Ставка по коммерческой ипотеке выше (от 12-13% годовых), задаток – тоже (20-30%). Субсидии и маткапитал использовать по ней нельзя.

Зато отдельные программы дают дополнительные возможности. Россельхозбанк может, к примеру, дополнительно профинансировать заемщика для проведения ремонта объекта, предоставить отсрочку платежа по уплате основного долга. Иногда встречаются предложения по разным формам выдачи заемных средств:

• единовременный кредит;
• кредитная линия.

Виды ипотеки в зависимости от целей ипотечного кредитования

Если разделять ипотеку по целям, то образуются 2 вида – целевая и нецелевая. К первому можно отнести все перечисленные выше жилищные кредиты. Т.е. они выдаются конкретно на покупку того или иного объекта. А во втором случаем речь идет о нецелевом кредите под залог недвижимости. Это альтернатива ипотеке, но без первоначального взноса. Еще он характеризуется небольшими сроком и суммой – до 10 млн руб. на 15-20 лет, сравнительно высокой ставкой – от 13-15% годовых.

Залоговым предметом является жилье, имеющееся в собственности человека. Т.к. кредит нецелевой, подтверждать цель использования денег не нужно. А это значит, что вы можете направить средства на ремонт, приобретение техники, мебели и прочее. Нецелевой вид ипотеки есть в ассортименте кредитных продуктов практически каждого банка, специализирующегося на ипотечном кредитовании.

Нестандартные ипотечные программы

В отдельную группу стоит выделить нестандартные ипотечные программы. К ним относится ипотека: по 2 документам, без первоначального взноса, кредит на машино-место/гараж. Чаще всего заем денег на решение жилищного вопроса сопровождается подачей большого пакета документов. Но отдельные программы, типа «Легкая ипотека», «Ипотека по 2 документам» упрощают процесс кредитования.

Этот вид жилищного кредита подойдет тем, кто работает неофициально, а потому не может предоставить 2-НДФЛ, ведь банки спросят лишь паспорт и вторую бумагу, удостоверяющую личность (права/СНИЛС/загранпаспорт и т.п.). И получить деньги представляется возможным на: новостройку, рефинансирование, вторичный рынок. Правда, для минимизации рисков кредиторы повышают стоимость ипотеки, величину задатка.

Срок рассмотрения заявки сокращается, как и максимально допустимая сумма ипотеки. Без особой волокиты кредитуют: ДОМ.РФ, Альфа-Банк, Сбербанк, ВТБ, РСХБ, Газпромбанк. Ипотечный кредит без первоначального взноса сегодня не редкость. Такая программа станет оптимальным решением для лиц, не имеющих собственных накоплений для внесения задатка.

Однако стоит отметить, что особых преимуществ такой вид ипотеки не имеет. Условия, на которых она предоставляется, не самые выгодные, поскольку так банки компенсируют отсутствие задатка. Для владельцев авто, проживающих в квартирах, также есть кредитное предложение по возмездной финансовой помощи на приобретение гаража (в том числе на земельный участок), машино-места.

Некоторые программы дают возможность не только купить готовый объект, но и получить деньги на его строительство. Обеспечить возврат кредита можно за счет поручительства, залога кредитуемой/существующей недвижимости. Годовая ставка начинается с 10-11%, а взнос – от 25%. Данный вид ипотеки дается на долгий срок. За ним обращаются в: Росбанк, Банк Санкт-Петербург, Запсибкомбанк, Сбербанк, ДОМ.РФ, Абсолют Банк и др.

Советы ипотечного эксперта, как грамотно и без сожалений в дальнейшем взять ипотеку

В завершение

Как видите, банки дарят нам большое разнообразие ипотечных программ. Но только знание их особенностей и детальное изучение условий поможет сделать правильный выбор. Чтобы меньше переплачивать банку, независимо от самого вида ипотеки, необходимо брать кредит на небольшой срок. Также выгодным, по мнению экспертов, является вариант со строящимся жильем.

Источник https://oipoteki.ru/pro-ipoteku/chto-takoe-ipoteka

Источник https://vzayt-credit.ru/vidy-ipoteki/

Источник

Источник