Брать ли ипотеку: оцениваем плюсы и минусы

Многие люди, у которых нет собственного жилья, задумывались об ипотечном кредитовании, но так и не определились, стоит ли брать ипотеку. И это понятно, ведь жилищный кредит оформляется на длительный срок и несет в себе большие расходы. Тем не менее для лиц, нуждающихся в жилплощади, ипотека – единственный шанс в ближайшее время ее обрести. Поэтому считаем данный вопрос актуальным и предлагаем разобрать его.

В чем преимущества и недостатки ипотеки

Решение о том, стоит ли брать ипотеку, непростое, т.к. любой кредит несет в себе преимущества и недостатки. Прежде чем стремглав бежать в банк, чтобы оформить ипотечный кредит, или напротив – категорично выступать против него, необходимо объективно взвесить все за и против. И хотя это не даст вам однозначного ответа, но все же внесет какие-то прояснения на счет того, брать ли ипотеку.

Плюсы ипотечного кредитования:

1. Самым главным преимуществом ипотеки является то, что она дает возможность приобрести жилье в настоящее время, а не откладывать желание на будущее в связи с долгосрочным накапливанием.
2. После покупки недвижимости в нее сразу можно заселяться.
3. Кредит дает возможность не только приобрести объект, но и получить источник дохода, если его сдавать в аренду.
4. Благодаря налоговым вычетам позволяется возместить сумму налога, распространяющегося на приобретение недвижимости, в размере, не превышающем 260 тыс. руб.
5. Если человек относится к льготным категориям населения, военнослужащим, можно воспользоваться социальной программой. Для семей также предусмотрена помощь от государства.
6. При ухудшении финансового состояния заемщик имеет право получить ипотечные каникулы. Т.к. кредиторы заинтересованы в том, чтобы клиенты погашали задолженность, а, следовательно, возвращали долги, и за счет процентов приносили им прибыль, они найдут компромисс для мирного решения этой проблемы, временно предоставив отсрочку. Также в случае возникновения трудностей с оплатой ипотеки можно ее реструктуризовать, рефинансировать.
7. Покупка квартиры по ипотечной программе – более безопасная сделка, чем при обращении в агентства недвижимости. Банковские организации производят тщательную проверку застройщиков, а потому продавец должен быть благонадежным.
8. Покупка квартиры на этапе строительства даже с помощью ипотеки – хорошая инвестиция, поскольку недвижимость в новостройке реализуется по цене ниже рыночной. Когда же она будет достроена, стоимость станет выше.
9. Несмотря на немалые переплаты, вы будете платить за собственное жилье. А в случае с арендой хотя и дешевле, но вы не можете быть уверены, что завтра вам не придется съехать.

Недостатки ипотеки

Отдельными пунктами выделим и негативные стороны ипотечного кредитования, которые заставляют вообще задуматься, стоит ли к нему прибегать:

1. Чаще всего у заемщиков нет своего недвижимого имущества. Значит, залоговыми становятся приобретаемые квадратные метры. Это несет в себе некоторые ограничения. До момента полного расчета с банком новый владелец жилплощади не сможет ее продать, обменять, подарить.
2. Погашение ипотечного кредита осуществляется на протяжении длительного срока, что само по себе уже обременительно, и влияет на общую сумму переплат.
3. Когда человек перестает выполнять свои долговые обязательства, кредитор вправе продать недвижимость.
4. Всегда существуют риски возникновения болезней, утраты дееспособности, что наложит на возврат долга свои отпечатки. Поэтому брать квартиру или другой объект в ипотеку лучше со страховкой, и в случае проблем с оплатой кредита не медлить, а сразу уведомить об этом банк.
5. Ипотечный кредит, в отличие от потребительского, связан с дополнительными расходами. Лицу придется оплачивать услуги оценщика, нотариуса, делать страховые платежи.
6. Большинство программ сопровождаются наличием первоначального взноса, который не каждый гражданин способен осилить.
7. К потенциальному заемщику предъявляются сравнительно жесткие требования. Строгие критерии – это причина того, что у многих пенсионеров и молодежи вопрос, стоит ли брать ипотеку, вовсе не возникает. Она им попросту не доступна.
8. Заявка на ипотечный кредит может рассматриваться от 3-4 дней. Весь процесс оформления не протекает так быстро, как хотелось бы. К тому же, нужно собрать внушительный пакет документов.

Многие скажут, что минусы ипотеки не кажутся такими страшными, по сравнению с возможностью в ближайшее время обрести жилье. Однако правильный подход заключается в анализе преимуществ и недостатков в каждом конкретном случае.

Стоит ли брать ипотеку в 2019 году: изучаем важные факторы

Вы не сможете принять взвешенное и разумное решение без активной мозговой деятельности. Т.е. сначала вам придется изучить статистические данные и некоторые показатели, мнения экспертов, реально оценить свои финансовые возможности и т.д.

Перейдем сначала к статистике. Данные НБКИ свидетельствуют о том, что в 2018 году за октябрь-декабрь средняя величина ипотечного кредита возросла на 2,34 млн руб. Также увеличение отмечалось не только по суммам, но и количеству выданных ссуд. Стоит отметить, что ипотеку чаше брали лица в возрасте от 25 до 29 лет. Эти сведения о говорят нам о вовлеченности российских граждан в ипотечное кредитование.

Спрос на него в 2018 году рос благодаря таким факторам:

• снижение первоначального взноса и процентной ставки;
• уменьшение цен на квартиры в новостройках;
• удешевление рубля;
• изменение законодательства касательно долевого строительства, в результате чего люди пытались вложить деньги в недвижимость;
• стимулирование ипотечного кредитования со стороны Минстроя и государства (субсидирование, социальные программы с господдержкой) и др.

По прогнозам специалистов, ипотечного бума в 2019 году ждать не придется. Невзирая на то, что банки пытаются поддерживать интерес клиентов к ипотеке, прежнего спроса на данный кредит не будет. На это влияют такие причины:

• повышение процентных ставок до значения 10-11% и выше (для клиентов, не относящихся к специальным категориям);
• доступность ипотечных программ на выгодных условиях (по акциям партнеров-застройщиков) лишь для малого числа заемщиков;
• повышение требований к первоначальному взносу;
• подорожание жилья в городах-миллионниках и т.д.

При этом если верить прогнозам некоторых аналитиков и банкиров, ставки по ипотеке будут постепенно снижаться. Этому благоприятствует экономическая ситуация. Такие заявления делают и политики. Так, Михаил Мень, занимающий должность министра строительства и ЖКХ, ожидает к 2022 году снижение ставки до 6%. Отметим, что рассуждения экспертов, которые мы приведем позже, расходятся. Поэтому заемщику самому следует исследовать рынок, экономические показатели и делать собственные выводы.

Индикаторы рынка, помогающие понять, стоит брать ипотеку или копить

2 важных параметра, на которые ориентируется будущий заемщик, — это ипотечные ставки и цена недвижимости. И оба этих показателя не берутся сами собой. Те же процентные ставки банки не устанавливают по своему желанию. Есть факторы, влияющие на их рост:

• увеличение ключевой ставки, определяемой Центробанком;
• снижение экспортных цен на нефть;
• высокий уровень инфляции;
• сложность в привлечении кредиторами капитала;
• скачок курса валют.

Если наблюдаются данные явления, можно быть уверенным, что скоро ипотека станет дороже. Помимо этого важно отслеживать ситуацию на рынке недвижимости. Аналитические агентства сообщали, что в январе на фоне повышения ставок по ипотечным кредитам и даже их рефинансированию покупательская активность несущественно снизилась.

В феврале 2019 года рынок начал возвращаться в предыдущий режим. Такая динамика образовалась за счет дисконтных программ застройщиков, действие которых было продлено. Более того, были введены дополнительные скидки, таким образом, пытаясь компенсировать рост ставок. Ситуация со спросом отразилась на ценах недвижимости. Новостройки стали дешеветь.

Так, средневзвешенная стоимость объекта в пределах МКАДа сейчас равна 203 500 руб., что на 2,4% меньше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Цены немного подросли только на недвижимость экономкласса (на 0,7%). Однако нельзя ограничиваться только исследованием национального рынка, необходимо смотреть на ситуацию в региональном разрезе. Там можно увидеть иную картину.

Например, аналитический центр ЦИАН выяснил, в каких городах ипотеку не новостройку не стоит брать. За прошедший год рост цен на недвижимость произошел на 6% в целом по стране. Зафиксирован наиболее существенный рост в таких городах:

• Казань;
• Новосибирск;
• Красноярск;
• Санкт-Петербург;
• Москва;
• Пермь;
• Омск;
• Волгоград;
• Екатеринбург;
• Челябинск.

Изменения не коснулись цен на первичном рынке Нижнего Новгорода. А в Самаре и Ростове-на-Дону даже отметили снижение на 2% и 5%. В целом в больших городах средняя стоимость 1 кв. м в феврале 2019 составила 65 500 тыс. руб.

Оценка финансового состояния

Чтобы выяснить, стоит ли брать ипотеку, недостаточно анализировать вышеизложенные данные. Вы должны еще объективно оценить свое материальное положение и возможности. Сопоставьте размеры своего дохода и ипотеки, предполагаемый срок кредитования, ставку. Честно ответьте на вопрос: «Сможете ли вы справиться с возлагаемой кредитной нагрузкой?».

Только так получится понять, целесообразно брать ипотеку или нет. Также следует учитывать: дополнительный заработок, если он есть (депозитный счет, подработка, пассивный доход), наличие денежных обязательств, имеющихся перед другими кредиторами. Банки, где вы пожелаете взять ипотеку, кстати, тоже берут во внимание эти факторы.

Особенно их интересует, сколько у вас остается денег после того, как вы заплатите по всем имеющимся на текущий момент кредитам, и по ипотеке, на которую претендуете. В идеале у клиента должно оставаться не менее 50% от дохода. Подумайте о стабильности вашей работы, существует ли риск увольнения, или вы находитесь на хорошем счету, занимаете руководящую должность.

Если по результатам оценки выяснится, что у вас невысокая з/п, а денежных средств будет едва хватать на проживание даже при жесткой экономии, тогда брать ипотеку, разумеется, не не нужно.

Стоит ли брать ипотеку: мнения экспертов

«Если острой необходимости в приобретении жилья нет, лучше подождать с ипотекой, пока ставки и стоимость на недвижимость снизятся», — считает Александр Крапин, президент агентства Rway. Олег Репченко, возглавляющий аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости, солидарен с мнением своего коллеги. Он думает, что плавное снижение цен на жилплощадь будет происходить в течение ближайших 2-3 лет на 20-30%.

А вот Павел Самиев, выступающий директором НРА, отмечает, что сейчас складывается благоприятное время для взятия ипотеки, поскольку ее доступность в дальнейшем будет снижаться. Ведь долговая нагрузка россиян из-за уменьшения их платежеспособности, ускорение инфляции, увеличение НДС не пройдут бесследно. Самиев утверждает о прямой взаимосвязи роста ипотечных ставок и роста самого жилья, перехода от долевого строительства к иным моделям финансирования.

Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра «Русипотека», рекомендует тем, кто думает, брать ли ипотеку, исходить из: реальной потребности в недвижимости, наличии накоплений в размере 30% от ее стоимости на внесение задатка, страховых платежей и переезд в новое жилье, возможности отложить 3-6 платежей в случае возникновения форс-мажора.

Но самый главный вопрос, который заемщик должен себе поставить: готов ли он жить на протяжении срока обслуживания ипотеки (10-30 лет) на ту сумму денег, которая будет оставаться после платежей?

Когда стоит брать ипотечный кредит

Брать ипотеку можно без сожалений, если вы:

• особо нуждаетесь в жилье, и решить эту проблему можете только через ипотечное кредитование;
• финансового грамотны, и предварительно произвели все расчеты;
• не планируете переездов;
• уверены в стабильности своего заработка, работаете в государственных структурах;
• берете ипотечный кредит в рублях;
• оформляете ипотеку для заработка;
• накопили достаточно денег для первоначального взноса;
• соглашаетесь на условия не более 11% годовых;
• подпадаете под льготную категорию и выбираете социальную ипотеку;
• ознакомились с ситуацией на рынке, и она оказалась утешительной.

4 правила правильного ипотечного кредитования

В основном банки предлагают аннуитетную систему погашения ипотеки. Но есть и такие, которые предоставляют клиенту выбор между аннуитетным и дифференцированным платежами.. Мнения экспертов сводятся к тому, что лучше второй вариант. Но по доходности не каждый может себе позволить впервые годы платить большие. Если у вас есть возможность на начальном этапе вносить по ипотеке суммы, превышающие ежемесячные платежи, воспользуйтесь ней.

Дело в том, что при дифференцированной схеме тот размер денежных средств, который больше обязательного платежа, будет идти на погашение не только процентов, как при аннуитете, но и на тело кредита. Таким образом, выбрав дифференцированные платежи, вы уменьшите переплату по ипотеке. Отсюда первое правило:

1. Нужно понимать разницу между системами оплаты, знать, какие есть виды ипотеки, разбираться в ее терминологии, внимательно читать договор перед подписанием.
2. Ипотеку берите на оптимальный срок. Желательно поднажать и возвратить долг быстрее.
3. Серьезно подходите к сравнению условий ипотечных программ, чтобы не упустить лучшее предложение. В каждом банке, куда бы вы ни обращались, просите сотрудников посчитать общую сумму выплат. Где расходы меньше, там и стоит взять ипотеку. Также сами производите расчеты. Если сделать это трудно, примените наш ипотечный калькулятор или любой другой инструмент в интернете, который поможет рассчитать ипотеку и понять, брать ее или нет.
4. Не думайте, что страхование жизни – лишняя услуга. Она увеличит расходы, но, во-первых, это реальная подстраховка, ведь ипотека берется не на год-два, и вы не знаете, что случится с вами в течение 10-30 лет, пока ее выплачиваете. Если вдруг возникнет страховой случай, страхования компания возвратить банку задолженность. Во-вторых, несмотря на то, что страхование жизни – добровольное решение, не влияющие на вердикт банка по заявке, отказ от нее повлечет за собой кредитование на менее выгодных условиях. Кредиторы обычно повышают годовую ставку на 2-3 п.п., если человек не хочет страховать жизнь.

Является ли потека кабалой

По многим причинам сложно сказать, стоит ли брать ипотеку. Ответ на этот вопрос должен быть сформирован каждым индивидуально, обязательно, учитывая различные факторы: текущую ситуацию на рынке недвижимости и состояние экономики, условия ипотечных программ, финансовое положение заемщика. Даже тип жилого помещения играет большую роль. Например, сомнения, купить квартиру в новостройке (т.е. на этапе строительства), мы бы отбросили сразу.

В этом случае ипотеку стоит брать, поскольку жилье обойдется дешевле, да и одобрение получить намного проще. Если наш материал не помог вам определиться, рекомендуем еще почитать отзывы пользователей, которые уже имели дело с ипотекой. Подведя итог, можно сказать, что неправильным будет категорическое отношение к ипотечному кредитованию. Для некоторых это единственный способ изменить свои жилищные условия.

Вы не пожалеете, приняв положительное решение, если подойдете к ипотеке С УМОМ, предварительно рассчитаете все затраты, и будете иметь запас на черный день, эквивалентный хотя бы 3-ем ежемесячным платежам. И помните, что на обслуживание кредита у вас не должно уходить более 40-50% вашей з/п.

Ипотека 2020: выгодно ли брать сейчас или стоит подождать?

Рынок ипотеки в 2020 году бурно развивается и уже вернулся на докризисный уровень, благодаря мерам, принятым правительством РФ и снижением ключевой ставки ЦБ

Возникает вопрос: спешить за кредитом на квартиру, или оценить ситуацию и подумать еще?
В этой статье собраны все основные темы и последние новости, касающиеся ипотеки: рейтинг банков, мнение экспертов, где лучше взять ипотечный кредит, а стоит ли брать ипотеку сейчас, как рассчитать свои силы при покупке жилья в кредит. А самое главное, ответ на вопрос, который волнует многих из вас: как стоит поступить?

Стоит ли брать ипотеку сейчас, или подождать лучших времен?

Тут мнения расходятся: Есть риск? Тогда зачем спешить? Давайте обсудим минусы и плюсы ипотеки в реалиях 2020 года.
Минусы, о которых не стоит забывать:

• Оплата в течение стольких лет может оказаться психологическим давлением.
• Ежегодная оплата страховки.
• Существует реальный риск потери дохода и появления задолженностей перед банком.
• Большой первоначальный взнос.
• Если не погашать досрочно, возникает достаточно большая переплата. Чем больше денег вы получите от банка – тем больше придется вернуть.
• В случае неуплаты есть вероятность лишения квартиры.

Плюсы, которые стоит вспомнить:

• Покупка недвижимости при помощи ипотеки безопаснее, чем через агентство. Банки изначально заинтересованы в дальнейшем сотрудничестве и исключении проблем. Соответственно, происходит автоматическая экономия на риэлторах и комиссии.
• Ставка ипотечного кредита чаще всего более низкая, чем у потребительского.
• Документы по сделке будут зарегистрированы в течение 7 дней.
• Возможность кредитных «каникул».
• Возможность купить недвижимость намного раньше, чем просто накопив на нее. Актуальнее всего это для тех, кто постоянно живет на съемной квартире.

Как видите, количество плюсов и минусов почти равное, но каждый банк предлагает свои условия по ипотечным кредитам. Давайте же разберемся в рейтинге банков на 2020 год, и решим, насколько выгодной для нас может оказаться ипотека.

Дом.РФ и Frank RG запустили для россиян новый рейтинг банков, выдающих ипотеки

Аналитическим центром Дом.РФ совместно с агентством Frank RG внедрен новый рейтинг ипотечных банков, который планируется обновляться ежемесячно. Данный рейтинг, как заявляют авторы, совершенно новый и дает представление о реальных ставках по ипотечному кредиту в разбивке на отдельные сегменты, об объемах выдачи ипотеки, и динамике заявок от клиентов на выдачу ипотечных кредитов.
По данным руководителя аналитического центра Дом.РФ Михаила Гольдберг, полученный отчет дает картину всего рынка ипотеки: лидеров по выдаче кредитов в новостройках, основных игроков в сегменте рефинансирования ипотечных кредитов, лидеров по кредитам на строительство индивидуальных жилых домов.
Согласно проведенному исследованию видно, что спрос, который снизился весной на фоне пандемии не просто восстановился, а значительно вырос и превзошел показатели до карантина, связанного с коронавирусом. В августе ТОП-20 банков рассмотрели 605 000 заявок на ипотеку вместо 450 000 в марте 2020 года.
Повышение спроса на ипотечное кредитование по мнению авторов рейтинга связано с двумя основными факторами:

• реализацией программы субсидирования,
• снижением средних ставок на ипотеку в рыночном сегменте.

Для примера, в августе 2020 года средние ставки по ипотечному кредитованию в банках топ-20 были следующие: в сегменте новостроек – 8,02% (-1,73 п. п. к августу 2019 г.), на вторичном рынке – 8,26% (-1,44 п. п. к августу 2019 г.), при рефинансировании кредитов – 8,07% (-2 п. п. к августу 2019 г.).
Однако многие эксперты рынка полагают, что на фоне высокой концентрации ипотечного рынка достаточно было рассмотреть топ-10 ипотечных банков. Применительно к топ-20 банков: их доля в общем объеме выдачи в августе 2020 года составляла около 97% (плюс примерно 3 п. п.), что говорит о повышении концентрации бизнеса.
Выдача ипотечных кредитов от двадцати крупнейших ипотечных банков составила 157 000 кредитов (примерно плюс 50% к августу 2019 г., и плюс 5% к июлю 2020 г.) на общую сумму около 400 млрд руб. (плюс 65% к августу 2019 г., плюс 8% к июлю 2020 г.). Что же касается ипотеки на покупку нового (первичного) жилья, то доля выдачи показала рост с 32% в августе 2019 г. до 40% в августе 2020 г.
Наиболее “специализированными” банками по выдаче ипотечных кредитов на строящееся жилье были отмечены банки «Санкт-Петербург» (75% от общего объема выданных ипотечных кредитов), Промсвязьбанк (69% от выданных кредитов) и «Абсолют банк» (доля составила 61%). На вторичном рынке основным игроком стал банк Сбер (до недавнего ребрендинга Сбербанк).
“Сбер” – это единственный банк из топ-10, где на долю ипотеки на вторичном рынке приходится около 60% всей выдаваемой ипотеки. Россельхозбанк из-за специфики работы больше “специализируется” на ипотеке на индивидуальные жилые дома, доля таких кредитов в его портфеле составляет чуть меньше половины, что на порядок выше среднего значения по топ-20 банков, Авторы исследования полагают, что данный фактор связан с программой Россельхозбанка «Сельская ипотека» (в которой ставка для заемщика – не превышает 3%, оператором является – Министерство сельского хозяйства).

Интересен ли рейтинг ипотечных банков?

Эксперты полагают, что рейтинг является интересным инструментом для анализа рынка, особенно если он будет выпускаться на регулярной основе. Например, Наталия Рогожина, доцент кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, полагает, что данный рейтинг может быть интересен также потенциальным инвесторам для проведении сравнительного анализа деятельности банков, работающих на рынке ипотеки для обосновании их работы на рынке ипотечных ценных бумаг.
Однако некоторые эксперты отмечают, что в предложенном рейтинге нет данных о проблемных ипотечных займах. Но именно эта информация может понадобиться в ближайшем будущем для понимания полной картины рынка. Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» полагает, что объем просроченной задолженности, данные которой публикуются Центральным Банком РФ, традиционно находится на низком уровне. С учетом бурного роста портфеля по ипотеке (что логично вписывается в картину) доля “просрочек” в нем устойчиво снижается в 2020 году и в настоящее время составляет не более 1%.
Поэтому пока, по мнению эксперта, данная публикация таких данных не показательна. Тем не менее, ситуация может кардинально поменяться в следующем году, при условии, что большой объем реструктурированных на фоне коронавирусной пандемии ссуд выйдет на просрочку. При этом эксперт выражает сомнение, что банки охотно согласятся на официальную публикацию информации по объемам просроченной задолженности в разрезе отдельных кредитных организаций.
По мнению девелоперов, предложенный рейтинг будет более интересен профессиональным финансистам, поскольку самих девелоперов есть взвешенное представление об основных игроках на рынке ипотеки, полагает Денис Бобков, гендиректор аналитической компании «Недвижимость-профи».
Наиболее интересные сведения в рейтинге для конечных потребителей – это процент одобрения кредитными организациями ипотечных заявок. По мнению Д. Бобкова, это может стать важной информацией к размышлению для заемщиков, которые не уверены на 100%, что они смогут полностью удовлетворить требования основных ипотечных банков. В данном случае, клиенты могут обратиться в банки попроще (не ТОП-10), чтобы иметь больше шансов на успех. Согласно рейтингу, средний уровень одобрения составил почти 70% по программе льготной ипотеки, 60% – по остальным поданным заявкам.
Диапазон среднего размера ставок отличается не сильно, согласно рейтингу, особенно по программе льготной ипотеки, где имеется фиксированная ставка 6,5%. Но даже в этом сегменте некоторые банки предлагают собственные, разработанные совместно с застройщиком программы, по которым конечная ставка по кредиту может быть значительно меньше.
Генеральный директор девелоперской компании Macon – Илья Володько полагает, что низкую процентную ставку по кредиту не будут искать в рейтингах. Простое решение – обратиться в банк, с которым тебя что-то связывает, например, зарплатная карта.
Кроме карты, клиенты имеют опыт работы с кредитными организациями по депозитам, ранее запрашиваемым кредитам. Иногда на эти группы лиц, так называемым “своим клиентам”, банк может предложить более выгодные условия, особенно в каналах “Привилегия” и “Прайвит”.
На первичном рынке ситуация гораздо проще: клиент обращается к самому застройщику, который предлагает достаточно большой выбор аккредитованных банков. В этих предложениях возможны более льготные варианты ипотеки для конечного потребителя, которые основаны на совместных программах с банками.
Другие рейтинги по ипотечным банкам
Постоянные обзоры для рынка готовит рейтинговое агентство “Эксперт РА“.
В таблице ниже (для примера) представлен рэнкинг банков топ-20 по объему ипотечного кредитования в 2019 году.

Источник https://vzayt-credit.ru/stoit-li-brat-ipoteku/

Источник https://calmins.com/ipoteka-2020-vygodno-li-brat-ipoteku-sejchas-ili-stoit-podozhdat/

Источник

Источник