Недвижимость как объект инвестиций

Инвестиционная недвижимость: понятие и бухгалтерский учет

Инвестиционная недвижимость — это имущество, приобретенное с целью получения дохода от инвестиций в виде дохода от аренды, будущей перепродажи имущества или и того и другого.

Примерами инвестиционной недвижимости могут служить земельные участки, здания, изолированные помещения, гаражи, машино-места и так далее. Обозначенное имущество может принадлежать индивидуальному инвестору, группе инвесторов или корпорации.

Инвестиционная собственность может быть долгосрочным или краткосрочным вложением. В последнем случае имущество покупается, перестраивается или реконструируется и продается с прибылью в течение короткого периода, обычно исчисляемого несколькими месяцами.

Инвесторы иногда проводят исследования, чтобы определить лучшее и наиболее выгодное использование имущества.

Если недвижимость пригодна для коммерческого использования и проживания, инвестор взвешивает все «за» и «против», пока не выяснит, какая из них имеет самую высокую потенциальную норму прибыли. Затем он использует ее соответствующим образом.

Инвестиционная собственность часто ассоциируется со вторым домом: первый – для проживания инвестора и членов его семьи, второй – для извлечения прибыли.

Например, семья может приобрести коттедж или другую собственность для отдыха, чтобы использовать их самостоятельно, или же обладатель жилья в городе может приобрести апартаменты или загородный домик в качестве временного жилья на выходные.

Инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Возможности бюджетных учреждений по содержанию и использованию инвестиционной недвижимости, как правило, ограничены законодательно во избежание коррупционных проявлений, связанных с возможными злоупотреблениями со стороны чиновников.

Некоммерческие организации в принципе лишены возможности сдавать наличествующие помещения в аренду или иным образом извлекать имущественную выгоду от недвижимых активов.

Для большинства государственных органов получение дохода за счет передачи во временное владение или пользование числящихся на балансе объектов недвижимости запрещено, поскольку по своим признакам такая деятельность весьма схожа с предпринимательской.

Сталкиваясь на рынке с предложениями о вложении средств в те или иные недвижимые объекты, следует тщательно изучить их правовой статус, дабы не попасться на уловки мошенников или нечистых на руку госслужащих.

Бухгалтерский учет инвестиционной недвижимости

Согласно международному стандарту бухгалтерского учета инвестиционной собственности SSAP 19, последняя должна отражаться в бухгалтерском балансе по рыночной стоимости и не подлежит амортизации.

Указанный стандарт имеет наибольшее распространение в англоязычных странах (США, Канада, Великобритания и другие).

Для правильного отражения конкретного объекта недвижимости в бухгалтерском учете в качестве инвестиционной недвижимости требуется установление его соответствия законодательно определенным критериям. Обычно речь идет о том, что:

• рассматриваемое имущество сдается во временное пользование (аренду) сторонним лицам (организациям) на возмездной основе;
• субъект бухгалтерского учета рассчитывает извлекать экономическую выгоду от такого имущества;
• имеется реальная возможность денежной оценки указанного имущества.

Главный критерий отнесения имущества к инвестиционному – факт сдачи его в аренду. Использование этого же имущества в текущей деятельности предприятия или субъекта хозяйствования влечет за собой его признание операционным имуществом.

Базовой единицей бухучета будет выступать инвентарный объект (конкретное здание или сооружение, помещение и т.п.).

Документальный учет операций производится по счету 03 «Доходные вложения в материальные активы» и субсчету 03-1 «Инвестиционная недвижимость». Операционная же недвижимость отражается по счету 01 «Основные средства».

Международный стандарт финансовой отчетности IAS 40: «инвестиционная недвижимость»

IAS 40 «Инвестиционная собственность» применяется к учету имущества (земли и/или зданий), предназначенного для получения арендной платы или повышения стоимости капитала (или обоих).

Инвестиционные свойства первоначально оцениваются по себестоимости и, за некоторыми исключениями, могут впоследствии оцениваться с использованием модели затрат или модели справедливой стоимости.

Изменения справедливой стоимости могут включаться в состав прибыли или убытка.

IAS 40 был переиздан в декабре 2003 года и применяется к годовым периодам, начинающимся 1 января 2005 года или после этой даты.

Примерами инвестиционной недвижимости, подлежащей учету в соответствии с обозначенным стандартом, могут служить (1) земля, удерживаемая для долгосрочного прироста капитала; (2) земельные участки или строящиеся здания, удерживаемые для неопределенного будущего использования, например, для сдачи под операционную аренду.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости

Недвижимость обретает статус инвестиционной после оформления в отношении ее договорных обязательств между собственником и заинтересованным в потреблении ее полезных свойств пользователем.

Для грамотного управления такой недвижимостью собственнику придется прибегнуть к исчислению множественных численных показателей, которые в совокупности и будут определять ее инвестиционную привлекательность.

К таким показателям, в частности, причисляют чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью денежный поток, валовый потенциальный доход, чистую приведенную стоимость актива и ряд других.

К примеру, чистый операционный доход (NOI) являет собой совокупный годовой доход от аренды недвижимости, получаемой от сдачи в аренду после вычета всех расходов, понесенных в результате хозяйственных операций.

Отдельному учету подлежат ежемесячные арендные платежи. Их совокупный объем за год определяет общий годовой доход.

Разница между этим показателем и операционными расходами за тот же период образует прибыль (если она положительна) или убытки (если она отрицательна) собственника имущества.

Денежный поток эквивалентен чистому операционному доходу после вычета расходов на обслуживание долга, то есть платежей по ипотеке.

Положительный поток денежных средств указывает на то, что инвестиционные объекты в сфере недвижимости приносят прибыль, а отрицательный поток денежных средств указывает на необходимость отказа от инвестиций, поскольку те генерируют одни лишь убытки.

До принятия ответственных инвестиционных решений полезно рассчитать валовую потенциальную ренту (валовый потенциальный доход, то есть общая сумма арендной платы, которую недвижимость может реализовать, если она будет полностью занята, а все арендаторы будут исправно уплачивать арендную плату), которую сулят вложения в конкретный объект.

Инвестиции в недвижимость — варианты и способы инвестирования

Существует довольно много разновидностей недвижимости и у каждого сегмента есть свои плюсы и минусы. Как правило, выделяют следующие направления:

• Жилая
• Коммерческая
• На этапе строительства
• Недвижимость за рубежом
• Паевые инвестиционные фонды

Для заработка существуют лишь две возможности:

1. Сдача помещения в аренду
2. Перепродажа недвижимости по более дорогой цене

Чаще всего инвесторы совмещают эти два заработка: какое-то время арендуют помещение, получая тем самым 3-10% годовых, а потом при необходимости продают подорожавший актив. Цены на недвижимость, как и на любой другой товар подвержены инфляции, поэтому со временем объекты дорожают.

У каждого объекта недвижимости есть определенные риски связанные прежде всего с ее стоимостью и ликвидностью. Цены напрямую связаны с экономической ситуацией в стране (если зарплаты падают, то и ценник не растет). В долгосрочной перспективе объекты всегда дорожают, но в отдельные моменты времени ее стоимость может изрядно «потрясти» (плюс/минус 5-10%), как регулярно трясет и фондовые биржи.

Помимо рисков есть также и накладные расходы на содержание объекта. Это коммунальные платежи, налоги и прочие сборы. Они уменьшают доходность, поэтому при своих расчетах стоит обязательно учитывать их, иначе можно довольно сильно «промахнуться» с оценкой прибыльности того или иного объекта.

Как известно, деньги ежегодно обесцениваются из-за инфляции. Если недвижимость не будет приносить никакой прибыли и не дорожать в цене, а еще плюс к тому же будут и накладные расходы, то инвестор будет терпеть большие убытки. Про риски и преимуществе хранения денег в недвижимости мы поговорим чуть ниже.

Недвижимость относится к классу защитных активов. В зависимости от использования объектов можно отнести как к классу активов (если сдавать в аренду), так и пассива (если не сдавать в аренду, а просто платить коммунальные платежи).

Давайте рассмотрим каждый тип объекта недвижимости более подробно.

Цели инвестиций в недвижимость

Деньги должны делать деньги. Этот самый важный принцип инвестирования был официально сформулирован в конце 17-ого века. И несмотря на его старость, он актуален до сих пор.

Именно поэтому любая цель инвестиций – получение дохода.

Инвестиции в недвижимость также преследует эту цель.

Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:

• Получение имущества для сдачи его в аренду;
• Перепродажа имущества;

Первый из этих способов гораздо более стабильный и точный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.

Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более интересный, рискованный и ценный способ заработка. Перепродавать недвижимость, купленную за меньшие деньги, достаточно сложно, но тем не менее, вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать.

Но большинство инвесторов предпочитают первое время сдавать недвижимость в аренду и получить средства потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации.

Такой способ позволяет максимизировать доход, ведь:

Квартира в Москве стоит 10 млн. Ежегодно её стоимость увеличивается на 5% – 500 тысяч рублей. За аренду платят 60 тысяч рублей – 720 тысяч рублей. Итого, доход составляет 1 млн. 220 тысяч рублей или 12% годовых.

Жилая недвижимость — как самый простой объект для инвестиции

Самым простым и понятным для каждого человека является привычная каждому из нас жилая недвижимости (квартиры, дома). Ее можно перепродать дороже или же сдавать в аренду.

Как показывает опыт предыдущих лет, стоимость квартир лишь дорожает со временем. Но надо понимать, что этот процесс крайне медленный и «срубить» на этом деньги можно лишь в случае удачной покупки/продажи.

Чаще всего рост цен на квартиры схож с процентом инфляции в стране, а это по сути говорит о том, что заработка у инвестора практически нет. Есть лишь надежный актив по сохранению платежеспособности своих денег.

Цены на недвижимость могут изменяться в зависимости от экономической ситуации в стране и мире в целом. Посмотрите на график изменения цены на квадратный метр жилья в Москве в рублях:

Можно сказать, что он довольно активно растет все время. Но это ситуация в рублях. А с индексом цен в долларах ситуация другая:

То есть можно обратить внимание, что просто купив доллары можно было бы гораздо эффективнее сохранить свою платежеспособность, нежели храня их в недвижимости. При этом доллары являются ликвидным активом и могут приносить доход от банковского вклада или облигаций.

Например, еврооблигации Газпрома приносят 8.7% годовых, ВЭБа 5.6%. Но они довольно дорого стоят. Можно приобрести диверсифицированный портфель ETF фонда FXRU или RUSB.

Рассмотрим преимущества и недостатки инвестирования в жилую недвижимость.

• Рынок жилья огромный, поэтому есть широкий выбор. Если действовать грамотно и особо не бить горячку, а ждать лучших предложений, то можно регулярно совершать удачные покупки.
• Пассивная прибыль от сдачи в аренду. Жилье всегда пользуется спросом, даже несмотря на огромный выбор.
• Покупатель найдется на любое жилье. Вопрос лишь в её стоимости и быстроте поиска покупателя.
• Надежный вариант сохранения денег

• Требуются крупные вложения. Например, в Москве цены на квартиры начинаются от 5 млн. рублей
• Процесс оформления и продажи занимает 2-4 недели, когда покупатель уже найден.
• Низкая рентабельность аренды. В среднем выходит 4-6% годовых, что даже ниже банковских вкладов
• Низкая ликвидность. Поиск покупателя может затянуться на несколько месяцев, чтобы продать быстрее надо снижать цену.
• Состояние жилья со временем портится и иногда придется вкладываться в косметический ремонт
• Риски порчи имущества от квартирантов
• Нужно платить налог на прибыль от сдачи. А это еще сокращает доход на 13%. В итоге получается меньше 4-6% годовых.

Хочу еще подчеркнуть то, что покупать квартиру в ипотеку будет крайне не выгодно. Во-первых квартира еле дорожает в цене, во-вторых Вы платите регулярно банку по 9-12% годовых. А также прибавьте к этому еще и инфляцию на Ваши стартовые вложения. Итого получается, что проще всего накопить деньги, а потом уже приобретать жилье.

Многие рассуждают так: купим квартиру и будем сдавать ее, а на вырученные деньги покрывать ипотеку. Но если Вы сядете и посчитаете Ваши возможности и доходы от банковского депозита без этой «муторной схемы», без беготни и рисков, то получится, что без каких-либо телодвижений можно получить больше. Единственным риском остается резкий обвал рубля, но в этой ситуации недвижимость вряд ли будет дорожать в цене из-за отсутствия денег у покупателей.

Жилая недвижимость является источником сохранения денег, но не их способом накоплением. При этом в какие-то периоды времени можно даже быть в убытке. Я лишь могу добавить, что если сумма инвестиционного портфеля составляет более 8 млн. рублей, то в целом имеет смысл купить однокомнатную квартиру для сдачи. Это снизит Ваши риски и создаст гарантированный источник стабильного дохода, который можно вкладывать куда-то еще или жить на эти средства.

• Капитализация процентов по депозиту;
• Как жить на проценты от вклада;
• Ставки по вкладам втб в долларах;

Существующие инвестиционные стратегии

Многие потенциальные инвесторы, желающие выйти на рынок недвижимости, часто не знают с чего стоит начать свою деятельность в данной сфере. Эффективность инвестиций всегда базируется на выборе верной стратегии инвестирования. Их существует довольно много. Причем обычно выбор стратегии серьезно зависит от капитала, который имеется в распоряжении инвестора.

Давайте перечислим некоторые наиболее популярные и востребованные в данное время варианты.

• Покупка квартиры или отдельностоящего жилого дома для последующей сдачи в аренду. Причем у инвестора будет несколько вариантов получения такого дохода. Сдавать объект недвижимости можно как помесячно, так и посуточно. Выбор оптимального варианта во многом будет определяться спросом, который существует на этом рынке. В отдельных случаях самые лучшие показатели будут у почасового варианта оплаты.
• Приобретение квартиры и организация в ней хостела или мини-отеля. Такой вид вложений в недвижимость достаточно популярен в крупных городах Европы, в которых есть устойчивый высокий спрос на доступные варианты размещения.
• Покупка офисных помещений в бизнес-центре. В данном случае приносить прибыль будет та же аренда. Специфика состоит в объеме необходимых финансовых затрат. Коммерческая недвижимость стоит значительно дороже жилой. Хотя в то же самое время она имеет и большую доходность.
• Приобретение квартиры на первом этаже многоквартирного дома с последующим переводом ее в нежилой фонд и продажи в качестве объекта коммерческой недвижимости. Такие инвестиции могут принести отличный доход. Главный недостаток – сложность получения разрешения на перевод в нежилой фонд в уполномоченных органах государственной власти.

Существует огромное число таких стратегий. Рынок недвижимости открывает перед потенциальным инвестором большие возможности.

Инвестиции в коммерческая недвижимость — для продвинутых инвесторов

Коммерческая недвижимость — это нежилой объект (склад, офис, парикмахерская, отель, спортзал, бизнес-центр, супермаркет). Главная идея покупки таких объектов является исключительно сдача в аренду или последующая перепродажа.

Коммерческая недвижимость пользовалась огромным спросом в нашей стране до 2014 года. После чего настал геополитический кризис, санкции, бегство иностранного капитала, обесценивание рубля по отношению к «твердым» валютам. С тех пор цена на коммерческие объекты стала падать, а ее рентабельность также оставляет желать лучшего.

Цены на коммерческую недвижимость в Москве и области могут быть значительными суммами, которые не под силу рядовым инвесторам (стоимость исчисляется десятками миллионов рублей). Мало, кто сможет позволить себе купить даже объект стоимостью в 5 млн. рублей. В зависимости от региона цены могут существенно меньше, но и сдавать в аренду ее можно будет не так выгодно.

Как я уже отметил выше, цены сильно упали. Поэтому те, кто вложился в 2014 году в коммерческую недвижимость сейчас в убытке на 20-30%, при этом цена аренды также снизилась. Этим инвесторам необходимо просто ждать, чтобы отбить эти потери. Это низковолатильный рынок, но и здесь случаются скачки цен и не самые благоприятные периоды.

Подведем итог: отметим плюсы и минусы инвестиций в коммерческую недвижимость

• От сдачи в аренду коммерческой недвижимости можно получать больше денег, чем от квартиры
• Есть возможность открыть свой бизнес (например, по франшизе)
• За внутреннюю отделку отвечает арендатор. Вы можете сдать голые стены, а значит Вы не несете рисков по порче имущества (как в случае с квартирами)
• В периоды экономического роста спрос на коммерческую недвижимость растет быстрее, чем на жилую
• Банки выдают кредиты более охотно, чем по сравнению с жилой

• Цены на аренду падают и когда эта тенденция переломится сказать сложно
• Низкая ликвидность
• Дороговизна
• Поиск желающих снять помещение может затянуться на долгие месяцы

Виды инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость относятся к реальным инвестициям.

Можно выделить четыре основных вида инвестиций в недвижимость:

• Инвестиции в коммерческую недвижимость;
• Инвестиции в жилую недвижимость;
• Инвестиции в строительство недвижимости;
• Инвестиции в недвижимость за рубежом.

Каждый из них имеет свои особенности и отличительные черты, которые характеризуют не только саму недвижимость, как объект вложений, но и как целый подход к вложению денежных средств. Каждый из них отличается своими рисками, которые берет на себя инвестор, стратегиями, и соответственно получением прибыли.

Инвестиции в жилую недвижимость

Под инвестициями в жилую недвижимость подразумевается покупка:

• Комнат;
• Квартир;
• Домов;
• И прочих жилых помещений.

Жилая недвижимость хороша тем, что порог входа в эти инвестиции достаточно мал, риски минимальны, а вложения гарантированно окупятся. Но при этом и рассчитывать на большой краткосрочный доход не приходится.

Минимальная сумма инвестиций очень сильно различается в зависимости от региона.

Статистический факт: цена на жилую недвижимость падала за всю новейшую историю России только 3 раза. В 1998-ом году, из-за дефолта, в 2008-2009-ом из-за мирового кризиса недвижимости, и в 2015-2016-ом из-за Российского кризиса. За все годы, с начала 90-ых, в среднем цена на жилую недвижимость увеличивалась на 3-5% в год.

Как можно заработать на жилой недвижимости? Первый и основной способ – сдача в аренду. Будучи арендодателем, можно получать от 120 до 300 тысяч рублей в год, не прикладывая к этому никаких усилий. Второй способ – увеличение стоимости недвижимости со временем. Если квартира при покупке будет стоить 1 000 000 рублей, то можно смело говорить, что через 3 года, она уже будет стоить 1 100 000 рублей.

Окупаемость инвестиций достаточно долгая. Для того чтобы полностью окупить вложения и выйти на чистую прибыль, потребуется порядка 8-10 лет, в зависимости от экономической ситуации и региона. При этом стабильные отчисления можно будет начинать получать уже в первый-второй месяц после покупки жилья. Но при инвестировании в жилье потребуется сделать минимальный ремонт, привлечь хороших арендаторов, и следить, чтобы с недвижимостью ничего не случилось.

Рост цены на жилье очень сильно зависит от региона. В активно развивающихся регионах вроде Белгородской области, цена на недвижимость растет быстрее из-за постоянного наплыва новых людей. Следует внимательно выбирать регион, в который вы хотите инвестировать.

Следует помнить, что при инвестировании в недвижимость, не стоит покупать большое жилье. Идеально подойдут средние 1-2 комнатные квартиры, которые не настолько дороги как большие, и поэтому пользуются гораздо большим спросом.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость – более сложный вид вложений, которые потребует от инвестора неплохих знаний и аналитических способностей.

К коммерческой недвижимости, как объекту инвестиций, можно отнести:

• Магазины;
• Бары;
• Рестораны;
• Склады;
• Офисы;
• Другие помещения.

Коммерческая недвижимость используется другими предпринимателями или компаниями, для получения прибыли. Прибыль тоже получается от сдачи в аренду помещений, а также от возможного увеличения стоимости коммерческой недвижимости. Но если жилплощадь стабильно дорожает, то с коммерцией все не так просто.

Коммерческая недвижимость за последние несколько лет твердо показывает отрицательную динамику цен, при этом демонстрируя огромное падение спроса. Это, конечно, связано с кризисом, но еще и отсутствием развития малого и среднего бизнеса, которые в первую очередь нуждаются в аренде.

Отличительной чертой коммерческой недвижимости является высокий порог входа в бизнес. Частные физические лица уже не смогут просто так купить какой-нибудь офис или бар, и сдавать его в аренду. Проблема поиска клиентов также очень остро стоит для предпринимателей. Ведь контракты заключаются долгосрочные, и возникает дилемма: либо искать более выгодное предложение, либо работать именно с этим клиентом.

Риски тоже достаточно велики. Выбрать подходящую недвижимость новичку достаточно сложно, а еще потребуется сделать грамотный ремонт, привлечь правильных клиентов и заключить с ними контракт. Доход в коммерческой недвижимости гораздо выше, чем в жилой, но сроки окупаемости остаются все такими же: 8-10 лет.

Инвестирование в строительство

Самый рисковый и самый выгодный вид инвестиций в недвижимость. Его можно разделить на две большие категории: инвестиции в привычном понимании, и покупка жилья на раннем этапе строительства.

В первом случае, человек вкладывает свои деньги в строительных работы, и после их окончания, в зависимости от доли, получает прибыль. Привычная схема для всех инвесторов, и в ней нет ничего нового. Прибыль определяется согласно вложениям.

Второй способ гораздо интереснее. Некоторые строительные компании продают квартиры в своих домах еще до того, как их построили. Это помогает привлечь дополнительные средства в строительство, и закончить работы. Такие квартиры обычно бывают готовы через 1-2 года, а цена на момент их готовности превышает первоначальную в 1.5-2 раза. Но, следует помнить, что инвестиции в строительство гораздо более рискованная деятельность, нежели покупка готовой недвижимости.

Инвестировать в строительство нужно с умом, изучая каждый юридический и экономический аспект компании, её надежность, опыт работы на рынке и отзывы. При хорошем инвестировании, можно как выиграть на разнице между ценой покупки и ценой продажи, так и получить недвижимость за более низкую стоимость, тем самым снизив затраты на приобретение.

При составлении и подписании договора со строительной компанией, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу. Он сможет подсказать, является ли надежной эта компания, грамотно составить договор, и если что-то пойдет не так, то и получить консультацию.

Сравнительная характеристика видов инвестиций

Для того чтобы лучше понять, что выгоднее для вас, представим вам сравнительную характеристику видов инвестиций:

Инвестиции в жилую недвижимость	Инвестиции в коммерческую недвижимость	Инвестиции в строительство недвижимости
Вложения	Средние	Максимальные	Минимальные
Доходы	Минимальные	Максимальные	Средние
Окупаемость	8-10 лет	8-10 лет	2-6 лет
Ликвидность	Средняя	Максимальная	Минимальная
Риски	Низкие	Средние	Максимальные
Каким категориям инвесторам рекомендуется	Всем	Новичкам и более опытным	Опытным инвесторам

Как вы можете видеть, инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость подходят как новичкам, так и средне-опытным инвесторам, из-за своей простоты и средней стабильности. Но несмотря на это, самые выгодные, в плане окупаемости, является вложение в строительство. И оно же самое рискованное.

Инвестиции в жилую недвижимость подходят всем из-за своей высокой стабильности. Не нужно думать, что вложения не окупятся. Они гарантированно принесут доход, независимо от обстоятельств.f

Вложение в строительство новых объектов недвижимости

Вложение денег в строительство недвижимости является крупным и популярным направлением среди начинающих инвесторов. Причем вложения относительно небольшие, поскольку строящийся объект дешевле рыночной стоимости на 20-50% в зависимости от рисков и этапа строительства.

Многие люди вкладывали свои деньги в новостройки начиная с 2005 года. Им удалось заработать неплохие деньги, даже беря квартиры в ипотеку. В то время наблюдался экономический рост и цены на квартиры стабильно дорожали. Я думаю, что вложив те же самые деньги в фондовый рынок, они бы были еще в большем плюсе без каких-либо телодвижений.

Ни что не вечно в нашем мире. С 2014 года ситуация изменилась. Теперь вложение в новостройку это скорее риск без каких-то видимых возможностей заработать состояние. Причем риск связан как с застройщиком, который может долго строить объект или вовсе заморозить его, а также и то, что цены упадут или останутся на том же месте. Плюс к тому же возможно придется еще долго искать покупателя.

Даже сейчас можно сказать, что цена на новостройки после ее сдачи увеличиваются лишь на 10-20%, однако за это время пройдет 1-2 года. Инфляция съест большую часть всей прибыли. В итоге Вы рисковали ради чистого дохода в 3-5% за вычетом инфляции? А ведь надо было еще ходить к застройщику, оформлять документы, а потом искать покупателя. По-моему время дороже этой скромной прибыли и взятого на себя риска.

Кстати, те кто вложили деньги в новостройки в 2011-2014 году долгое время были в минусе. Лишь в 2020 году их цена покупки сравнялась с рыночной. По сути их деньги не работали 4-7 лет. За это время фондовый рынок вырос в 2-3 раза.

• Небольшие вложения (объект на стадии строительства стоит дешевле)
• Огромная вероятность продать дороже объект после постройки
• Новостройка в плане инвестиции лучше, чем старым домам по 30-70 лет
• Большой выбор строящегося жилья
• Ставки на ипотеку ниже, чем на вторичном жилье

• Сдача объекта может затянутся, а для инвестора это означает, что все время его деньги не будут работать
• С учетом кризиса рассчитывать, что цены на новостройки после ее сдачи сильно подорожают не приходится
• Очень много новых новостроек, что увеличивает количество предложений на рынке, тем самым сбивая цену

Что такое недвижимость и инвестиции?

Прежде чем начинать такое серьезное исследование, необходимо сначала четко понимать, о чем идет речь.

Недвижимость – это имущество, земельный участок и всё связанное с ним или водный объект прочно связанный с землей, который невозможно подвергнуть перемещению или это будет приносить большой ущерб. Она подтверждается законом в виде необходимых на определенный вид имущества документов. Недвижимость является самым выгодным активом для инвестирования.

Инвестиции – вид вложения денежных средств в создание или развитие собственного или стороннего производства с целью получения выгоды, пользы или прибыли в конечном результате.

Инвестиции в недвижимость – это вложение средств в уже построенную или строящуюся недвижимость для получения прибыли.

Мы разобрали основные понятия, и перед вами явно возникает вопрос, стоит ли инвестировать свои сбережения в недвижимость? Ведь состояние в нашей стране очень неустойчиво, постоянно происходят изменения на рынке, уровень цен подвержен как резкому скачку, так и не менее резкому падению. Все вопросы и возникшие сомнения у вас вполне естественны.

Мы рассмотрим все возможные виды таких инвестиций. Обязательно укажем вам все возможные риски, с которыми есть вероятность столкнуться при определенном финансировании средств, все плюсы и минусы такого инвестирования и подведем итоги.

Покупка недвижимости за рубежом

Покупка недвижимости за рубежом доступна каждому жителю, однако из-за множества нюансов лучше не связываться с этой идей тем, кто юридически плохо подкован. Есть «подводные камни», которые присутствуют в законодательстве других стран и их надо учитывать.

К примеру, Вы хотите купить объект за границей. Сделать это удаленно можно, но такая сделка несет в себе риски. Ведь Вы даже не видите то, что приобретаете. Поэтому желательно личное присутствие, а это затраты на перелет, проживание. А если учесть, что может потребоваться нахождение на территории другого государства пару недель выльется в приличные траты.

После покупки встает вопрос, а что делать дальше с недвижимостью? Сдавать в аренду? Удаленно это сделать можно, но как следить за тем, что все в порядке?

Цены на недвижимость за рубежом могут также снижаться и далеко не факт, что в целом удастся заработать на этом. Например, стоимость жилья в Венгрии, Австрии, Германии растет медленно в цене. Этот рост сопоставим с уровнем инфляции. Правда цена будет в иностранной валюте, что дает какие-то гарантии от колебания нашей национальной валюты.

• Стоимость объектов номинирована в долларах, значит мы устраняем валютные риски
• Небольшие риски с геополитикой

• Сложность приобретения и отслеживания состояния объекта
• Риски, что с недвижимостью может что-то случится или же правительство обложит его сильным налогом в связи с каким-то сложным положением

Альтернативные методы вложений в недвижимость

Если оформить ипотеку по каким-то причинам не получается (или просто нет желания), а наличных средств в достаточном количестве для покупки недвижимости не хватает, то есть альтернативные способы инвестирования в «квадратные метры»:

• Участие в совместных покупках недвижимости, т.е. соинвестирование. В этом случае инвесторы разделяют между собой доли в имуществе в соответствии со своими вложениями. Минус этого способа – продать свою долю без согласия остальных не получится.
• Приобретение облигаций (долговых бумаг) строительных компаний. Приобрести их можно на Московской фондовой бирже. Номинальная стоимость облигации – 1000 рублей, так что вложения можно начинать даже с минимальной суммой. Доход образуется за счет получения выплат по купонам и продаже облигации с прибылью.
• Приобретение акций девелоперских компаний. Принцип тот же, что и с облигациями. Доход образуется за счет дивидендов и курсовой разницы. Купить нужные акции можно на Мосбирже.
• Покупка паев ПИФов, инвестирующих в недвижимость. Стоимость паев тоже невысока – обычно 1000-5000 рублей, так что можно вкладывать небольшие суммы. Плюс ПИФов – вы можете вложиться даже в зарубежную недвижимость, при этом непосредственно извлечением прибыли от объектов будут заниматься профессионалы.
• Оформление структурных продуктов. Приобретение продукта возможно через банк, брокера или инвестиционную компанию. Актив состоит из двух частей: базовой (депозит) и доходной (инвестиции напрямую в недвижимость или ценные бумаги девелоперов). Есть риск потери денег, но в случае успеха доходность будет достаточно большой.
• Приобретение полиса НСЖ или ИСЖ с инвестиционной стратегией, предусматривающей вложения в недвижимость.

Таким образом, даже при небольшом капитале зарабатывать на инвестициях в недвижимость можно. Но при этом проявляются другие риски и особенности, свойственные именно этому виду активов. Однако списывать их со счетов не стоит. Возможно, что прямые вложения в недвижимость стоит «разбавить» другими инструментами, позволяющими получать прибыль альтернативными способами.

ПИФы недвижимости

ПИФ (паевый инвестиционный фонд) представляет собой специальной фонд, в который инвесторы вкладывают свои деньги. Опытные управляющие вкладывают эти средства в разные активы. Чаще всего ПИФы вкладываются в ценные бумаги, но есть и варианты и с недвижимостью.

Главная идея в следующем: фонд собирает деньги вкладчиков и вкладывает их в какое-то крупное строительство. Спустя какое-то время (обычно не менее года) деньги можно забрать. Но в такие ПИФы обычно инвестируют на долгое время, т.к. прибыль от застройки обычно приходит далеко не сразу.

По состоянию на 2020 год состояние всех ПИФов по недвижимости плачевное. Практически все они за три последних года упали. Общий убыток составляет в среднем 20-40%.

• Минимальные требования к вложениям (обычно в такой ПИФ можно вложить суммы от 100 тыс. рублей)
• Отсутствие каких-то телодвижений со стороны инвестора (все действия лежат в руках фонда)

• Вам принадлежит только часть недвижимости, которую нельзя потрогать. Поэтому психологически это напоминает торговлю на бирже
• ПИФ берет комиссии (но они небольшие)
• Долгосрочные вложения (раньше срока деньги можно забрать лишь с какими-то штрафами, либо вообще нельзя)

Если Вас интересует вариант инвестирования в фонд строительства недвижимости, то можно это сделать через компанию Finam. Средняя доходность прогнозируется на уровне 12-16% годовых.

Есть также интересный вариант купить корпоративные облигации строительных компаний. Их доходности на 2020 год находятся на уровне 12-15% годовых.

Варианты инвестирования в жилую недвижимость

Проанализируем основные варианты, как инвестировать в недвижимость. Ведь способов заработать на квадратных метрах очень много, как и инструментов для реализации каждой идеи. Укажу основной порядок действий, ориентировочную доходность и возможные риски.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Это основной способ заработка на недвижимости. Чаще всего квартиры берут как раз для их сдачи в аренду, даже если инвестор планирует впоследствии перепродать купленный объект. Причина проста – содержание жилья в любом случае требует расходов, и лучше переложить их оплату на плечи арендаторов.

Вариантов сдачи в аренду может быть несколько:

• долгосрочная аренда – жильцы заезжают в дом на несколько месяцев или лет;
• посуточная аренда – квартира сдается по принципу гостиницы для туристов или командированных сотрудников;
• передача в субаренду – инвестор передает квартиру управляющему, и тот сам занимается поиском жильцов.

Кстати есть неплохой лайфхак для тех, кто не имеет средств на покупку недвижимости. Можно арендовать квартиру у арендодателей по низкой цене, и сдавать ее же в аренду другим людям по более высокой цене. Разница забирается себе в карман. Многие создают целый бизнес таким образом, сдавая по несколько десятков квартир, и зарабатывая на субаренде от 500$ в месяц.

Стоимость аренды будет зависеть от внешних факторов: расположения дома, близости к метро и транспортным развязкам, и от внутренних: качество ремонта, наличие бытовой техники, балкона и т.д. В крупных городах цены выше, в небольших, соответственно – ниже.

Многие инвесторы приобретают дешевые квартиры (с плохим ремонтом, с долгами, конфискаты и т.д.), делают в них качественный ремонт или перепланировку, а затем сдают как элитное жилье или гостиничные номера.

В любом случае аренда приносит доход порядка 4-10% от стоимости квартиры в год.

Стоит иметь в виду возможные риски

• жильцы могут съехать, не заплатив за жилье или испортив имущество;
• возможны проблемы с соседями из-за шума или грязи;
• есть риск затопления и повреждения квартиры;
• не исключены мошеннические действия в отношении жилья и т.д.

Большинство этих рисков можно снять путем оформления страховки, а также заключения официального договора с жильцами или управляющим.

Перепродажа после ремонта

Суть этого способа вложений в жилую недвижимость заключается в том, что инвестор ищет квартиру не самого презентабельного вида. Чаще всего это жилье, в котором проживали неблагополучные семьи или которое непрестанно сдавалось в аренду. Также это может быть новостройка с черновой отделкой.

Риэлторы и частные продавцы готовы дать существенную скидку на квартиры без ремонта, так как они требуют вложения большого количества сил, времени и денег.

Задача инвестора – купить такую «убитую» квартиру, произвести в ней качественный ремонт, а затем перепродать объект со значительной прибылью. Существуют целые сообщества и строительные бригады, которые целенаправленно занимаются такой деятельностью.

Как показывает практика, перепродажа 1-комнатной квартиры с хорошим ремонтом может приносить до 15-20% прибыли.

Возможные риски

, которые стоит учитывать:

• квартира может оказаться под обременением, поэтому нужно тщательно проверять ее юридическую чистоту;
• стоимость ремонта может оказаться больше, чем заложено в смете, и итоговая прибыль сократится;
• жилье может оказаться неблагополучным, и поэтому желающих его приобрести окажется мало – даже после качественной отделки;
• могут объявиться лица, имеющие право на проживание в квартире, например, бывшие заключенные.

Как обычно, большинство из них снимаются путем оформления страховки, в том числе титула (права собственности).

Проведение перепланировки

Способ аналогичен предыдущему, однако здесь стоимость квартиры повышается не столько за счет ремонта, а сколько по причине проведения качественной перепланировки. Например, двухкомнатную квартиру в хрущевке можно превратить в студию. Или, напротив, двухкомнатную квартиру переделать в «трешку», если это позволяет площадь.

Некоторые инвесторы скупают квартиры, находящиеся рядом или друг под другом, и объединяют их в одну. В результате образуется элитное жилье, которое стоит на порядок больше стандартного.Риски здесь примерно те же. Но расходов больше – как на ремонт, так и на оформление документации, поскольку обязательно понадобится узаконивание перепланировки.

Кроме того, БТИ может не одобрить проект, и в результате инвестор в эту недвижимость потеряет возможность произвести перепланировку, и упустит свою прибыль.

Инвестиции в жилую недвижимость: Покупка новостройки

Не только инвесторы, но и простые покупатели стремятся приобрести квартиру на стадии новостройки, участвуя в долевом строительстве. Дело в том, что на раннем этапе недвижимость стоит дешевле – застройщик предоставляет дисконт, чтобы привлечь больше инвесторов, и завершить за счет добытых средств строительство.

Чем дольше ждать завершения постройки, тем дешевле обойдется покупка. Вложив деньги на стадии котлована, можно сэкономить до 30%, а то и 40% от рыночной стоимости готовой квартиры.

Многие застройщики предоставляют рассрочку, так что покупатели могут обойтись даже без ипотеки. Если у инвестора есть вся нужная сумма на руках, то он может получить от строительной компании скидку за полное финансирование.

Покупка жилья на стадии новостройки с последующей ее перепродажей после завершения строительства дома и проведения в квартире качественного ремонта, может приносить до 30-50% прибыли.

Но у этого способа есть значительные минусы:

• приходится долго ждать, пока закончится постройка – иногда несколько лет, и незавершенную квартиру в этот период реализовать никак не удастся;
• срок сдачи жилья может затянуться по самым разным причинам на различных этапах;
• застройщик может оказаться мошенником – например, продаст квартиру дважды или откажется передавать инвестору жилье на последнем этапе;
• есть шанс получить некачественную услугу, например, застройщик предоставит в пользование квартиру меньшего размера, чем указано в договоре;
• не исключено банкротство застройщика с последующей «заморозкой» стройки.

В общем, вариант инвестирования в строительство недвижимости предназначен для инвесторов, готовых ожидать завершения строительства длительное время, и мириться с указанными рисками. Для их уменьшения потребуется выбрать надежного застройщика, и оформить страховку своих вложений.

Кроме того, с 1 июля 2020 года все застройщики должны будут перейти на новую схему финансирования стройки – с помощью эскроу-счетов. Их суть заключается в том, что средства вкладчиков находятся на счете в банке, а застройщик получает от банка кредит, обеспечением которого и являются счета эскроу.

Эта схема позволит инвесторам получить свои деньги назад, если строительная компания окажется мошенником или же обанкротится.

Приобретение конфиската и залоговой недвижимости

Отличный способ для инвесторов получить хорошую недвижимость по более низкой цене – участвовать в аукционах по покупке конфиската. Сделать это можно несколькими способами, участвуя:

• в публичных торгах на специальных площадках по реализации залогового имущества, например, konfiskator.ru;
• в госзакупках на платформах типа Сбербанк-АСТ или Закупки ВТБ (нужна регистрация в качестве юридического лица или ИП);
• на открытых аукционах банков и коммерческих организаций;
• на онлайн-витрине банка, например, ВТБ или Альфа-Банка (здесь же можно оформить ипотеку на выгодных условиях).

Для участия в торгах нужно изучить условия работы на площадки. На некоторые допуск осуществляется только после оформления специальной документации, и получения электронной подписи, где-то требуется залог, а где-то – поручительство от аккредитованного участника аукциона.

Далее приобретенный конфискат можно перепродать по рыночной цене, произвести в нем ремонт или перепланировку, либо сдавать купленный объект в аренду. В любом случае прибыль будет больше за счет более низкой стоимости покупки недвижимости – если сравнивать с покупкой квадратных метров на стандартных условиях.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

• Надежный способ сохранения денег. Недвижимость за всю существующую историю никогда не дешевела очень сильно в отличии от биржи акций
• Недвижимость можно визуально увидеть и почувствовать. Акции, облигации и прочие активы существуют виртуально.
• Стабильный источник дохода от сдачи в аренду
• Со временем стоимость жилья только дорожает

• Маленькая ликвидность
• Покупка и продажа объектов отнимает время на оформление
• Стоимость недвижимости не растет в периоды кризиса. Для роста стоимости необходим экономический рост
• Есть накладные расходы на содержание
• Есть риски неудачной покупки. Например, это время до 2014 года. Цены после этого сильно просели, поэтому те, кто купил раньше оказались в не самой лучшей ситуации.

Смотрите также интересное видео про вложения в недвижимость, какие наиболее частые ошибки совершают инвесторы:

• Недвижимость или REIT — что лучше купить
• Активы и пассивы — что это, примеры
• Кредит под залог недвижимости
• Лизинг — что это такое и зачем он нужен
• Ликвидность на фондовом рынке — что это такое
• Ипотека — что это такое и как ее оформить
• Как создать пассивный доход — обзор 7 источников
• Движимое имущество — что это такое, виды и признаки

Сравнение доходности

• квартира в аренду на долгий срок до 7%;
• классические офисные и торговые помещения, квартира на краткосрочный период 10-13%;
• коворкинг 13-20%;
• со-форматы стрит 13-20%;
• апарт-отели 12-17%.

Учтите, что три последних метода вложения требует обращения к профессионалам. В противном случае, цель не будет оправдывать средства, только если вы не специалист в этом направлении.

Инвестиции в жилую недвижимость или коммерческую также можно разделить по типу получения дохода:

• пассивные – выплата определенного процента управляющей компании, за выполнение всех функций;
• активные – самостоятельная сдача в аренду объекта, решение всех проблем, поиск арендодателей.

Плюсы инвестиций

Инвестиции в коммерческую недвижимость обладают целым рядом преимуществ. К их числу можно отнести:

• Срок окупаемости. У коммерческой недвижимости он ниже, чем у жилья. Причем снимают ее на более продолжительные сроки. Ведь коммерческую недвижимость арендуют для ведения бизнеса. Со временем это предприятие начинает притягивать все больше клиентов, лояльность которых основывается, помимо прочего, на удачном расположении предприятия торговли или сферы услуг.
• Меньшие затраты на ремонт. Во-первых, коммерческую недвижимость берет в аренду частный предприниматель или юридическое лицо с клиентоориентированным бизнесом. Такие арендаторы дорожат своей репутацией, и стараются поддерживать офис и торговые помещения в идеальном состоянии. Во-вторых, многие арендаторы в случае необходимости проводят ремонт за свой счет. Это может компенсироваться так называемыми арендными каникулами, но необязательно, все зависит от начальных договоренностей.
• Минимизация конфликтных ситуаций. По той же причине, то есть из-за своей бизнес-репутации, арендаторы стараются поддерживать с собственником хорошие отношения.
• Высокая доходность, кроме того, в отличие от сдачи в наем жилья здесь платежи задерживаются крайне редко.
• Более строгое регулирование – это практически прозрачный рынок, в отличие от сегмента жилой недвижимости. Поэтому все потенциальные споры в данном случае будет проще решать абсолютно легальным путем.

Кроме того, банки более охотно выдают кредиты на покупку таких объектов, которые приносят пассивный доход.

Аренда коммерческих объектов всегда оформляется официально с помощью договора и всех прилагающихся к нему документов.

Однако везде есть свои нюансы. В частности, нужно учесть, что объекты коммерческой недвижимости сами по себе являются более сложным продутом, чем обычные квартиры. Спрос на них зависит не только от их площади и назначения, но и от близости к транспортной развязке, местоположения, удачного окружения и т.д.

Преимущества коммерческой недвижимости.

Именно преимущества коммерческой недвижимости и привлекают серьезных инвесторов вкладывать свой денежный капитал в такой инструмент получения дохода.

• При инвестировании в коммерческую недвижимость, срок окупаемости ниже, а полученная прибыль, как правило, выше, чем при вложении капитала в жилую недвижимость. Коэффициент реализации, или разница в чистой прибыли у жилой недвижимости составляет 6-7%. Тогда как у коммерческих объектов может достигать от 8 до 12%.
• Если государство заботится об экономическом развитии страны, то спрос, как правило, только растет. Любой бизнес, будь то малое предпринимательство, или уже крупный бизнес, требует наличие помещения для работы сотрудников, т.е. офисов. Для многих продаж или производств, требуются склады и ангары. Также востребованы небольшие промышленные цеха, для мелкого производства.
• Как собственник, Вы можете влиять на доходность Вашего объекта недвижимости различными способами. Например, улучшая его внешний вид, техническое состояние, подъездные пути и так далее. Еще один способ – изменить профиль коммерческой недвижимости. Как пример, можно вместо магазина или офисных помещений на 1 этаже, открыть спортивный центр, либо кафе. Вариантов масса. Нужно думать и анализировать. По такому же пути идут некоторые инвесторы, которые покупают квартиры на первых этажах, и переводят их в нежилой фонд, с последующей сдачей в аренду под магазины или стоматологические кабинеты.
• Долгосрочность. Купил, организовал все и сдал в аренду. Забыл на долгие годы (если сидит нормальный управляющий или передали в доверительное управление в агентство недвижимости).
• Если своевременно инвестировать в обслуживание и ремонт здания, то общая его стоимость с годами только растет. Т.е. кроме получения дохода от аренды, еще выигрываете от роста цен.
• Возможность получения кредитов для других нужд, под залог недвижимости (до 80% от стоимости объекта). Банки с радостью кредитуют людей, у которых есть существенные капиталы в виде квартир, офисов или складов.
• Замедленная реакция рынка недвижимости на экономическую ситуацию в мире. Т.е. даже в случае обвала фондового рынка, то цены на саму недвижимость и их аренду падает лишь в прошествии значительного отрезка времени.

Ну, где плюсы, там и минусы.

Будем честными – идеальных финансовых инструментов для получения доходов не бывает. Раз мы перечислили преимущества коммерческой недвижимости, то теперь коснемся и их недостатков.

• Требует большой стартовый капитал. Разница с жилой недвижимостью может отличаться в разы.
• Низкая ликвидность вложенных средств, ввиду дороговизны объектов, и сложностью быстрой продажи. Поэтому, если у Вас нет других источников поступления денежных средств, вкладывать весь свой капитал в недвижимость не стоит.
• Сложность прогнозирования роста или падения цен на саму недвижимость, а также на его арендную плату, в связи с влиянием экономических неурядиц в стране и мире.
• Коммерческая недвижимость более сильно подвержена влиянию сторонних неблагоприятных факторов, таких как падение спроса из-за экономического кризиса, девальвация национальной валюты, падение производства в отдельных секторах промышленности и так далее. Тогда как спрос на жилую недвижимость стабильно растет, так как население на улице жить не может, создаются новые семьи, рождаются дети, переезжают в другие города на заработки или учебу, и так далее.

Не забывайте, что можно ускорить срок окупаемости любого объекта, если приобретать его на стадии проектирования и закладки фундамента. Разница в конечной цене сданного объекта в данном случае может достигать от 15 до 30%, которая и ускоряет отдачу инвестиций в Ваш карман.

Читать дальше: Ведомственная охрана применение огнестрельного оружия

Коммерческая недвижимость – это достаточно широкая категория, включающая объекты, которые предназначены для использования с целью получения прибыли. Она включает как торговые и офисные помещения, так и кафе и рестораны, помещения под медицинские кабинеты и различные предприятия сферы услуг.

Недостатки инвестиций

У инвестиций в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:

• Такие операции требуют определенных теоретических знаний и практического опыта, в то время как для инвестиций в жилье этого не требуется.
• Поиск арендаторов для таких объектов может отнять больше времени.
• Дополнительные затраты, на которые приходится идти для того, чтобы привлечь арендаторов (например, расходы на перепланировку помещения)
• На рынке коммерческой недвижимости любой экономический кризис или спад деловой активности отражается быстрее и сильнее, чем на рынке жилой.
• Достаточно высокий входной порог на этот рынок, ведь цена объекта здесь намного выше, в том числе и в силу большой площади.
• Выйти с такого рынка сложнее, чем из сегмента жилой недвижимости, поскольку квартиру продать легче, а торговые помещения чаще берут в аренду, чем выкупают.

Кроме того, для заработка на коммерческой недвижимости нужно все-таки быть стратегом, а не тактиком, продумывать долгосрочные планы развития. То есть с самого начала надо рассматривать инвестиционную привлекательность не только конкретного объекта, но и района его расположения в целом. При этом учитывается не только текущее состояние дел, но и перспективы развития конкретного района. Иначе через несколько лет может оказаться, что улица, на которой был приобретен объект, стала менее проходной, поскольку буквально в паре кварталов за это время вырос новый торговый центр.

Это важно

Если предполагаются инвестиции в коммерческую недвижимость СПб, Москвы и других городов мира, предварительно обратите внимание на понятие «коэффициента капитализации». Этот термин применяют к величине, вычисляемой на базе чистого годового дохода. Его величину нужно разделить на сумму, вложенную в объект недвижимости при его приобретении.

Источник https://sprintinvest.ru/investicionnaya-nedvizhimost-ponyatie-i-buhgalterskij-uchet

Источник https://abat-krim.ru/novosti/vlozhenie-investicij-v-nedvizhimost.html

Источник

Источник