Инвестиции в строительство объектов недвижимости — жилая и коммерческая стройка, в России и за рубежом: инструкция по выбору и советы

Покупка недвижимости, как правило, становится самым крупным приобретением в жизни рядового гражданина. Новая квартира буквально ассоциируется с иным этапом жизни, а офисное помещение или склад — важнейшим шагом в построении собственного бизнеса. Обе покупки — выгодная альтернатива аренде, возможность тратить средства уже на свое имущество. Но покупка «стен» может быть коммерческим предприятием и сама по себе: инвестиции в недвижимость — самый популярный из способов сохранения и приумножение имеющихся капиталов и возможностей, а участие на этапе строительства объекта может сделать такое предприятие еще более доходным.

Инвестирование в строительство объектов недвижимости: плюсы и минусы

Сразу стоит начать с разрушения стереотипного мнения, что инвестиции в строительство недвижимости требуют серьезных начальных капиталов. Конечно, если речь идет о конкретном объекте, как жилом, так и коммерческом, суммы фигурируют заоблачные. Но возможность долевого участия и рассрочек любого рода делают эту схему доступной.

Рассматривая аспекты инвестирования в строительство, нужно анализировать разные цели и направления вложений:

1. Приобретение метража для личного использования . Это может быть: инвестиция в строительство жилых домов и приобретение доли в многоквартирных, обустройство территории и обеспечение уже готового собственного объекта дополнительной инфраструктурой, например гаражом. К этому же блоку можно отнести и серьезную переделку уже готового и даже обжитого здания: строительством можно назвать и добавление еще одного этажа или благоустройство менее комфортного. При такой форме инвестиций покупатель часто связан дополнительными условиями покупки, снижающими ее преимущества по итогу: поиск земельного участка в определенном регионе, сжатые сроки и отсутствие альтернатив. Но и плюсы переоценить сложно: инвестиции в квартиры на стадии строительства, а не покупка готового, позволяет получить в распоряжение идеально решающие конкретные задачи площади. При строительстве можно создать индивидуальную планировку, обустроить постройку в соответствии с личными практическими и эстетическими соображениями.
2. Покупка объекта без цели личного использования в качестве средства сохранения средств . Отличие этого направления вложений — отсутствие необходимости искать конкретный город или район застройки. Это форма страховки капиталов от обесценивания, хотя и также сопряженная с рисками. Инфляция, ежегодный и неотвратимый процесс обесценивания фиата, обилие мошеннических направленных на отъем денег схем наталкивает на идею вложиться в квартиру или частный дом, стоимость которых подрастает пропорционально экономическим процессам. Особенность направления инвестиций в коммерческую недвижимость при строительстве — значительный разбег итогового процента доходности, хотя таковая и не является, как кажется, самоцелью. Возможность не спеша подбирать объект, позволяет выхватить «горячее» предложение.
3. Вложение денег в строительство домов, как самостоятельная бизнес-схема , направленная на получение дохода от объекта недвижимости. В этой группе и покупка готовой доли на имеющуюся в распоряжении сумму, и вложения заимствованных средств с надеждой, что доход превысит объем инвестиций. Часто такие схемы инвестиций в долевое строительство состоят из нескольких этапов, например, предварительного кредитования на строительство. Форм использования будущего недвижимого имущества множество: от продажи готовой квартиры или дома за цену, превышающую сумму вложений, до сдачи в аренду.

Из изначальной цели вытекает и оптимальная форма вложений, и объемы инвестиций в строительные проекты, и сопряженные риски.

Недвижимость, как источник прибыли — доходность инвестиций в строительство

Понятие инвестирования в недвижимость не требует, но подразумевает получение прибыли. С одной стороны, это элементарная экономия и возможность вкладываться «в свое». С другой — реальный заработок, способный стать долговременным и регулярным. «Кормить» может как одна вовремя проведенная сделка, так и постоянная работа в этом направлении: все зависит от начальных возможностей и желания заниматься этим достаточно хлопотным рынком.

Инвестиции в строительство в России

На российском рынке самыми быстро окупающимися считаются новостройки и однокомнатные квартиры в них. Но по доходности догоняют:

• инвестиции в жилищное строительство элитных сооружений в мегаполисах и столицах;
• постройка торговых центров и развлекательных заведений в крупных городах;
• инфраструктурные объекты в новых районах и регионах с государственной поддержкой;
• коммерческая недвижимость в экономически-развитых районах больших городов.

Еще одна особенность работы именно с отечественными площадями — возможность получить привилегии. Вложить деньги в строительство квартиры на этапе возведения дома или приобретения земельного участка под застройку и освоение — значит можно получить помощь от государства. Примеров много: льготы на постройку единственного жилья, возврат налогов и погашение процентов по ипотеке для отдельных категорий. Застройщикам, организующим рабочие места, также полагаются дотации, удешевляющие по итогу готовые строения. Более масштабные проекты — программа «Дальневосточный гектар». При решении вкладываться деньгами для развития отрасли в РФ стоит убедиться в наличии таких программ и посчитать преимущества участия.

Инвестиции в строительство за рубежом

Недвижимость за границей — статусное приобретение. Решаясь на такую покупку, нужно обязательно изучить законодательство выбранной страны и условия предоставления права собственности. От предложения вложиться дистанционно, то есть без непосредственного осмотра объекта, стоит отказаться: даже в США много городов-призраков, недвижимость в которых не нужна никому. Покупка по фото может стоить миллионов. Многие застройщики, специализирующиеся на инвестициях в зарубежные проекты, предоставляют туры для изучения «на месте». Проверка документации со специалистом по зарубежному законодательству обязательна.

Доходные объекты — насколько выгодны инвестиции в строительные компании

Выбор объекта — один из самых важных этапов. Просчеты, допущенные в этом моменте, могут привести к денежным потерям: не преуменьшая перспективности вложений в создание новых квадратных метров, необходимо говорить и о риске обесценивания. Рассчитать прибыльность даже одного мероприятия достаточно сложно, но общие правила в этом процессе есть:

• повышенным спросом традиционно пользуются квартиры небольшого метража, часто становящиеся первым жильем;
• ликвидны надстраиваемые или пристраиваемые помещения в уже плотно застроенных спальных районах с недостатком инфраструктуры;
• всегда можно выгодно продать или сдать, хотя недвижимость в исторических центрах городов из списка культурного наследия.

Мы вложили свои денежные средства в эти проекты:

SolidTradeBank.com — отзывы и перспективы средника Solid Trade Bank с четырехлетним стажем и доходностью 0,5% в сутки

8bit.ltd обзор и отзывы 8 bit ltd — перспективная площадка с множеством фишек для заработка и доходностью до 366% за 24 месяца

Естественно, между этими позициями огромная разница, на примере Северной столицы РФ: новостройки с бюджетными студиями возводятся постоянно, а изменение культурного облика Санкт-Петербурга или примыкающего к Казанскому кремлю участку набережной — экстраординарное событие. Стоимость однокомнатной квартиры на только-только обрастающей инфраструктурой окраине, еще страдающей от недостатка детских садов и общественного транспорта, составит менее 1 млн. рублей, а квартира на верхних прирастающих этажах невского проспекта будет стоить десятки миллионов. Но и доход в последующем может отличаться в разы.

Когда инвестировать в строительство: выбираем актуальный момент времени

На размер последующего дохода от вложения в недвижимость на этапе строительства или по завершению напрямую влияет момент времени, на котором вкладывающий присоединяется к программе. Основных этапа — три:

1. нулевой, то есть у застройщика есть земля и ничего кроме этого надела;
2. средний этап — возведение стен и очевидность продвижения работ;
3. конечный, когда здание уже практически сдано в эксплуатацию.

Естественно, самые выгодные условия для инвестиций предлагаются тем, кто ведет стройку с нуля. Но именно этот этап самый рискованный: как подрядчик справится с объемом задач, насколько быстро будут найдены непосредственные исполнители и будет ли план по итогу завершен. Даже в настоящее время, когда лихие 90-е позади и, казалось бы, все крупные проекты проверяются досконально, примеров «долгостроя» немало. Самые известные — обвинения в сторону певца Новикова или дело «вышки» Екатеринбурга. Вложения, поступившие еще 7 лет назад, инвесторам так и не вернулись. И даже учитывая, что это единичные случаи, — для каждого из вкладчиков это сломанные судьбы.

Как правильно вложить деньги — инвестиции в строительство жилой недвижимости

Строительство — сделка, связанная с крупными суммами. Именно потому ко всем этапам участия нужно подойти максимально скрупулезно. Принципиальные моменты любой сделки:

1. Выбор застройщика . Ориентироваться можно и на советы знакомых, уже сталкивающихся с этим предприятием, так и на рекламу. Факт, что за этой организацией уже стоят сданные объекты, — самый весомый аргумент.
2. Поиск определенного варианта . Квартира, офис в цоколе или нежилая недвижимость, — при застройке инфраструктурного комплекса у покупателя есть выбор, что приобрести. Затем придется определиться с метражом, этажом и строгими требованиями к помещению.
3. На переговоры с представителями застройщика стоит приходить с юристом или сторонним, привлеченным из независимой экспертной организации специалистом. Это позволит избежать «тумана» в переговорах.
4. Пакет документов, который обязан предоставить застройщик , должен включать целый ряд разрешений от права на землю до страховых обязательств. Если собственные знания по вопросу внушают сомнения, поможет юрист. Его также надо привлечь со стороны, не пользуясь услугами рекомендованного второй стороной, даже если эта услуга соблазнительно бесплатна.
5. Окончательный договор инвестирования подписывается обеими сторонами и заверяется нотариусом. Естественно, перед окончательной подписью нужно перепроверить каждый экземпляр и посоветоваться с собственным квалифицированным консультантом.

Выполнение этих рекомендаций, к сожалению, не может исключить все случайности, но многие предупредит.

Формы инвестирования и участие посредников

Форма капиталовложений в строительство — это и способ сокращения рисков, и техника приобретения выбранного объекта. Спроектировать себе частный дом и завершить возведение также самостоятельно — можно. Но стать дольщиком многоквартирного дома или инвестором крупного ЖК можно только при посредничестве. Форм участия, подразумевающих различные взаимоотношения партнеров, несколько:

1. Непосредственный договор с застройщиком на приобретение некоторого метража в возводимом строении. В договоре может быть прописана только площадь, но дополнительно есть возможность указать и иные требования по индивидуальной планировке и расположению. Регулируются взаимоотношения договором купли-продажи. Эта форма инвестиций считается упрощенной, риски несет застройщик.
2. Долевое участие через фонд-посредник регулируется договором инвестирования. По сути, это коллективное строительство, при котором все риски несут те, кто участвует в организации деятельности. Окупаемость вложений, как правило, выше, но и риски больше. Вложить деньги в строительство можно дольно, то есть приобретая долю, которая будет возмещена реальными деньгами после завершения дела. Задачи получить именно квартиру или конкретный «адрес» в этом случае может и не стоять.
3. Паевые фонды также предлагают ряд пакетов инвестирования в строительство. Часть из них предполагает «портфельное» участие, то есть вложения в несколько ЖК или проектов. Это дифференцирует риски и позволяет получить прибыль, даже если какое-то направление окажется невыигрышным. Получение дивидендов от ПИФа — тоже форма капиталовложений в «стройку».

Популярные риски и как их избежать

Про рискованность сделок с недвижимостью говорится постоянно. Самые популярные проблемы, периодически возникающие в этой отрасли:

1. Низкий приток средств, замораживающий или серьезно замедляющий ход работ. На весь период возведения денежные средства оказываются недоступными. Большие сроки могут так же, как и в случае с банковскими депозитами или хранением денег «под подушкой», обесценить капиталы.
2. Просчеты застройщика и менеджеров компаний при оценке ликвидности проекта. С проблемами сталкиваются, как правило, инвесторы мелких подрядчиков, не проектирующих целые районы и жилищные комплексы.
3. Банкротство девелоперских компаний и подрядчиков, оборачивающиеся для вкладчиков многолетними судебными тяжбами и потерями.
4. Откровенное мошенничество от руководства компаний-застройщиков. Создание дочерних организаций-однодневок для вывода средств и уклонение от ответственности.

Избежать расходов и предупредить риски инвестиций в строительство могут только расчет и здравый смысл. Большие объемы вложений диктуют серьезный подход к вопросу: предварительные консультации с 2-3 экспертами, иммунитет к рекламным обещаниям и заманчивым предложениям компаниям с сомнительными биографиями, личный осмотр объекта строительства до заключения договора и проверку всех документов на юридическую чистоплотность.

Инвестиции в строительство: особенности и советы

Евгений Смирнов
# Инвестиции

Особенности инвестирования в текущих реалиях

Жилищное строительство в 2019 году, после «рывка» в 2018 году, начинает сдавать позиции. Поэтому начинающим инвесторам в текущей ситуации следует быть предельно расчетливыми.

• Варианты объектов строительства для инвестиций
• Жилье и коттеджи
• Коммерческая и промышленная недвижимость
• Самостоятельное строительство
• Особенности вложений на разных этапах строительства
• Котлован – максимальный доход
• Активное строительство
• Отделка
• Ввод в эксплуатацию – минимум рисков
• Риски и способы их минимизации
• Основные ошибки инвесторов
• Выводы

Перспективным направлением в сфере капиталовложений принято считать инвестиции в строительство. При грамотном подходе они гарантируют инвестору от 20 до 70% доходности, со сроком окупаемости от 3 лет. Самым высокодоходным и рискованным вариантом считается вложение средств на начальном этапе возведения здания или сооружения и покупка коммерческой недвижимости.

Варианты объектов строительства для инвестиций

Существует немало вариантов инвестирования в объекты недвижимости, каждый из них имеет свою степень надежности, уровень риска, уровень доходности и объем требуемых капитальных вложений.

Инвестиции в строительные проекты – выгодная альтернатива банковским депозитам и прямым инвестициям в ценные бумаги.

Жилье и коттеджи

Инвестиции в жилищное строительство – популярное направление 2018–2019 года среди частных инвесторов. Риск сводится к минимуму за счет ликвидности приобретаемой недвижимости.

Основные способы капиталовложений:

• Приобретение с целью перепродажи.
• Покупка для сдачи в аренду.

По каким критериям следует подбирать объект:

• расположение: строительство жилья начато в хорошем районе с современной инфраструктурой;
• надо выбирать новую квартиру или дом с качественным ремонтом;
• инфраструктура: жилье расположено недалеко от детских дошкольных учреждений, поликлиник, остановок общественного транспорта и развлекательных и торговых центров.

Для извлечения максимальной прибыли подбирать объекты лучше самостоятельно, во избежание лишних затрат на посредников.

Довольно прибыльным вариантом инвестирования считается и вложение в коттеджи. Существует несколько вариантов:

• Покупка на этапе строительства.
• Приобретение готового объекта после сдачи его в эксплуатацию.
• Оформление в собственность земельного участка для дальнейшего возведения загородного дома.

Доходность напрямую зависит от местоположения и инфраструктуры, варьируется в пределах 30–65% в течение 3–5 лет.

Коммерческая и промышленная недвижимость

Инвестирование в коммерческие проекты подходит для опытных инвесторов с хорошим стартовым капиталом. В качестве объекта вложений могут быть рассмотрены небольшие торговые помещения, офисные здания, складские площади и производственные цеха.

Такого рода здания имеют высокий спрос. Самым выгодным вариантом заработка на коммерческой недвижимости считается сдача объектов в аренду.

Вложения должны осуществляться на длительный срок, потому что инвестиции стартуют с 5–7 млн рублей.

Самостоятельное строительство

Постройка домов – выгодный вариант бизнеса с минимальными рисками, но длительными сроками окупаемости. Успех проекта зависит только от полноты финансирования. Самостоятельно построенный дом по стоимости выйдет дешевле квартиры с аналогичной площадью, но разница в затратах может быть до 100%.

Одновременное возведение нескольких зданий экономически выгоднее. Первоначальные вложения могут осуществляться из личных или заемных средств. Например, ипотеку можно получить по ставке от 11%.

Собственное строительство приносит высокие доходы после сдачи объекта в эксплуатацию, но на начальном этапе сопряжено с колоссальными расходами.

Особенности вложений на разных этапах строительства

Доходность инвестиций в строительство недвижимости напрямую зависит от того, на какой стадии осуществлено инвестирование. Прибыльным вариантом считается инвестирование на начальном этапе (во время рытья котлована под фундамент), тогда после сдачи дома стоимость квартиры обеспечит прибыль в 2-3 раза. Меньшую, но гарантированную доходность можно получить при покупке готового жилья.

Котлован – максимальный доход

Согласно изменениям в ФЗ №214, застройщики не имеют права напрямую привлекать инвесторов. Отныне средства дольщиков передаются в банк на специально созданные счета – эскроу . А застройщику поэтапно выделяются частичные суммы для освоения. Полный расчет возможен только после сдачи объекта.

Покупка квартиры на нулевом этапе строительства гарантирует максимальный доход, но с высоким риском. Преимущества:

• недвижимость приобретается по сниженной цене;
• возможность получить недвижимость в перспективном районе города с развитой инфраструктурой;
• инвестор становится владельцем пассивного дохода, в случае сдачи объекта в аренду.

• невозможно оценить качество приобретенного объекта;
• на этапе строительства заключается только договор ДДУ, а продажа исключена;
• сроки ввода могут отодвигаться по вине застройщика;
• из-за недостатка финансирования проект может быть заморожен.

Инвестиции в строительство на начальном этапе после сдачи объекта в эксплуатацию приносят до 50% дохода.

Активное строительство

Еще одним перспективным вариантом инвестирования считается вложение средств в строящееся здание. Если сравнивать с нулевым циклом, приобретение квартиры обходится дороже, но снижается и риск замораживания проекта. Многие строительные компании при оплате полной стоимости будущего жилья предоставляют скидки до 10%.

При покупке квартиры на стадии возведения дома важны репутация и порядочность застройщика. На рынке есть немало авторитетных компаний, но стоимость квартир у них выше среднерыночной, и раскупаются они быстро.

При выборе объекта важно учитывать местоположение дома и стоимость квадратного метра жилплощади. Если цена выше, чем у конкурентов, стоит подумать о целесообразности инвестирования.

Стоимость квартиры после сдачи дома существенно возрастет и может принести доход до 30% (или меньше, в зависимости от первоначальной цены).

Отделка

Многие застройщики сдают дома без отделки, а кто-то продает готовые, обустроенные квартиры. Несомненно, второй вариант дороже первого на 10–15%.

Для инвестора выгоднее приобрести квартиру с хорошей планировкой, но без отделки. При рациональном использовании пространства в квартире ее стоимость увеличивается на 15–30%.

Незаконная перепланировка грозит штрафами, а квартиру запретят продавать.

К дому, с согласия надзорных органов, можно сделать пристройку или переоборудовать чердачное помещение в мансарду. Тогда стоимость коттеджа поднимется в два раза.

Сделав качественный ремонт по дизайнерскому проекту, можно увеличить стоимость дома на 25%, но при условии соблюдения СНиП. Прибыль возрастет, если отделку сделать собственными силами.

Ввод в эксплуатацию – минимум рисков

Приобретая квартиру в сданной новостройке, инвестор защищает себя от многих рисков. Инвестировать можно собственные средства или ипотечные.

На сегодня можно оформить кредит на покупку жилплощади по ставке 9% годовых (по льготным программам – 6%). Выгоднее получить займ с максимальным сроком погашения, но с минимальными ежемесячными платежами.

• Найти квартиру в спальном районе с развитой инфраструктурой.
• Купить ее и переоформить права собственности.
• Погашать кредит без просрочек.
• Продать квартиру по сложившейся на рынке цене.

Стандартный доход – до 40% за полтора, максимум, два года.

Если ситуация с ценами на рынке недвижимости нестабильна, выгоднее сдать квартиру в аренду и подождать стабилизации.

Риски и способы их минимизации

Любой вариант инвестирования имеет определенные риски:

• При строительстве жилья могут быть сорваны сроки сдачи дома. Инвестор упустит выгоду, если купил ее под ипотеку.
• Вкладывание средств в строящуюся недвижимость сопряжено с банкротством застройщика или замораживаем объекта.
• При покупке квартиры в России можно нарваться на мошенников и приобрести «воздух» по «самой низкой цене в регионе» – распространенная уловка недобросовестных продавцов, которых, после передачи им денег, днем с огнем не отыщешь.

Способы минимизации рисков:

• Изучить продавца. Проверить на наличие записи о нем в реестре недобросовестных или обанкротившихся застройщиков. Приоритет следует отдавать компаниям с трехлетним стажем, имеющим несколько завершенных проектов.
• Проанализировать стоимость квартир. Перед покупкой обязательно сравните цены у конкурентов. Самые выгодные предложения просто так не делают (камень сомнений всегда держите за пазухой).
• Никогда не вкладывайтесь в долгострой. Это самый рискованный объект, который очень часто замораживается на долгие годы.
• Обратитесь за помощью к эксперту. Проконсультироваться можно со специалистом в сфере недвижимости или юристом.

Государство позволяет застраховать личные инвестиции. При заключении договора страховщики обязательно проверяют застройщика и проводят экспертизу объекта.

Основные ошибки инвесторов

На начальном этапе многие инвесторы допускают стандартные ошибки из-за отсутствия опыта:

1. Неправильная оценка стоимости объекта. Особо актуальна проблема при самостоятельном строительстве дома. Рассчитывая бюджет, необходимо учитывать форс-мажорные обстоятельства, инфляцию и экономическую ситуацию в стране. В противном случае проект будет заморожен, а продать недостроенный дом получится только с убытком.
2. Погоня за дорогими объектами. Квартиры и дома в престижных районах города возводятся под конкретных покупателей. Продать их дорого достаточно сложно. Небольшие частные дома и компактные квартиры можно построить в несколько раз дешевле и проще, а продать – гораздо выгоднее.
3. Договор долевого участия без проверки застройщика. Чтобы обезопасить себя, важно тщательно изучить деятельность компании.
4. Возведение дома без проекта (нонсенс, но и такое бывает). Если создавать его «на ходу», то можно потерять до 50% прибыли, учитывая перерасход строительных материалов и денежных средств.
5. Выбор подрядчика. К решению этого вопроса надо подходить с особой осторожностью.
6. Экономия на земельном участке. Купив землю по низкой цене, можно разориться на прокладке инженерных коммуникаций.

Выводы

Инвестирование в жилую недвижимость – перспективное бизнес-направление, но при грамотном подходе. Максимальную выгоду можно извлечь от покупки квартиры на нулевом этапе строительства дома. Несмотря на высокий риск заморозки проекта, доходность достигает 50%.

Инвестирование в коммерческую недвижимость подходит более опытным вкладчикам. При продаже торговых помещений доходность достигает 30%, а при сдаче в аренду возрастает до 50%.

При грамотном подходе к инвестированию и минимизации рисков, можно получить пассивный доход с недвижимости, со сроком окупаемости до 5 лет.

Источник https://vkoshelek.com/investitsii-v-stroitelstvo/

Источник https://delen.ru/investicii/investicii-v-stroitelstvo.html

Источник

Источник