Отличия первичной и вторичной ипотеки

Рынок недвижимости принято разделять на два типа: новое жилье (строящийся дом) и уже готовое. Исходя из этого, банки предлагают ипотечные программы, которые отличаются условиями приобретения и полной стоимостью кредита. В последнее время особенно активно кредитуется рынок новостроек, когда покупатель может приобрести себе квартиру уже на этапе проекта, хотя на деле еще никакого объекта не построено. Это будет называться долевое строительство. Если объект уже построен, но еще не сдан, но это будет считаться первичным рынком, а вот если дом сдан и владельцы получили документы на право собственности – то он будет считаться вторичным. Многие люди ошибочно полагают, что первичным называются все новые постройки, а вторичным – все старое. На самом деле вторичным может оказаться и абсолютно новый дом без отделки и коммуникаций, если на него получено свидетельство на право собственности.

Причиной высокого спроса на новостройку можно назвать возможность заработать, ведь на ранних стадиях строительства стоимость такого жилья значительно ниже. На следующих этапах его цена может значительно подскочить. В результате покупатель имеет возможность заработать не только на росте актива, но и использовать кредитное плечо в виде ипотеки. Рассмотрим подробнее, чем отличаются условия первичной и вторичной ипотеки, каковы их особенности, что будет проще для заемщика?

Первичная и вторичная ипотека.

Под первичным ипотечным кредитом подразумевается выдача кредита на абсолютно новое жилье, у которого до этого не было владельцев. Оно, по факту, существует только на бумаге и приобрести его можно только по договору долевого участия, в котором прописано, что застройщик обязуется построить объект и передать его в пользование покупателю. После получения этих документов владелец может зарегистрировать право на собственность.

Под вторичной ипотекой подразумевается выдача займа на недвижимость, на которую уже оформлялось право собственности. Это может быть новый дом, который вот только построен и сдан, но на который уже оформлено свидетельство собственника, или уже старая постройка.

Между первичным и вторичным жильем имеются свои различия:

• Стоимость. Вторичка обычно дороже, поскольку имеется какая-то отделка, а в первичном объекте клиент получает только голые стенки, в которые придется достаточно вкладывать.
• Скорость оформления. Если во вторичное жилье можно въехать и жить сразу же после сделки, то с момента вступления в долевое строительство до получения права собственности может несколько месяцев или даже лет.
• Вложения. Новое жилье однозначно требует фин.вложений, хотя вторичное жилье также иногда нуждается в серьезном капремонте. При прочих условиях, вложения в новое жилье будет дешевле, чем переделывать уже существующее со всеми коммуникациями.
• Риски. При покупке первички риски возникают с работой застройщика, который может обанкротиться, и дом в итоге может недостроиться. Сейчас в Госдуме разрабатывается законопроект, по которому застройщики будут обязаны страховаться. В случае вторички также присутствуют свои риски, которые нужно проверять. Так, может внезапно объявится наследник, и все сделки будут аннулированы. Для этого в ипотечной сделке страхуется титул, т.е. вероятность возникновения незаконности сделок, ведь иногда квартиры могут перепродаваться несколько раз и сложно отследить законность каждой сделки.
• Доходность. Цена новой квартиры будет расти по мере строительства дома. При удачном раскладе можно получать до 30% от такого вложения (однако, риски недостройки тоже велики). Цена на вторичку будет расти с общерыночными тенденциями. Как вариант можно зарабатывать на сдаче в аренду (съем).

Таким образом, первичная ипотека будет выгоднее для заемщика в плане стоимости жилья, отсутствия рисков незаконности предыдущих сделок, возможности использовать выгодные программы с господдержкой.

Особенности первичной ипотеки.

• Предоставляет исключительно на строящиеся жилые помещения от застройщика.
• В качестве залога на этапе строительства будет выступать право требования на указанный объект залога.
• После сдачи объекта – оформляются документы на собственность и ипотека.
• Собирать документы придется дважды: для регистрации договора долевого участия и для регистрации права собственности.

Особенности вторичной ипотеки.

• Объектом залога выступает готовая квартира.
• Документы подаются один раз на регистрацию права на собственность в ФРС и на ипотеку.

Что выгоднее и лучше для заемщика?

Однозначно ответить на данный вопрос сложно, ведь все зависит от цели, которую преследует заемщик.

Как взять ипотеку на вторичном рынке

Получить ипотеку на вторичном рынке чуть сложнее, чем на первичном. Здесь нет специальных предложений от застройщиков, строже требования к заемщику и к квартире. Но зная все тонкости можно получить жилищный кредит на вторичку без особых проблем.

На первом этапе необходимо выбрать банк и подать заявку на ипотечный кредит. Мы рекомендуем одновременно закидывать удочки в два-три банка. Так вы увеличиваете свои шансы получить кредит и расширяете выборку.

Ставки по кредиту в разных банках отличается максимум на 1-2%. Самые низкие ставки традиционно у гигантов ВТБ и Сбербанка. У них можно получить ипотеку под 9-9,5%. Если попасть под одну из льготных программ, например «Молодая семья», можно опустить ставку еще ниже.

Обычно чем меньше у банка ставки по ипотеке, тем строже требования к заемщику. Стандартный набор – клиент банка должен иметь официальный белый доход, работать больше полугода на одном месте и иметь финансовую возможность платить кредит. Важную роль играет кредитная история. Если когда-то в прошлом человек занял у банка деньги на телефон и часто забывал о ежемесячных платежах, это помешает ему в будущем получить ипотеку.

Чтобы подать заявку на ипотеку в банк потребуются следующие документы:

• Российский паспорт;
• СНИЛС;
• справка о зарплате за полгода;
• свидетельства о браке и рождении детей, если есть;
• заверенная копия трудовой книжки.

При подаче заявки в банке вас попросят заполнить анкету. Затем заберут копии документов и отправят ждать ответа. Обычно свой вердикт банк выносят через 2-3 дня. Исключение – ВТБ, который может «думать» целую неделю. Как только получите положительный ответ, можно начинать искать квартиру.

Выбор квартиры

После того, как банк одобрит ипотеку, у вас будет в среднем 3 месяца на поиски жилья. Под ипотеку подойдет далеко не каждая квартира на вторичном рынке. Особенно много вопросов возникает у банков к петербургскому старому фонду и обветшавшим хрущевкам. Банк обращает внимание на состояние квартиры и дома. Особенно важны несколько параметров.

— Перепланировка. Если в квартире снесли или построили стены, это должно быть отражено в кадастровом паспорте. В противном случае перепланировка считается незаконной, банк кредит на такую квартиру не даст.

— Капремонт в доме. Особенно опасны неисправные коммуникации и деревянные перекрытия в старых домах. Если их не заменили, банк с большой долей вероятности может не дать ипотеку.

— Чистоту в документах. Квартира должна принадлежать тому, кто ее продает.

Если выбранное жилье соответствует всем перечисленным параметрам, смело подавайте его на одобрение в банк. Он пришлет вам список документов, которые нужно запросить у продавца. Квартиру будут проверять на наличие задолженностей по коммуналке, количеству собственников, в том числе прописанных детей, чистоту предыдущих сделок и так далее. После проверки банк вынесет вердикт, готов ли он дать кредит на выбранное вами жилье. Обычно рассмотрение занимает от трех дней до недели.

Оценка

Если банк дает добро, начинается следующий этап. Покупателю необходимо заказать оценку жилья для определения ее рыночной стоимости. Банк предложит на выбор партнерские организации, работе которых он доверяет.

Клиенту нужно будет определиться и пригласить в будущую квартиру специалиста одной из оценочных компаний. Результатом его работы станет отчет, который будет использоваться во время сделки купли-продажи. Оценщики подготовят отчет за несколько дней и либо отправят в банк, либо передадут напрямую заказчику. Оценку покупатель проводит за свой счет. Стоит эта процедура около 5 000 рублей.

Сделка

Время и место сделки определяет банк. Чаще всего это происходит в офисе банка в одной из специальных комнат. Если сделка нотариальная, она может проходить в конторе этого специалиста. Кстати, нотариальную сделку выбирают, когда в квартире больше одного собственника. Клиент может подключить своего нотариуса, либо его предоставит банк. Здесь рассказываем подробнее.

Банк предложит вам застраховаться. Нужно будет приобрести три полиса – на страхование жизни, квартиры и права собственности на нее. Заемщик может отказаться от двух последних страховок, но тогда банк повысит процентную ставку по кредиту, что невыгодно для заемщика. Подробнее о страховании при ипотеке рассказывали здесь.

После этого вам предложат заключить кредитный договор. В нем будет прописана сумма кредита, сумма первоначального взноса и ежемесячных платежей. Деньги для продавца квартиры будут либо положены наличными в специальную ячейку, либо внесены на счет-аккредитив, откуда их можно забрать после окончания сделки.

Одновременно с кредитным заключается договор купли продажи. Его оформляют либо в простой письменной форме, либо в нотариальной. Сделку нужно официально зарегистрировать в Росреестре, чтобы покупатель получил документ о праве собственности на квартиру. Регистрация занимает от 5 дней до месяца.

Запомнить

— Чем ниже процентная ставка у банка, тем выше требования к заемщику

— Не каждая квартира подходит под ипотеку. В черном списке жилье в старом фонде и с перепланировками.

— Чем меньше у квартиры собственников, тем проще пройдет сделка. Особые сложности могут возникнуть с несовершеннолетними владельцами.

Источник https://mycredit-ipoteka.ru/raschet_ssudi_online/otlichiya-pervichnoy-i-vtorichnoy-ipoteki.html

Источник https://trendrealty.ru/articles/vtorichka/kak-vzyat-ipoteku-na-vtorichke-osobennosti-i-podvodnye-kamni

Источник

Источник