Инвестиции в недвижимость: перспективность и подводные камни

Инвестиции в недвижимость – один из самых древних видов инвестирования. Многие считают инвестирование в недвижимость символом финансового успеха человека.

Сегодня мы поговорим о перспективности и подводных камнях этого популярного инвестиционного направления.

1. Что собой представляют инвестиции в недвижимость?
2. Какими бывают инвестиции в недвижимость? Основные виды
3. Факторы влияющие на успешное инвестирование в недвижимость
   • Ситуация на рынке недвижимости
   • Период вложения в недвижимость
   • Ожидаемый доход от инвестиции в недвижимость
   • Финансы и время
4. Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость
5. Выводы

Что собой представляют инвестиции в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость — это вклад денег в завершенный или строящийся объект недвижимости, чтобы в будущем получить выгоду, то есть — доход.

Инвестиции в недвижимость являются бизнесом? Конечно, это один из видов малого бизнеса, на такой товар спрос есть всегда, и, стоит заметить, что жилье как и пища практически равноценны, одинаково важны для человека.

, который мы получаем, когда сдаем дом/квартиру или помещение в аренду.
1. Спекулятивный доход – перепродажа недвижимости по более высокой цене.

Какими бывают инвестиции в недвижимость? Основные виды

1. Инвестиции в жилую площадь. Вы приобретаете дом или квартиру, чтобы сдать в аренду или в будущем перепродать за высшую цену.
2. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Вы покупаете коммерческое здание или помещение, чтобы сдать в аренду или же перепродать.
3. Инвестиции в зарубежную недвижимость. Такие инвестиции в недвижимость в последнее время очень популярны. Вы покупаете недвижимость в другой стране с целью получить пассивный доход от сдачи в аренду объекта или же перепродать.
4. Инвестиции в строящийся объект. На самом деле, тоже очень популярен вид вложений в недвижимость. Вы покупаете проект будущего объекта недвижимости, и после завершения строительства продаете его по более высокой цене.

Факторы влияющие на успешное инвестирование в недвижимость

Как показывают события последнего времени, количество успешных людей, которые занимаются инвестициями в недвижимость уменьшается. Но тем не менее, многие склонны полагать, что инвестирование в недвижимость, покупка и сдача в аренду — занятие не сложное.

Инвестирование в недвижимость крупные инвесторы осуществляют, как правило, через посредников, специализирующихся на недвижимости. Они внимательно изучают объект недвижимости, и подходят к этому вопросу очень внимательно.

Если же предполагаются мелкие инвестиции в недвижимость, то люди, как правило, пытаются сэкономить, избегая услуг специалистов из риелторских компаний.

Давайте попробуем разобраться, что же необходимо знать начинающим инвесторам, которые решились вложить деньги в недвижимость (дом, офис, квартира и так далее), с целью увеличения своего капитала.

Ситуация на рынке недвижимости

Итак, для начала, если вы надумали сделать вложение в недвижимость, следует изучить нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости, где вы предполагаете осуществить данное инвестирование.

Важно определить, в каком состоянии находится рынок недвижимости, прослеживаются ли растущие или падающие тенденции, либо рынок вообще замер и ждет: «что же будет дальше?».

Следует всё же узнать мнение специалистов на рынке недвижимости, которые будут рады ответить на интересующие вас вопросы.

Период вложения в недвижимость

Вам также следует определиться, на какой период времени вы планируете инвестиции в недвижимость.

Приобретение недвижимости на 1-3 года скорее спекуляция на рынке, нежели реальные инвестиции в недвижимость. Да и к тому же, такое имеет смысл делать только при растущей тенденции на рынке.

Если же предполагаются такие инвестиции на первичном рынке, то следует взять во внимание, что такая инвестиция имеет значительный срок отдачи.

Сроки сдачи недвижимости в эксплуатацию всегда задерживается, к этому прибавим еще года 2-3, пока все соседние квартиры пройдут через ремонтные работы. Ведь не смотря на то, что вы сделаете ремонт в своем имуществе сразу, это не означает, что так же поступят ваши соседи. А жить в доме, в котором со всех сторон стучат, штробят и так далее, не самая завидная перспектива для будущих потенциальных арендаторов.

Из всего вышесказанного следует сказать, что ваши инвестиции в недвижимость окупятся не в ближайшие годы. Инвестирование в недвижимость вторичного рынка жилья имеет куда более короткий срок окупаемости, так как такую недвижимость можно быстрее сдать в аренду.

Ожидаемый доход от инвестиции в недвижимость

Третьим определяющим фактором является ваш ожидаемый доход.

Правильно выбранное время для удачной инвестиции в недвижимость, может принести значительную прибыль от аренды купленных помещений или жилплощади. А с ростом цен на недвижимость, увеличивается и капитализация.

Сдавая в аренду вашу недвижимость вы можете рассчитывать на разный доход, впрочем, как и на разные растраты.

Финансы и время

Остался самый главный фактор: сколько вы рассчитываете отдать на инвестирование в недвижимость средств, где их взять и сколько времени вы собираетесь уделять, чтобы развить инвестиции в недвижимость?.

Объем средств необходимый для этого рода инвестиций зависит от: местонахождения, сегмента, состояния недвижимости.

Один из способов нахождения источника средств для того, чтобы инвестирование в недвижимость вошло в вашу жизнь, предложил великий Роберт Кийосаки. Принцип прост, но имеет одно маленькое «но», о котором скажем позже.

• Идем в банк, и оформляем ипотечный кредит на недвижимость;
• Эту недвижимость мы сдаем в аренду, из чего мы постепенно погашаем тело кредита и проценты по нему;
• Спустя определенное количество времени, мы выплачиваем кредит до конца, и являемся абсолютными собственниками недвижимости, которая приносит уже наш доход от аренды.

Отечественные банки предлагают слишком высокий процент (в отличии от США, где процентная ставка по ипотеке колеблется около 5%), который будет не реально покрыть доходом от аренды, а время окупаемости в данном случае будет слишком долгим, чтобы ощутить плоды, которые дарят инвестиции в недвижимость.

На первый взгляд может показаться, что инвестирование в недвижимость не предполагает каких либо действий после покупки. К сожалению, это не так.

Немало времени нужно будет потратить еще и на переговоры с арендаторами и различными службами.

Существуют значительные различия в работе над недвижимостью, в зависимости какой сегмент вы выбрали для инвестиции. Обязанности владельца офиса или другого нежилого помещения, значительно отличаются от владельца квартиры или дома.

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

• Недвижимость считается высоконадежным инструментом для инвестирования, так как цена на этот объект либо растет, либо стоит на месте. К тому же, цена на недвижимость не может упасть до нуля, если она и снизится, то не настолько существенно;
• От таких инвестиций можно получать как и пассивный доход от сдачи в аренду помещения, который, кстати, может быть долгосрочным, если сдавать объект в аренду всю жизнь, так и спекулятивный;
• Также, инвестор может использовать недвижимость в личных целях: жить в этом помещение, использовать для бизнеса;
• Недвижимость можно продать, подарить, передать по наследству;
• Самым неоспоримым преимуществом инвестиций в недвижимость является то, что риск потери капитала очень низкий, на вторичном рынке он практически стремится к нулю.

• Пассивный доход от сдачи в аренду объекта недвижимости, к сожалению, не будет заоблачным – одним словом, скромноват;
• Также есть риск того, что недвижимость может застаиваться, если нет арендаторов;
• Недвижимость – низколиквидный инструмент для инвестиций, в отличии, например, от золота;
• Следует помнить, что инвестиции в недвижимость влекут и дополнительные расходы, а именно: оплата коммуналки, охрана, расходы на ремонт, в некоторых случаях – есть налог на недвижимость;
• Чтобы вложить деньги в недвижимость, нужно иметь достаточно солидный начальный капитал;
• Риски при инвестициях в недвижимость на стадии строительства гораздо выше, так как компания, которая занимается строительством данного объекта, может его не достроить и не сдать в эксплуатацию;
• Доходность от инвестиций в недвижимость также зависит от законодательства, поэтому с такими моментами нужно хорошо ознакомиться.

Выводы

В этой статье я рассказал о возможных способах вложение денег в недвижимость, какой доход можно получить и какие риски существуют при таких инвестициях.

Инвестирование в недвижимость может стать удачным и прибыльным вложением средств, но как и всё в сфере бизнеса, инвестиции в недвижимость требуют основательности и подхода с холодной головой.

Тарас С. Частный инвестор, предприниматель, блогер. Инвестирую с 2008 года. Зарабатываю в интернете на высокодоходных проектах, криптовалютах, IPO, акциях и других активах. Со-владелец нескольких ресторанов и сети магазинов электронной техники. Консультирую партнеров, делюсь опытом.

Присоединяйся в Telegram-канал блога со свежими новостями. Чат с консультантом в Телеграм.

В какую недвижимость выгоднее всего инвестировать. Разбираем варианты

Фото: Pexels

Доходная недвижимость

В Москве, на крупнейшем рынке, который формирует тенденции для всей страны, самый простой вариант инвестирования в жилую недвижимость — покупка объектов на раннем этапе строительства.

Купить квартиру на этом этапе можно, например, за 300 тысяч рублей за квадратный метр, к финалу стройки он может стоить 500 тысяч. Вопрос только в том, сколько вы хотите заработать. В эконом-классе не получить такой выгоды, как в среднем и более высоких.

Сегодня для входа в эконом-класс нужно 3–5 миллионов рублей, в бизнес — 12–20 миллионов, в элитный — 30–50, в премиум — 50–70, а в делюкс — 70–100 миллионов.

Коммерческая недвижимость на раннем этапе строительства (в жилых комплексах) почти всегда расходится на закрытых предпродажах. Обычно лучшие помещения продают между своими, они не поступают на открытый рынок. У неопытного инвестора мало шансов получить лучший объект — они достаются тем, у кого, например, есть контакты с девелоперами или штат сотрудников, занимающихся регулярным поиском и анализом объектов.

Как только строительство торговых площадей завершается, они продаются уже по высокой цене. Как, к слову, и пентхаусы — такие объекты никогда не продают на стадии строительства. Очевидного инвестиционного потенциала у них нет — они всегда дорогие.

Фото: Lucas Pezeta/ Pexels

Ключевые метрики для анализа

Если вы собираетесь покупать коммерческую недвижимость на открытой продаже, надо уже на этом этапе думать о будущем арендаторе.

• Каким бизнесом он будет заниматься?
• Какая инфраструктура под него понадобится? Например, для грузового транспорта или специфическая техника.

Можно купить готовый арендный бизнес. Но чтобы не стать заложником своего объекта и своей некомпетентности, на стадии выбора нужно изучить ключевые метрики:

• наличие свободных площадей в окрестностях;
• размер арендных ставок по соседству;
• историю арендатора — какие у него обороты, как в целом идут дела, может ли он внезапно съехать;
• как давно арендуется объект: молодой контракт — это риск.

Иначе может случиться неприятность: покупаете готовый объект с арендатором с окупаемостью в девять лет. Он съезжает, вы не можете найти замену, наконец приходите к анализу ситуации и выясняете, что арендатор сотрудничал с объектом по ставке на 20 процентов выше, чем в соседних помещениях. А еще выясняется, что вокруг много незанятых площадей, да и вообще место не востребованное.

Может оказаться, что вас обманули — продемонстрировали искусственно завышенную ставку, на объект посадили фейкового арендатора, чтобы создать видимость ликвидности. И вы становитесь заложником. Нужно снижать арендную ставку и ждать окупаемости не девять, а 12–15 лет.

Фото: Dayvison de Oliveira Silva/Pexels

Неправильная оценка ликвидности

Самый понятный для инвестора критерий надежности недвижимости — спрос. Если квартиры в жилом комплексе раскупают, тем более на раннем этапе строительства, значит, нужно брать. Вот первая и, главное, ключевая ошибка: «Все пошли, и я пошел».

Допустим, вы покупаете квартиру в приличном со всех сторон ЖК. Нужно насторожиться, если происходит следующее:

• вокруг идет сумасшедшая стройка;
• застройщик дает вам много обещаний;
• квартиры в этом объекте нарасхват.

На первый взгляд все отлично, но вышеперечисленное также значит, что конкуренция на местности огромная и стоимость актива может в лучшем случае остаться спустя годы такой же, а в худшем — упасть. Туда зашло много инвесторов, в итоге они могут демпинговать и нарушат ваши инвестиционные планы.

Поэтому в первую очередь нужно выяснить:

• как развивается район, в котором находится объект;
• как развивается инфраструктура вокруг;
• какова наполняемость района на вторичном рынке;
• много ли в этом районе конкурентов (других застройщиков) и что они предлагают;
• динамику роста цен в выбранном ЖК и вообще в районе;
• историю застройщика на предыдущих объектах.

Прежде чем вкладывать свои деньги в объект, нужно тщательно оценить его ликвидность. Это звучит слишком очевидно, но люди зачастую об этом не задумываются и полагаются только на спрос — его же видно сразу. Недвижимость — сфера для инвестиций с довольно низким порогом входа, этим может заниматься практически каждый. В этой сфере задействовано много людей, которые не оценивают риски.

Да, не нужно быть экспертом, чтобы вложиться и как минимум вернуть те же деньги. Но тогда стоит рассчитывать на небольшую прибыль. Грамотная оценка объекта и связанных с ним рисков позволяет получить бо́льшую прибыль. Когда в диалоге с вашим представителем на рынке пойдет разговор об инвестициях, наверняка речь будет идти только о прибыли. Но говорить в первую очередь нужно о рисках. Инвестирование во что угодно без риска невозможно. В случае с недвижимостью, чтобы минимизировать потери, в каждом конкретном случае надо проводить аналитическое исследование. И данные для него не всегда лежат на поверхности или же вообще недоступны обывателю.

На что нужно обратить внимание, если вы хотите сделать выгодную инвестицию?

• Редевелопмент — Богом забытые дома с интересным расположением, их можно приводить в порядок и перепродавать. Например, инвестор приобрел особняк площадью 400 квадратов в центре Москвы в тихом переулке. Перестроил его под четыре семьи — получилось жилье премиум-класса, которое продали по рыночной цене новых домов в центре, где стоимость квадрата более 1 миллиона рублей.
• Апартаменты — потенциально одно из лучших по соотношению деньги/время вложений сегодня.

В российском законодательстве нежилой фонд — это жилье, в котором нельзя зарегистрироваться. Соответственно, из-за этого невозможно получить блага, которые дает регистрация. Но жить в апартаментах можно, сдавать их в аренду тоже. Нежилой статус — нюанс, который отпугивает часть покупателей. И потому застройщики компенсируют этот недостаток различными «бонусами»: инфраструктурой, интересным дизайнерским решением и тому подобным.

Стоимость квадратного метра в апартаментах ниже, чем в жилом фонде, — из-за рисков, которые видит инвестор. Но темп роста их стоимости высокий: в Москве в них абсолютно реально вложить, например, 8 миллионов рублей и получить 12–13 через полтора года.

Апартаментами, в отличие от коммерческой недвижимости, не нужно управлять — это подходит инвесторам-непрофессионалам, которые не хотят лишних забот. Рынок этой недвижимости растет — свободной земли с целевым назначением под жилую застройку мало или нет совсем. Переводить целевое назначение участков долго и дорого, девелопер вряд ли получит желаемую прибыль. Но бывших промышленных территорий, которые идеально подходят для строительства апартаментов, в черте больших городов пока еще достаточно. Подобного жилья в будущем будут строить все больше.

• Рассрочка и ипотека — пользуйтесь ими. Можно купить объект за 70 миллионов одним платежом, а можно в рассрочку. Внести 7 миллионов первого платежа, а оставшиеся 63 разделить на две части. Из 23 миллионов сделать фонд безопасности, за 40 купить готовый арендный бизнес с доходностью 10% и более годовых. Прибылью от него оплачивать рассрочку. На выходе у вас будут два объекта: один растет в стоимости, другой приносит прибыль и сохраняет капитализацию.

Ипотека приносит больше забот, чем рассрочка, но если все рассчитать и найти выгоду, она того стоит.

Если вы хотите поэкспериментировать, попробуйте сами. Но помните, что в инвестировании в недвижимость все не так очевидно, как кажется на первый взгляд. Если вы хотите действовать наверняка, минимизировать риски и контролировать доходность, вас должны сопровождать те, кто заинтересован не в самой сделке, а в вашем результате.

Больше текстов о бизнесе и обществе — в нашем телеграм-канале «Проект «Сноб” — Общество». Присоединяйтесь

Источник https://www.profvest.com/2016/04/investicii-v-nedvigimost.html

Источник https://snob.ru/entry/237288/

Источник

Источник